Доля офисов, претендующих на современный уровень комфорта, постоянно растет. То, что считалось излишествами еще несколько лет назад: приточно-вытяжная вентиляция, […]
Доля офисов, претендующих на современный уровень комфорта, постоянно растет. То, что считалось излишествами еще несколько лет назад: приточно-вытяжная вентиляция, системы кондиционирования, — стало обязательными атрибутами бизнес-центров, начиная с класса В. Каким будет следующий этап офисной эволюции и развития инженерных систем, прогнозирует директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов.
– На одной из деловых встреч вы сказали, что за последние десять лет ничего выдающегося в строительстве офисных центров не произошло. Почему?
– Действительно, в последние годы нам как инженерам стало скучновато работать. Число современных, хорошо оборудованных офисов выросло, но качественные изменения незначительны. Сложился«промышленный», серийный подход к объектам. В 95% бизнес-центров и архитектура, и инженерия примерно одинакового качества, причем похвастаться их владельцам особо нечем. Пожалуй, сколько-нибудь значительное развитие получила лишь связь. Например, появились ранее невиданные системы теле- и видеоконференций. В остальном же инженеры замечательно умеют рассчитывать котлы, чиллеры, ТП и ГРЩ и т. п.
Мы успешно обеспечиваем помещениям приток наружного воздуха с небольшой скоростью, более или менее равномерное распределение тепла, света. Мы можем делать больше, особенно в офисном сегменте. Пора выходить на рынок с принципиально иными продуктами в области инженерных систем. Пришло время новой парадигмы.
– Вы уже знаете, какой она будет?
– Рынок пытается ее отыскать. Я не думаю, что ее место займет так называемый green-девелопмент. Тема жизни в гармонии с природой, с минимальным потреблением ресурсов — в большой моде. Но, скажем откровенно, она совершенно неинтересна девелоперам. Время от времени они пытаются убедить себя и других, что экологические сертификаты как-то помогают продавать недвижимость. Но дело тут только в том, что «зеленая» сертификация стала частью правил игры в некоторых странах. На нее завязаны нормы проектирования, и без этого просто не пустят на рынок. Но в строительстве идеи, которые не повышают качества среды, обречены на вымирание.
Другая тема — «умный дом», консолидация инженерных систем в комплекс, управляемый из единого центра. В ее основе — желание лучше учитывать и регулировать потребляемую энергию. Но когда речь идет о рабочем месте, энергосбережение — вещь очень далекая от реальных потребностей человека.
– Тогда что?
– Обеспечение условий для высокопроизводительного труда. Создание инженерных систем, которые позволяют регулировать климат и все основные параметры комфорта непосредственно на рабочем месте. Например, наличие в офисах небольших систем подогрева пола, систем охлаждения воздуха, действие которых локализовано на небольшом пространстве и регулируется сотрудниками. Мне кажется, за способностью подстраиваться под индивидуальные потребности — будущее инженерии.
– Для этого достаточно технических возможностей?
– С технической точки зрения здесь нет ничего, чего бы мы не делали уже сегодня. Температура, скорость подачи воздуха, интенсивность теплового излучения, влажность, освещенность — это несложные системные элементы. Компоненты, которые позволяют объединить их, чтобы управлять ими с одного пульта, — стандартные контроллеры, ручки, розетки.
Я уже видел офисы, где под каждым рабочим местом сделан теплый пол. Есть ощущение, что сотрудники выходить не хотят из-за стола. А решение стоит максимум $60 на человека. Ну и с точки зрения энергосбережения есть разница — обогреть/охладить один кубометр или всю комнату, в принципе — с одним и тем же результатом.
– Тогда почему на такие решения нет спроса?
– Думаю, потенциально рынок огромный и очень интересный. Но инициатор спроса пока не сформировался. Комфорт на рабочем месте нужен конкретному человеку — работнику. При этом люди очень разные, их настроение, ощущения могут меняться в течение суток в зависимости от погоды, состояния здоровья.
По моим собственным наблюдениям, женщины начинают мерзнуть значительно раньше, чем мужчины. Один на все помещение сплит ничего не дает. И мы все не раз видели людей, которые в жару маются в офисах, не способные ни к чему.
Игнорировать такие потребности можно, но это отражается на производительности труда. При этом сотрудникам совершенно безразлично, сколько заплатил работодатель за освещение, отопление и электроэнергию.
Но если работодатель сегодня тратит на оснащение рабочего места для сотрудника, скажем, $6000–10 000 вместе с софтом, лицензиями и т. п. и на его зарплату еще $24 000 в год, то есть прямой экономический смысл инвестировать еще $1000–1500, чтобы поднять производительность его труда. Если благодаря созданному комфорту он будет хотя бы на один раз в год меньше болеть, работать с ясной головой, реже отвлекаться на кофе, который вынужден пить, чтобы согреться, в итоге работодатель выиграет. Это можно измерить в деньгах. Такие вложения окупятся за год, даже если производительность труда сотрудника повысится всего на 10%.
Обеспечить в офисах средний уровень комфорта, одинаковый для всех, — это был первый шаг. Он уже сделан, здания насыщены инженерией. Следующий шаг требует очень серьезных изменений, прежде всего в подходе к человеку. И должно совпасть множество факторов, чтобы он состоялся.
– Какие, в частности?
– Например, архитекторы уже почти доказали девелоперам, что хорошие планировки и внешний вид здания повышают его капитализацию. Если удастся доказать, что такой подход работает и в отношении инженерных систем, это будет большая победа.
Затем надо внедрить в голову арендатора офиса мысль о том, что на комфорте можно заработать. Он выступает работодателем для служащих и, естественно, знает, сколько человек будут сидеть в помещении, где и как разместятся рабочие столы. Это важно, ведь строитель о таких подробностях не подозревает, и поэтому при возведении здания внедрить «корыстную инженерию» практически невозможно. Предстоит еще ответить на вопрос, по каким нормам эти локальные системы проектировать и надо ли вносить коррективы в общий проект здания.
Думаю, на формирование (и оформление) нового подхода уйдет 10–20 лет. Кроме прочего он потребует взаимодействия на равных девелопера, архитектора и инженера — так, как это происходит на Западе. Для этого необходимы доверие и определенный уровень культуры. В России пока что архитектор, инженеры, строители — не более чем субподрядчики для девелопера. А субподрядчик думает не о конечном продукте, а о штрафных санкциях, сроках, работает вынужденно, лишь бы получить деньги.
С кем-то из своих субподрядчиков девелопер хочет общаться, с кем-то нет. Все равно все и всегда решает он. В итоге все действуют порознь, и взаимодействия, той синергии группы, благодаря которой возникает хороший проект, не выходит. Соответственно, такой заказчик получает продукт, которого он в полной мере достоин.
От Смольного требуют решительности в освоении исторического центра Девелоперы требуют от городских властей немедленного принятия решений по развитию […]
От Смольного требуют решительности в освоении исторического центра
Девелоперы требуют от городских властей немедленного принятия решений по развитию исторического центра. Бизнес не пойдет в центр до тех пор, пока не получит от Смольного, с одной стороны, четкие и предсказуемые правила игры, а с другой — гибкие нормативы, которые учитывают специфику исторических кварталов города.
Смольный, в свою очередь, не хочет торопиться, ссылаясь на необходимость сначала исследовать состояние двух пилотных районов, а также привести в порядок законодательство. Такую медлительность легко объяснить — без детальной проработки проектов город не сможет получить федеральные средства, без которых вся затея подвисает в воздухе.
Эту дилемму попытались решить участники дискуссии из цикла «Жилая среда» в рамках проекта РБК«Будущий Петербург». Особенностью дискуссии стало участие представителя власти, напрямую ответственного за принятие градостроительных решений, — председателя комитета по строительству Михаила Демиденко.
Девелоперы ждут политических решений
Девелоперы хотят от городских властей более решительного подхода к развитию исторического центра Петербурга. По их мнению, существующая программа сохранения и развития, принятая для двух пилотных территорий ( «Конюшенная» и «Северная Коломна — Новая Голландия»), слишком затянута для своих небольших масштабов.
«Это локальная и небольшая программа, а центр у нас огромный. Он разрушается ежедневно», — подчеркнула начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. По ее словам, странно пять лет ждать результатов всего по двум территориям, когда проблема сохранения центра стоит столь остро.
Похожей точки зрения придерживается и директор по развитию строительной компании «Л1» Надежда Калашникова. «Нужно заканчивать исследовательскую деятельность и принимать ответственные политические решения», — отметила она. Н.Калашникова обратила внимание на то, что город продолжает развиваться и в отсутствие концепции развития центра, и без комплексного плана развития городских территорий, но это развитие идет бессистемно. В результате инвесторы массово идут на окраинные территории «заКАДья», и Петербург получает не самую качественную застройку.
Без гибких нормативов центр обречен
Еще одна проблема, которая, по мнению экспертов, тормозит развитие центра, заключается в негибких градостроительных нормативах. Архитектор Святослав Гайкович напомнил, что при реконструкции центра невозможно соблюсти существующие нормы освещенности, и это не единственное невыполнимое ограничение. Так, по действующему законодательству, нельзя ставить парковки ближе 25 м к жилым зданиям, что при плотной застройке центра делает невозможным создание парковочного пространства. Причем, по мнению архитектора, норма давно устарела, поскольку создавалась для карбюраторных автомобилей. «По отношению к историческому центру нужно рассмотреть свою систему нормативов, без которых мы просто обречены», — уверен С.Гайкович.
В свою очередь, гендиректор ООО «СПб Реновация» Артур Маркарян полагает, что дифференцированный подход должен применяться и в отношении к строительству социальной инфраструктуры. «Там, где строятся новые районы „в чистом поле“, безусловно, надо строить социальную инфраструктуру. Это очень важно. Но когда мы говорим о существующих территориях, ситуация несколько иная», — отметил он.
А.Маркарян привел в пример один из проектов компании, реализуемый на месте существующей застройки. По его словам, исследования показали, что в радиусе 1,5-2 км от участка, на котором реализуется проект, школы заполнены не более чем на 70%. В результате у девелопера возникают сомнения в необходимости строительства дополнительной инфраструктуры. «Меня всегда волновал вопрос: мы сейчас настроим новых школ, а сколько будет стоить государству их содержание? Где взять учителей? Какое в них будет качество образования?» — поинтересовался А.Маркарян.
Серый пояс: туда и обратно
В вопросе развития «серого пояса» — окружающих центр промышленных территорий — девелоперы, похоже, уже согласны на любую позицию властей, лишь бы эта позиция была четко определена. Директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов посетовал, что только за прошедшую неделю услышал от разных представителей Смольного несколько точек зрения на этот вопрос. Одни говорят, что промышленные предприятия нужно выводить из центра города и развивать освобождающиеся территории, другие — что, наоборот, нужно сохранять промышленность.
«Объясняется это весьма странной логикой про транспортную миграцию. Обосновывая вывод промышленности, говорили, что люди из окраины едут в центр и создают транспортные потоки. Теперь, выступая против переноса, говорят, что тогда люди будут ехать из центра в окраины», — удивляется эксперт. «Хотелось бы услышать единую позицию власти», — подчеркнул он.
Смольный: умеючи — долго!
В свою очередь, власти не хотят торопиться в вопросах развития центра Петербурга. «Долго ли умеючи? Умеючи — долго!» — вспомнил старый анекдот председатель комитета по строительству городской администрации Михаил Демиденко, комментируя претензии девелоперов.
Такой подход Смольный применяет ко всем аспектам развития центра. В частности, говоря о существующей программе сохранения отдельных территорий, М.Демиденко подчеркнул необходимость ее поэтапной и методичной реализации, поскольку одна из ее основных задач — экономическое обоснование привлечения федеральных инвестиций. «Мы должны четко сказать федеральному центру: проведены следующие мероприятия и выявлено, что у нас аварийного фонда столько-то, нуждающегося в реконструкции и реставрации столько-то», — отметил чиновник.
В целом же, по словам М.Демиденко, развитие центра невозможно, пока не решены законодательные проблемы. Глава комитета считает, что нельзя выдавать разрешения на строительство в исторических районах до тех пор, пока не будет наведен порядок во взаимоотношениях 820-го закона (определяет границы зон охраны объектов культурного наследия и возможные режимы их использования в Петербурге) и Правил землепользования и застройки. «До той поры развитие центральной части, которая ковровым образом покрыта охранными зонами или зонами регулируемой застройки, маловероятно за исключением некоторых социально значимых объектов», — подчеркнул он.
На прямой вопрос ведущего Дмитрия Синочкина, означает ли это, что до момента согласования законодательства Смольный не будет выдавать разрешения, чиновник практически вынужденно ответил так же прямо: «Не будем».
Мероприятие станет третьей дискуссией цикла «Жилая среда», проводимого в рамках проекта«Будущий Петербург» в текущем году. В ходе предыдущих […]
Мероприятие станет третьей дискуссией цикла «Жилая среда», проводимого в рамках проекта«Будущий Петербург» в текущем году. В ходе предыдущих дискуссий участники зафиксировали тревожную ситуацию в градостроении Петербурга, связанную с проблемами жилищного рынка. По словам экспертов, качество среды в жилых массивах нового Петербурга является низким даже в сравнении с советскими новостройками. Было отмечено три группы проблем, порождающих такую ситуацию: экономические, административно-правовые и архитектурно-градостроительные. Подробная характеристика этих проблем и рекомендации участников дискуссий обозначены в проекте доклада Правительству Петербурга, подготовленном Форумом«Будущий Петербург» совместно с Центром градостроительных компетенций РАНХиГС (Москва). Доклад будет дополнен оценками экспертов предстоящих мероприятий цикла «Жилая среда» и передан представителям городского Правительства на итоговом дне V ежегодного форума«Будущий Петербург» (21 ноября т.г).
Вопросы для обсуждения:
1. Возможность реализации жилищных проектов в центральных районах Петербурга: экономические и социальные плюсы.
2. Градостроительные ограничения и рыночные возможности: нахождение баланса.
3. Жилищные проекты в «сером поясе»: почему город против?
4. Строительство социальной инфраструктуры для жилых кварталов: как и за чей счет?
На первых двух дискуссиях цикла «Жилая среда» в основном обсуждалась проблема «спальников» на окраинах города. Однако не менее важна проблематика реализации жилищных проектов в историческом центре и на прилегающих территориях. В случае стагнации жилищного строительства в центральных районах (что наблюдается в данный момент), разрастание многоэтажных массивов «в полях» становится безальтернативным сценарием: спрос на жилье удовлетворяется где возможно, и как получается. Но есть ли реальная возможность возвращения стройки (реконструкции, редевелопмента) во «внутренний» город? Очевидно, примерно за два года дискуссий у девелоперов, городских властей, экспертов появились рабочие варианты ответа на этот вопрос. Задача круглого стола — способствовать выявлению, обсуждению, закреплению в документах вариантов конструктивных решений.
Офисная недвижимость Санкт-Петербурга за последние годы претерпела существенные изменения как в количественном, так и в качественном плане. С чего начиналось: прошлое и настоящее […]
Офисная недвижимость Санкт-Петербурга за последние годы претерпела существенные изменения как в количественном, так и в качественном плане. С чего начиналось: прошлое и настоящее офисной недвижимости. Ключевые объекты, архитектура бизнес-центров, инженерия, эксплуатация, правовые аспекты. Что ждет офисный рынок в будущем: мнения экспертов кардинально расходятся. Это и многое другое в открытой дискуссии на BestBreakfast.
Вопросы для обсуждения:
• Тенденции развития офисного рынка за рубежом
• Бизнес-центры, запланированные к открытию в 2014 году: информация из первых уст.
• Как собственники и управляющие намерены заполнять вновь возводимые объекты и бизнес-центры, которые освободят компании-монополисты?
• Как повысить доходность бизнес-центра: практический опыт.
• Могут ли концепция и архитектура бизнес-центра поднять цену квадратного метра? Примеры удачных и неудачных архитектурных решений бизнес-центров.
• Проблемы девелоперов при строительстве БЦ (от согласования до ввода в эксплуатацию).
• Инновационные инженерные решения для БЦ.
Свое участие подтвердили: Михаил Зингаревич ( «Плаза Лотус Групп»), Сергей Русаков ( «Плаза Лотус Групп»), Денис Кириллов ( «Лидер Групп»), Борис Селиверстов ( «Мегаполис»), Петр Кузнецов («Конфидент»), Дмитрий Золин ( «Сенатор») и другие.
Становясь участником BestBreakfast, Вы получаете
• 120 минут полезной информации. Успешный опыт и практические кейсы.
• Рекомендации от ключевых игроков рынка недвижимости.
• Возможность задать интересующие вас вопросы партнерам по дискуссии.
• Networking — отличные условия. Вы сможете познакомиться, пообщаться и поделиться опытом.
Мероприятие пройдет в рамках проекта «Стратегия социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2030 года», разработчиком которой является Леонтьевский центр. […]
Мероприятие пройдет в рамках проекта «Стратегия социально-экономического развития Санкт-Петербурга до 2030 года»,
разработчиком которой является Леонтьевский центр. Цель обсуждения – учесть различные точки зрения в ходе разработки
стратегии. Ключевыми станут такие вопросы: какие территории нужно развивать в первую очередь и в каких направлениях;
должны ли районы города быть самодостаточными или взаимодополняющими; для чего городу нужна инновационная экономика и
кто в ней заинтересован; как сделать Петербург инновационным центром, заметным в глобальном масштабе.
В дискуссии примут участие представители городской администрации, эксперты проекта «Стратегия социально-экономического
развития Санкт-Петербурга до 2030 года» и эксперты Междисциплинарного клуба «Контекст» – профессионалы из различных областей:
Ирина Ашкинадзе, президент «Дефиле на Неве»;
Сергей Балуев, главный редактор журнала «Город-812»;
Михаил Богданов, первый заместитель генерального директора ОАО «Третий парк»;
Максим Буев, доктор экономики (Ph.D., Оксфорд); декан Факультета экономики ЕУСПб;
Леонид Вайсберг, член-корреспондент РАН, доктор технических наук, генеральный директор и научный руководитель научно-производственной корпорации «Механобр-техника»;
Святослав Гайкович, заслуженный архитектор России, руководитель бюро «Студия-17»;
Никита Демидов, кандидат экономических наук, директор Северо-Западного филиала компании«БрокерКредитСервис»;
Леонид Ивановский, доктор технических наук, доктор экономических наук, заслуженный деятель науки РФ, директор практики управленческого консалтинга компании «Балт-Аудит-Эксперт»,
Александр Карпов, директор Центра экспертиз ЭКОМ, эксперт Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам Законодательного собрания Санкт-Петербурга;
Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании «Л1»;
Владимир Княгинин, кандидат юридических наук, директор Фонда «Центр стратегических разработок „Северо-Запад“»;
Андрей Коржаков, генеральный директор ООО «Фоксконн Рус»;
Анатолий Котов, председатель Комитета по экономической политике и стратегическому планированию администрации Санкт-Петербурга;
Денис Котов, генеральный директор книжной сети «Буквоед»;
Игорь Кривошеев, директор по строительству СП ЗАО «Петр Великий»;
Леонид Лимонов, доктор экономических наук, генеральный директор Леонтьевского центра;
Владимир Линов, член Градостроительного совета при главном архитекторе Санкт-Петербурга, главный архитектор бюро «Студия-17», почетный архитектор России, доцент СПбГАСУ;
Дмитрий Мишенин, создатель арт-проекта Doping-Pong;
Николай Пашков, генеральный директор компании Knight Frank St.Petersburg;
Юрий Перелыгин, генеральный директор ООО «Институт „Ленгипрогор“», председатель совета директоров ОАО «РосНИПИУрбанистики», член Совета НП «Национальная гильдия градостроителей»;
Михаил Петрович, директор бюро территориальных информационных систем и градостроительного моделирования ЗАО «Петербургский НИПИград»;
Андрей Рябых, кандидат педагогических наук; владелец компаний Webmaster.SPb, SeoExperts, Media Cartel, Гazeтa.СПб;
Сергей Сидоренко, соучредитель «Питерского клуба своего дела», частный предприниматель;
Татьяна Тимофеева, заместитель председателя Комитета по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга;
Григорий Тульчинский, доктор философских наук, профессор Санкт-Петербургского филиала НИУ ВШЭ;
Антон Финогенов, руководитель Института территориального планирования «Урбаника»;
Александр Ходачек, доктор экономических наук, президент Санкт-Петербургского филиала НИУ ВШЭ;
Мария Шклярук, кандидат экономических наук, майор юстиции, научный сотрудник Института проблем правоприменения ЕУСПб;
Борис Юшенков, партнер компании S.A.Ricci;
Петр Кузнецов, директор инжиниринговой компании «Конфидент» и другие.
Директор компании «Конфидент» примет участие в работе форума PRoestate– ключевого мероприятия по недвижимости в Центральной […]
Директор компании «Конфидент» примет участие в работе форума PRoestate– ключевого мероприятия по недвижимости в Центральной и Восточной Европе. Форум PROEstate ежегодно собирает на одной площадке более 3000 ведущих профессионалов в сфере недвижимости и инвестиций из 30 стран и 70 городов России.
Уважаемые коллеги! С удовольствием поздравляем Вас с профессиональным праздником — Днем Строителя! День строителя – […]
Уважаемые коллеги!
С удовольствием поздравляем Вас с профессиональным праздником — Днем Строителя!
День строителя – приятная дата, это праздник уюта, тепла, красоты.
Благодарим Вас от всей души и сердца за проделанную работу, за
Ваш не лёгкий труд, за прекрасные проекты и креативные идеи.
Ваша работа – это лицо нашего города, без Вас он не был так оригинален и красив.
Желаем в этот чудесный день радости и любви в каждый дом, счастья
и ярких впечатлений, воплощения и реализации всех желаний и надежд,
открытий и профессиональных достижений!
На начало III квартала 2013 года объем качественных офисных площадей в Петербурге достиг 1,8 млн кв. м. […]
На начало III квартала 2013 года объем качественных офисных площадей в Петербурге достиг 1,8 млн кв. м. Во втором полугодии ожидается ввод в эксплуатацию 200 тыс. кв. м офисов высокого класса. Эксперты ожидают увеличение объема качественного офисного предложения на 13–15% до конца года.
За первое полугодие было введено в эксплуатацию четыре офисных центра суммарной арендной площадью 46 560 кв. м.
«Прирост площадей класса А составил 36 160 кв. м, офисов класса В – 10 400 кв. м. Наиболее крупные введенные проекты: МФК «Преображенский» (расположен на Литейном проспекте, 26; арендная офисная площадь – 10 200 кв. м) и бизнес-центр «Ренессанс Правда» (Херсонская улица, 12–14; арендная площадь – 19 260 кв. м)», – говорится в отчете Colliers International.
По данным Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, во втором полугодии планируется открытие 16 офисных центров. Основной объем ввода придется на Московский и Центральный районы города: вместе они составят более 65% от планируемого объема ввода.
Сейчас на стадии строительства находится около 40 бизнес-центров, подавляющее большинство которых относится к классу А, что свидетельствует об ориентации девелоперов на качество проектов. По данным компании NAI Becar, на конец II квартала 2013 года объем рынка качественных офисных площадей (GLA) составляет более 1,9 млн кв. м, причем на рынке недвижимости, как и прежде, преобладают бизнес-центры классов B и В+, удельная доля которых составляет 41% и 33% соответственно. В классе А представлено 26% офисных площадей. Стоит отметить, что по сравнению с данными на конец 2012 года объем офисных площадей в классе А увеличился на 3%.
Инвестиционная активность повышается
«На рынке офисной недвижимости нынешний год ознаменовался повышением инвестиционной активности; в частности, возобновилась реализация ряда проектов, замороженных в период кризиса. Заполняемость бизнес-центров при этом также повышается, а в наиболее востребованных локациях равна 100 процентам», – считает Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
Несмотря на то что доходность торговых проектов сегодня выше, потенциал развития рынка бизнес-центров тоже очень высокий: показатели чистого поглощения превышают параметры ввода. Это связано с развитием бизнеса в Петербурге, а также с переездом в город офисов крупных компаний из Москвы. Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, также говорит об активности рынка в первом полугодии. При этом эксперт отмечает, что ввод новых центров был недостаточным и арендаторы активно сменяли друг друга в поисках более привлекательных условий в зависимости от своих планов развития.
«На рынке офисной недвижимости прослеживаются положительные тенденции. Бизнес-центры с удачной локацией заполнены практически на 100 процентов, поэтому девелоперы активизировались, в частности, продолжилась реализация нескольких проектов, замороженных в кризис. Согласно прогнозам аналитиков, динамика ввода новых объектов в этом году может догнать показатели 2007 года», – соглашается с коллегами Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development. «В этом году мы наблюдаем тенденцию роста интереса инвесторов к бизнес-центрам. С начала года было осуществлено уже несколько сделок по продаже бизнес-центров целиком; такая практика не характерна для петербургского рынка. Некоторые эксперты связывают активность инвесторов в том числе с кипрским кризисом, который отпугнул российских инвесторов от оффшора. В целом нестабильная ситуация в европейской экономике возвращает инвестиции в Россию», – добавляет эксперт.
Спрос по классу и району
Екатерина Марковец отмечает, что наибольшим спросом по результатам I квартала 2013 года пользуются бизнес-центры класса B: их средний показатель заполняемости составляет 93%. Далее идут бизнес-центры класса В+ – 92%; бизнес-центры класса А заполнены на 88%. Новые зоны деловой активности пока не формируются. По-прежнему большинство арендаторов интересует центр. В целом достаточно востребованы также кварталы, прилегающие к центральной части города, расположенные вблизи станций метро.
«В настоящее время наиболее активно осваивается Московский проспект и центр города (Петроградский и Центральный районы). Если говорить о бизнес-зонах, то в тройку лидеров входят несколько зон: Московская (102 тысяч квадратных метров в строящихся бизнес-центрах), Южная (вокруг района Пулково, 61 400 квадратных метров), Петроградская (58 700 квадратных метров), две зоны в центральных районах города (63 700 квадратных метров качественных офисных площадей). Единичные проекты встречаются в разных частях города, однако мы полагаем, что доминирующие зоны останутся таковыми в среднесрочной перспективе», – констатирует Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Colliers International Санкт-Петербург.
Если рассматривать локацию бизнес-центров в отдельно взятых сегментах, то ситуация выглядит следующим образом. Бизнес-центры класса А сконцентрированы преимущественно в Петроградском, Московском и Центральном районах. Также бизнес-центры этого класса представлены в Красногвардейском и Василеостровском районах. Офисные объекты класса В+ наиболее широко представлены в Петроградском, Приморском, Центральном и Василеостровском районах. Офисные центры класса В присутствуют в большинстве районов Санкт-Петербурга. Наиболее высокая концентрация объектов данного класса – в Центральном, Приморском, Василеостровском и Адмиралтейском районах. В отличие от торгового сектора, где в 2012 году основными покупателями являлись иностранные компании, на рынке офисной недвижимости больше покупают российские компании, занятые в энергетическом и нефтегазовом секторах(данные London Real Invest).
Основные деловые зоны города продолжают пользоваться высоким спросом у арендаторов, в этой зоне средний уровень вакансии составляет 5–6%; в районе аэропорта Пулково сохраняется 99-процентная заполняемость бизнес-центров. Офисы, расположенные на основных транспортных артериях города и в промышленных зонах, имеют наибольший уровень вакансии – 10–12%.
«Существующий на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга дефицит земельных участков для строительства новых объектов, в том числе офисных центров, вынуждает девелоперов находить новые эффективные решения для развития бизнеса. К числу таких решений можно отнести и реконцепцию существующих объектов с целью для повышения классности объекта и, как следствие, увеличения арендных ставок и повышения доходности. Так, например, компания „Адамант“ осуществляет проект реконструкции бизнес-центра класса С, расположенного по адресу площадь Победы, 2. В рамках реконструкции будут проведены работы по изменению планировок и внутренней отделке. Вследствие этого классность объекта повысится до В», – сообщают эксперты Astera.
По данным Ольги Шарыгиной, директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге, лидирующую позицию по объему офисных площадей (18,7% от общего объема качественных офисных площадей города) продолжает занимать Центральный район. Далее следуют Московский административный район (13,5%), Петроградский (12,6%), Приморский (11,6%) и Василеостровский(10,2%). Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН уверена, что класс бизнес-центра формируют определенные критерии, которые можно разделить на две группы: внутренние и внешние. При этом на внешние критерии, такие как район, внешняя инфраструктура (удаленность от метро и ключевых магистралей города, наличие поблизости магазинов, банков, мест общественного питания и т. п.) и видовые характеристики, собственник БЦ повлиять не в состоянии. Поэтому повышение классовости БЦ происходит за счет изменений внутренних критериев: уровня ремонта, коммуникаций и сервиса, удобства планировочных решений и внутренней инфраструктуры. Конечно, изменив один критерий, повышения класса не добиться – это должны быть глобальные изменения всей совокупности данных параметров.
«Классность современного бизнес-центра – величина непостоянная. „Благодаря“ просчетам, возникающим в ходе строительства, себестоимость проекта увеличивается еще на этапе концепции, а его классность снижается в процессе эксплуатации всего за несколько лет. Это ведет к необходимости реконцепции или реконструкции, а соответственно, и дополнительным затратам», – говорит Петр Кузнецов, директор инжиниринговой компании «Конфидент».
Реконцепция – на сладкое
В основном новые качественные проекты появляются в уже сформированных зонах деловой активности: это центральная часть города, а также Московский район. По мнению Владимира Скигина, в среднесрочной перспективе новые офисные объекты могут появиться в так называемом «сером поясе» как результат редевелопмента промышленных территорий.
«Реконцепция деловых центров интересна в первую очередь в направлении повышения классовости объекта. Понятие „совдеп“ удовлетворяет все меньшее число арендаторов. Кроме того, если деловой центр включает в себя торговую зону, реконцепция может заключаться в более эффективном зонировании исходя из востребованности существующих пропорций офисов и торговли, с пересмотром главным образом торговой зоны и ее арендаторов. Примерами удачной реконцепции могут послужить
БЦ «Желтый угол» и «Ривер Хаус“. В первом случае был повышен класс бизнес-центра и торговая зона была убрана вообще, а во втором – практически полностью переформирован пул арендаторов торговой зоны, что значительно повысило ее рентабельность и привлекательность ТДК в целом», – рассказывает Екатерина Лапина.
В среднем бизнес-центры окупаются более чем за 9 лет. «Пока мы не встречаем большого числа примеров реконцепции проектов. Реконструкция устаревших зданий, конечно, существует, однако в таких случаях речь идет скорее о реконструкции действительно устаревших зданий (в том числе не бывших офисных зданий, а промышленных, жилых и прочих). Реконцепция и реконструкция зданий и перевод их из класса В/С в А/В пока не является рыночной практикой», – делится наблюдениями Вероника Лежнева.
Ставки показали нестабильность
По сравнению с I кварталом 2013 года средневзвешенные запрашиваемые арендные ставки в качественных бизнес-центрах снизились в классах A и B+ на 3% и 6,2% соответственно, в классе B остались без изменения. При этом за год, с начала июля 2012 года по конец июня 2013 года, в среднем по всем классам арендные ставки выросли на 1,8%. Максимальный рост был отмечен в классе B+. Ставка капитализации офисной недвижимости в Петербурге составляет 10–11%. Об этом свидетельствуют данные исследований Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
По оценке Ольги Шарыгиной, средний уровень арендных ставок в бизнес-центрах класса А по состоянию на конец II квартала 2013 года составил 1590 рублей за квадратный метр в месяц, в классе B+ – 1380 рублей, в классе В – 960 рублей, включая НДС и операционные расходы. Динамика арендных ставок за отчетный период характеризовалась положительным приростом, который составил около 1,3% в целом по рынку.
Константин Меркель, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург, подсчитал, что в среднем уровень арендных ставок в рублях не изменился с начала года, при этом наблюдался локальный рост ставок в центральной части Санкт-Петербурга в пределах 4–5%. С января по июнь доля свободных площадей сократилась с 9,1 до 7,8%, однако ожидаемый ввод новых проектов приведет к временному росту вакантных площадей на офисном рынке».
«Повышение или понижение арендных ставок зависит главным образом от спроса, а соответственно, объема вакантных площадей. Чем выше спрос, тем меньшее количество площадей остается пустовать и тем выше становится ставка на них. Предел этой ставки, конечно, определяется локацией и классом бизнес-центра. В свою очередь, спрос на тот или иной объект определяется характеристиками объекта, представленными выше. Изменение того или иного критерия ведет к повышению привлекательности бизнес-центра для арендаторов и, как следствие, к росту арендных ставок», – поясняет директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.
Петр Кузнецов, директор инжинириговой компании «Конфидент»:
– Анализируя строительный рынок многие годы, мы составили список «болевых точек», на которые необходимо обращать внимание. Во-первых, работа над проектом должна вестись при плотном взаимодействии всех сторон: заказчика, архитектора, проектировщика. Самая большая экономия финансовых средств (до 30 процентов) прячется в изначальной оптимизации технического решения. Такой проект диктует все условия, вплоть до наиболее выгодной конструкции кровли, расположения окон, отверстий под трубы или провода, количества и расположения вентиляционных люков или камер видеонаблюдения. Если эти мелочи не учтены в проекте с самого начала, локализовать их в процессе строительства будет в разы и сложнее, и дороже. К тому же, на некоторые современные архитектурные и планировочные решения, используемые при создании бизнес-центров (например, атриумы), отсутствуют нормы проектирования. Поэтому обязательно потребуется разработка специальных технических условий в области пожарной безопасности. Есть и еще одно отличие офисного здания от остальных типов недвижимости. Бизнес-центр представляет собой «концентрат» инженерных систем на квадратный метр. Чтобы снизить себестоимость проекта, требуется комплексное проектирование в одной компании. Однако на практике при попытке сэкономить нанимается большое количество мелких фирм, отвечающих за локальные участки работ. Такие подрядчики часто не имеют опыта согласования работ со смежниками. И эти недоработки наиболее болезненно проявятся позже, когда на объект придет монтажная организация, а также при дальнейшей эксплуатации. Опытная проектная компания располагает необходимым инструментарием: в данном случае требуется программное обеспечение для проработки трехмерных пространственных моделей. Современное ПО, автоматизирующее расчеты, позволяет оптимизировать проект на каждом этапе: точно рассчитать гидравлическую нагрузку, теплопотери здания, параметры дымоудаления, водоснабжения. Когда все нагрузки четко просчитаны и проверены, гибкость построенной системы позволит в будущем компенсировать недостатки. Результат – круг взаимосвязей, где каждый элемент завязан на успех.
Профессиональная компания, способная обеспечить жизненный цикл объекта недвижимости, приглашается в проект с самого начала. Обладая достаточными знаниями в области современных эффективных технологий, она способна спроектировать, смонтировать и эксплуатировать здание без потери классности минимум 15–20 лет. Обладая достаточным опытом, она способна оптимизировать проект, а сэкономленные при этом деньги можно вложить в более современное оборудование, которое в дальнейшем поможет экономить на эксплуатации.
В апреле группа специалистов из Петербурга в составе Петра Кузнецова (директор инжиниринговой компании «Конфидент»), Ольги Семеновой (пиар-менеджер […]
В апреле группа специалистов из Петербурга в составе Петра Кузнецова (директор инжиниринговой компании «Конфидент»), Ольги Семеновой (пиар-менеджер «Конфидента»), а также Григория Раху(советник по техническим вопросам генерального директора компании «Петербург Сити») и Владимира Фролова (главный редактор журнала «Проект Балтия») отправилась в Амстердам. Мы побеседовали с ними о «голландском стиле» градопланирования и строительства и о том, насколько увиденные решения приложимы к российской действительности.
Для начала формальный вопрос: что вы видели в Амстердаме?
Ольга Семенова: Программа поездки получилась насыщенной. Удалось посетить реализованные проекты культурного (Музей судоходства Scheepvaartmuseum) и общественно-делового назначения (бизнес-центр Oval Tower, деловой кластер Mahler), жилые комплексы Andreas и Overhoeks, люкс-апартаменты Amsterdam Symphony и, может быть, самое интересное – проекты комплексного освоения территорий: кварталы Zuidas, Oosterdokseiland и Ijburg. Нашими экскурсоводами выступили люди, имеющие непосредственное отношение к каждому из проектов: представители инжиниринговых компаний Deerns, ARUP и Hompe & Taselaar, девелоперской компании МАВ, архитектурных студий UNStudio, CIE, Zwarts en Jansma, Geurts & Schulze и представители районных муниципалитетов и управления по градостроительной политике Амстердама. Нам повезло: мы получали массу информации из первых рук.
Западный опыт вряд ли был в новинку для «Конфидента», ведь компания много лет применяет зарубежные технологии?
Петр Кузнецов: Да, в большинстве проектов мы стараемся применять западные технологии, стремимся быть в курсе всех инноваций, поскольку наша цель – повышать конкурентоспособность объектов за счет улучшения показателей качества и комфортности застраиваемых площадей. Спрос на них растет, но российский строительный рынок скуп на современные технические решения и советская научно-исследовательская база в большой мере устарела. Поэтому мы внимательно следим за тенденциями, посещаем производителей, разработчиков в странах Европы, Америки, Азии. А в этом году выбор пал на Голландию, признанного европейского лидера в области внедрения технологических новинок. К тому же исторически так сложилось, что еще с царских времен было принято русских специалистов в области строительства и инженерного дела отправлять в Голландию, перенимать передовой опыт.
А для Вас, Григорий? «Петербург-Сити» часто ведет строительство в историческом центре Петербурга, это весьма деликатная задача. Как ее решают голландцы?
Григорий Раху: Я бы отметил терпимость голландцев к современным архитектурным формам, даже спорным. Жители Амстердама не вышли на митинг, увидев новое здание музея современного искусства Stedelijk, похожее на ванну. Хотя изначально, когда обсуждался проект реконструкции площади музеев, где расположены Музей Ван Гога, Рейксмузеум и музей современного искусства, было много споров и плакатов типа «руки прочь!» Рядовой петербуржец не воспримет сверхоригинальные архитектурные решения до тех пор, пока в Петербурге не появится по-настоящему современная архитектура.
Голландии удалось чем-то вас удивить?
П.К.: Я бы не использовал слово «удивить», лучше – «поездка помогла сделать выводы». Мы ведь постоянно следим за развитием градостроительной практики, заимствуем инновационные технологии, адаптируем их к российской действительности, у «Конфидента» большой опыт в этой области, поэтому, даже проведя десяток встреч и пройдя километры строек, чего-то совсем уж невиданного мы в Амстердаме не встретили. Применяемые в Голландии строительные технологии либо общеизвестны, либо интересны, но возможность их реализации на российской почве я бы поставил по вопрос.
Зато для меня ценным и очень важным стал вывод, которым я не могу не поделиться: секрет всех действительно первоклассных проектов, с которыми удалось познакомиться, кроется в высокой культуре генпроектирования. Вот это действительно вызвало легкую зависть. Встретить настолько тесное и плодотворное взаимодействие заказчика, архитектора и инженера – большая редкость, а результат их работы можно назвать изящным архитектурно-инженерным шедевром.
Одним из таких образцов можно считать Судоходный музей в Амстердаме, расположенный в старинном складском здании и оснащенный самыми современными высокопроизводительными системами. Здание наполнено свежим воздухом, но оборудования вы нигде не увидите. А выставочные помещения оборудованы по технологии «куб в кубе»: в одном зале одновременно сосуществуют два микроклимата – отдельно для посетителей и отдельно для экспонатов, расположенных в стеклянных кубах, оснащенных собственными системами.
В этом же здании находится энергоэффективное подземное хранилище тепла и холода — единственная технология, не имеющая аналогов в России и достойная изучения. Тепловая энергия аккумулируется под землей, что позволяет реализовать летнее охлаждение с помощью зимнего холода, а зимний подогрев — с помощью летнего тепла. Такие установки способны сэкономить от 50 до 75% эксплуатационных затрат на тепло- и холодоснабжение по сравнению с традиционными. Эта технология довольно широко распространена в Нидерландах, но, учитывая особенности нашей нормативной базы и законодательства в области природопользования и использования недр, согласовать такое техническое решение в нашем регионе, к сожалению, пока не представляется возможным.
О.С.: Еще одно отличие голландского градостроительства от российского – сложно представить, что в России будут работать популярные в Голландии PR-технологии привлечения потенциальных жителей в застраиваемые районы. Это «зазывание» напоминает негласное соревнование между районными муниципалитетами, которое рождает здоровую конкуренцию и возможности выбора стиля жизни для горожан. Отношения с общественностью с самого начала развития проекта являются частью стратегии, и одновременно с первыми котлованами стройплощадок появляются общественные пространства с плотным графиком мероприятий. Первыми в новом амстердамском районе могут появиться не бизнес-центр и элитное жилье, а консерватория или библиотека, и люди захотят купить жилье именно рядом с ними.
Неужели российские потребители обращают меньше внимания на инфраструктуру, на«изюминки» новых кварталов?
П. К.: Просто у наших горожан нет к этому привычки. Программа привлечения и «воспитания» активных граждан, которые не только будут жить в районе, но и участвовать в его развитии и управлении им, – часть грамотного подхода к разработке проектов КОТ (Комплексное освоение территорий) и один из факторов, определяющих его комфортность. Но на формирование комфортной среды в большей степени влияют плотность заселения, высотность, транспортная схема, современная инженерия, социальная инфраструктура, многофункциональность, социальная однородность населения и, главное … большое пространство! Невозможно реализовать все эти параметры в рамках уплотнительной или точечной застройки, долгие годы доминирующей в Санкт-Петербурге. Разработка таких проектов должна вестись не менее чем на уровне квартала: минимум четыре-пять га и от 100 тысяч кв. м. Пока их в городе единицы.
В российском, в частности, в петербургском градостроительстве есть проекты, в которых можно усмотреть параллели с голландской практикой? И в чем эти параллели заключаются?
Г. Р.: Голландцы известны умением выстроить стратегию и спланировать жизнь страны, города, района с горизонтом на полвека вперед. Наглядными примерами этой стратегии служат комплексные проекты в Амстердаме – многофункциональные кварталы Зёйдас, Остердоксейланд и Эйбург. Остердоксейланд – проект mixed use, включающий в себя люкс-апартаменты, офисы, отель «Хилтон», здания консерватории и городской библиотеки. Здесь можно провести параллель с нашим приостановленным проектом«Набережная Европы». Проекты очень похожи не только расположением у воды, но и концепцией. Голландские девелоперы и брокеры позиционируют Остердоксейланд как амстердамский Манхэттен. Покупателей не смущают близость железной дороги и плотность застройки. Наоборот, они радуются насыщенной жизни, близости к историческому центру города и транспортной доступности. Эта транспортная доступность, правда, негативно влияет на реализацию паркинга на 1700 машин, зато 1500 мест для велосипедов очень востребованы.
Понятно, что внедрять в Санкт-Петербурге «под кальку» иностранные, в том числе голландские, технологические решения сегодня уже не получится, да и не нужно. Но отличающие современный Амстердам последовательность, деликатность, умелая организация пространства с учетом новых демографических и деловых перспектив, – вот тот подход, что нужен Петербургу в градостроительной политике.
В целом, как бы вы охарактеризовали «голландский стиль» в городском проектировании?
Г.Р.: «Ограничения» и «свобода» – ключевые слова для Голландии. С одной стороны, дело в дефиците земли, в бережливости, протестантской рациональности, с другой стороны – в стремлении к свободе самовыражения, терпимости ко всему внешнему: вот что вынудило голландцев искать технологии отвоевывания новых территорий у водной стихии, альтернативные энергоэффективные решения и принимать самые неожиданные, не всегда приемлемые для других стран решения, в том числе и градостроительстве.
Владимир Фролов: Необходимо отметить, что хотя Нидерланды в большой степени построены на отвоеванной у воды территории, это не порождает какого-то циничного отношения к ландшафту, в духе мичуринского «Мы не можем ждать милостей от природы, взять их у нее – наша задача». Наоборот, здесь мы видим стремление к установлению экологического равновесия урбанистической и естественной сред. В инженерной области это достигается использованием воды для поддержания постоянной температуры в зданиях, чтобы избежать перерасхода энергии. И то же мы наблюдаем в градостроительстве: если взять район Эйбург, то здесь возникают вполне сомасштабные человеку планировка кварталов и высотность, которые, в отличие от таковых в аналогичных петербургских намывных проектах, не приводят к катастрофическому взрыву плотности застройки, чреватому транспортным и социальным коллапсом. Как и во времена Петра I нашему городу в Голландии есть чему поучиться. Однако сегодня, нужно это делать внимательнее: к примеру, в отличие от Амстердама, Роттердам для Петербурга ориентиром уже является.
Идеалисты и прагматики 16 июля в пространстве Biblioteka состоятся лекция голландского архитектора и основателя ведущих архитектурных медиа в России […]
Идеалисты и прагматики
16 июля в пространстве Biblioteka состоятся лекция голландского архитектора и основателя ведущих архитектурных медиа в России Барта Голдхорна и презентация 19-го номера «Проекта Балтия» – «Голландизмы». Мероприятие пройдет при поддержке генерального консульства Нидерландов в Санкт-Петербурге, а также компаний Hunter Douglas, «Конфидент», Mobatime и Bauart.
Роль голландского архитектора и основателя журналов «Проект Россия», «Проект International» и «Проект Балтия» Барта Голдхорна в жизни отечественного профсообщества трудно переоценить. Принимая с 1995 года активное участие в становлении постсоветской архитектурной культуры в России, Барт Голдхорн выстроил пользующуюся безусловным авторитетом медиальную «инфраструктуру». Его журналы, а затем и руководимая им Московская архитектурная биеннале запустили процесс постепенного возвращения утерянного престижа профессии – прежде всего в глазах самих архитекторов. Вероятно, главное, что Голдхорну удалось привнести в нашу действительность, – свойственное голландцам сочетание идеализма и прагматизма, оказавшееся необыкновенно востребованным в новой, капиталистической реальности. «Мы верим в некую идею, но стараемся ее осуществить эффективно», – так описывает голландский подход к делу Барт Голдхорн в интервью для нового номера «Проекта Балтия». Постоянно бывая в России, он стал свидетелем и участником возвращения в нашу страну иностранных архитекторов – и, конечно, с особенным вниманием следил за проектами своих соотечественников. В ходе лекции Барт Голдхорн расскажет о периоде расцвета голландской архитектуры: 1980 — 2000-х годах.
После сообщения состоится дискуссия с участием петербургских архитекторов Савелия Архипенко, Алексея Левчука, Евгения Подгорнова, а также представителей генерального консульства Нидерландов в Санкт-Петербурге и директора инженерной компании «Конфидент» Петра Кузнецова. Темой обсуждения станет применимость голландской «прагматико-идеалистической» модели архитектуры в России. В заключение главный редактор «Проекта Балтия» представит новый выпуск журнала, посвященный интерпретациям архитектуры Нидерландов в практике балтийских и петербургских архитекторов.
По окончании мероприятия состоится фуршет.
Время проведения: 16 июня, 16:00
Место проведения: пространство Biblioteka, Невский пр., 20 (3-й этаж)
Вопрос номера: На прошлой неделе появилась информация о жилых проектах, которые город готов снести из-за того, […]
Вопрос номера:
На прошлой неделе появилась информация о жилых проектах, которые город готов снести из-за того, что возводились они без необходимых разрешений. Дойдет ли действительно дело до сносов или власти просто припугнут на словах нерадивых строителей?
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Намерения снести объекты, строящиеся без разрешений, абсолютно реальны, если власти действительно этого захотят. Вопрос в том, что процесс этот небыстрый – должны быть разработаны регламенты, определен источник финансирования и, конечно, решен вопрос с правами собственности на строящийся объект.
Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании«Качкин и партнеры»:
– В отношении неустранимых нарушений – строительства многоквартирных домов на землях ИЖС – город, действительно, проявляет жесткую позицию. Если оценивать перспективу, то, скорее всего, будет несколько показательных сносов. На мой взгляд, это поможет предотвратить следующие нарушения, потому что пока понимания того, что возводить многоквартирные дома на землях ИЖС нельзя, у застройщиков нет. Что касается устранимых замечаний – ведения строительства многоэтажных жилых домов без разрешения на строительство, – то, скорее, правительство Петербурга стимулирует застройщиков, чтобы они такие документы получали.
Петр Кузнецов, директор ООО «Конфидент»:
– Думаю, это не пустые угрозы. Дело действительно дойдет до сноса, по крайней мере части домов, которые значатся в постановлении правительства. С приходом нынешнего губернатора петербургские власти пытаются навести порядок в строительной отрасли. Это видно, в частности, по ужесточению работы ГАСН, да и все профильные ведомства стали работать жестче, четче. Именно поэтому Смольному важно довести обещания по сносу самостроя до конкретных действий.
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest:
– Ситуация неоднозначна. Конечно, строительство без разрешения – это неправильно. Но и застройщиков тоже можно понять: длительное время согласований от города не было, это влекло за собой значительные финансовые потери. Кроме того, нужно понимать, как такое решение отразится на дольщиках, важно учитывать и их интересы. В целом подобных прецедентов в городе было совсем мало. Думаю, на данном этапе это скорее предупреждение.
Анна Мишутина, аналитик ИК «Финам»:
– В данном случае довольно сложно прогнозировать развитие событий в целом, так как подобные решения, как правило, принимаются индивидуально по каждому объекту в зависимости от результатов экспертизы и ряда других параметров. Насколько я помню, были прецеденты, когда в подобных проектах, формально подлежащих сносу, все нарушения были исправлены и здания смогли пройти разрешительные процедуры. Отмечу, что в связи с наличием избыточных административных барьеров в индустрии, а зачастую и просто коррупционной составляющей разрешительные процедуры иной раз затягиваются на годы, что создает формальные признаки для признания объектов в целом вполне добросовестных застройщиков самостроем.
Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:
– Стоит отметить, что раньше подобные инициативы выдвигались против малоэтажного строительства, поскольку число пострадавших было гораздо меньше. Кроме этого, был зафиксирован случай нарушения высотного регламента, когда последние этажи бизнес-центра были снесены. Снос высотных жилых комплексов, которые возводились без необходимых разрешений, будет крайне трудно осуществить, поскольку в ход идет социальная составляющая, связанная с дольщиками. В случае реализации данной инициативы непонятно, кто будет возмещать ущерб дольщикам, пострадавшим от сноса их квартир.
Активисты предлагают построить в Петербурге альтернативное метро Авторы проекта альтернативного метро уже все посчитали. 120 километров путей (это […]
Авторы проекта альтернативного метро уже все посчитали. 120 километров путей (это больше протяженности петербургской подземки) и 60 станций (сейчас в Петербурге их 67). Срок реализации проекта — 10 лет, инвестиции — 20 миллиардов долларов, то есть ежегодно придется привлекать по 2 миллиарда. Окупить проект удастся не только за счет продажи билетов, но и благодаря строительству торгово-развлекательный центров у входа на станции и их последующей продажи. Автор идеи Ринат Бичурин уверен – частные инвесторы проект оценят. В числе заинтересованных лиц Бичурин назвал, прежде всего, девелоперов – ведь они заинтересованы в развитии территорий, поскольку наличие станции метро рядом со строящимся массивом увеличивает стоимость жилья.
Примеры привлечение частных инвестиций для строительства метро есть заграницей. В Лондоне — родине метро как вида транспорта – изначально линии строились и эксплуатировались частными компаниями. Позже подземка была национализирована.
Проектировщики идею негосударственного метро в Петербурге встретили скептически. Советник генерального директора института «Ленметрогипротранс» Николай Кулагин в быструю окупаемость альтернативного метро не верит. Сегодня из примерно ста метрополитенов мира максимум 5 может похвастаться получением прибыли от эксплуатации, остальные 95 являются дотационными, рассказывает эксперт.
Бизнес тоже сомневается в успехе затеи. Генеральный директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов говорит, что сама по себе идея хороша, особенно принимая во внимание то, как медленно развивается петербургское метро. Но для инвесторов метро – не самый привлекательный сегмент, проект будет окупаться не меньше полувека. Петр Кузнецов предполагает, что с большим удовольствием многие девелоперы вложатся в электрорельсовый трамвай, скоростные электрички, то есть в наземный в наземный транспорт.
Заметим, что в Смольном в последнее время говорят, что приоритетным направлением транспортной инфраструктуры станет именно метрополитен, солидная часть бюджета будет пущена на его развитие.
Идею о негосударственном метро большинство экспертов назвали спорной. Однако один из опрошенных«Business FM Петербург» заметил, что шокирующие идеи часто звучат и из уст чиновников. А потом становятся реальностью. В числе последних необычных предложений — сделать частично пешеходным Васильевский остров, а фасады новостроек — одинаковыми.