Заглянем в 2030 год? Сложно сказать, перестанут ли ученые к тому времени задаваться вопросом, есть ли жизнь на Марсе. Одно […]
Заглянем в 2030 год? Сложно сказать, перестанут ли ученые к тому времени задаваться вопросом, есть ли жизнь на Марсе. Одно можно сказать с уверенностью: города на Земле будут также расти, а их жители будут работать, покупать, развлекаться и предъявлять все большие требования к своей главной среде обитания – зданиям. Безусловно, месторасположение, интересная архитектурная концепция и дизайн интерьеров способны повысить привлекательность и стоимость объекта коммерческой недвижимости, но это лишь внешние показатели. Главные потребительские свойства здания, показатели его качества и долговечности находятся внутри и называются инженерными системами. Что сделать, чтобы ваш объект не устарел через 15-20 лет в инженерном отношении, чтобы остался привлекательным для арендаторов и посетителей?
Десять лет назад, во времена строительного бума в Санкт-Петербурге, определяющими факторами скорости застройки был спрос на новый западный тип коммерческой недвижимости. Неискушенность потребителей привела к появлению набора типовых строительных решений, как в архитектурном отношении, так и во внутреннем наполнении. Стеклянный фасад и евроремонт – вот, за редким исключением, предел мечтаний арендатора середины 2000-х годов. Наличие кондиционера уже считалось элементом роскоши. Постепенно, качество этих объектов стало все меньше удовлетворять растущие запросы, что привело, в конечном счете, к нынешней ситуации на рынке — постепенному расслоению на успешные новые и устаревающие объекты. Чтобы сохранить арендаторов и посетителей, владельцы торговых и бизнес-центров второго типа вынуждены задумываться о реконструкции. Не сложится ли, через пару десятилетий, подобная ситуация с той недвижимостью, которая строиться сегодня? Каков портрет зданий будущего?
Городская застройка будущего – это комплекс совместных решений архитектора (учет ориентации, солнечной радиации, ветров, влажности, освещенности, наличие атриумов, взаимовлияние пространств), конструктора (улучшение прочности и теплоизоляции здания) и инженера, чей прагматический ум сосредоточится на совершенствовании систем жизнеобеспечения. Их развитие будет определяться основным фактором: желанием потребителей иметь все больше и тратить все меньше. Имеется в виду, постоянное повышение уровня комфорта и безопасности зданий на фоне снижения ресурсопотребления и затрат на эксплуатацию. То, что сейчас просто дань моде, в будущем станет естественным и обязательным. Здание будущего, с инженерной точки зрения – это максимально автономная и гибкая система, которая должна дышать и защищать, думать и экономить ресурсы, быть эстетичной и гармоничной. Главный фокус такой системы – физическое и психологическое здоровье человека.
За защиту от неблагоприятных условий окружающей среды, температурный комфорт, качество воздуха, санитарно-гигиенические показатели в помещениях отвечают системы обеспечения микроклимата. Низкое качество микроклимата способствует появлению синдрома «больного здания», который влияет на здоровье людей. Воздушная среда в закрытых помещениях зачастую хуже атмосферного воздуха: содержание химических токсических веществ в жилых и общественных зданиях в 1–4 раза выше, чем снаружи. Находящиеся в помещении люди испытывают сильное негативное влияние на организм, производительность труда снижается, что ведет к финансовым потерям. По данным американских исследований от непрофессионализма в проектировании вентиляции и кондиционирования ежегодно теряется до 60 млрд. долларов. К тому же на нужды отопления и вентиляции зданий приходится значительная доля энергозатрат.
С одной стороны, на смену энергетически неэффективному водяному отоплению, нерегулируемой естественной вентиляции постепенно должны прийти интегрированные системы климатизации помещений с балочным или панельно-лучистым охлаждением в комбинации с интеллектуальными системами воздухообмена. Они способны обеспечить оптимальное сочетание энергетических микроклиматических показателей и минимального расхода энергии. Но даже элементарная установка в помещении датчиков CO поможет добиться саморегуляции температуры и воздухообмена в помещениях с постоянно меняющимся количеством людей и снизить энергетические затраты. Регулирование освещения в офисном помещении с помощью датчиков освещенности, детекторов присутствия и системы управления жалюзи приводит к снижению энергопотребления в два раза. Снижение теплозатрат возможно за счет: эффективной регенерации тепла, использования сбрасываемого тепла, управления системой по данным климатических условий и прогнозов погоды и т.д. Внедрение передовых климатических систем решает и еще одну, немаловажную для девелоперов задачу: она способна обеспечить увеличение полезной площади и гибкость планировки помещений.
Реализация таких задач, как энергосбережение, обеспечение безопасности и комфорта, оптимизация потребления, минимизация расходов на эксплуатацию, продление безаварийного срока эксплуатации объекта обеспечивается также путем внедрения интеллектуальных систем здания. Цена «интеллекта» здания составляет 5–10% от стоимости всех инженерных и технических систем и зависит от функционального назначения объекта. Стоимость «интеллекта» ТРК может в два раза превышать стоимость технического оснащения малого торгового или офисного комплекса. Оснащение здания системами автоматизации уже сегодня является безусловным средством повышения его привлекательности для различных групп (владельцев, арендаторов, инвесторов и т. д.), повышает его потребительские свойства и, следовательно, его коммерческую стоимость. Экономятся и людские ресурсы на обслуживании: система на ранних стадиях возникновения тех или иных рисков оповещает об этом соответствующие службы и принимает решения о целесообразности тех или иных действий. Автоматизация диспетчерской службы, мониторинг и маршрутизация тревог уменьшают расходы на службу эксплуатации примерно в 3–5 раз. Существенным будет также сокращение оплаты труда инженерам и техническим работникам благодаря возможностям «интеллектуальных систем», которые позволяют прогнозировать уровень износа оборудования и решать эту проблему на профилактическом уровне. Общая экономия расходов на содержание здания – до 20%. Для объектов площадью, например, 50 000 кв. м она может достигать 200000 долларов в год. Кроме того, установка в здании «интеллектуальных систем» безопасности и охраны позволяет значительно экономить на страховании, поскольку многие страховые компании в таком случае готовы предоставить серьезные скидки.
Но если системы интеллектуального здания появилось сравнительно давно, успешно внедряются(частично или полностью) и лишь постепенно совершенствуются, то понятие устойчивого строительства возникло только в начале 90-х годов прошлого века и в большей степени ассоциируется с будущим. Под устойчивым строительством понимается создание и ответственное поддержание здоровой искусственной среды обитания, основанной на эффективном использовании природных ресурсов и экологических принципах. Создание внутренне и внешне гармоничных зданий возлагается, помимо биоклиматической архитектуры, в значительной степени именно на инженерные системы. Они должны обеспечивать не только оптимальность использования не возобновляемых ресурсов, но и постоянное применение возобновляемых ресурсов. Солнечные коллекторы, ветряки и ветряные турбины, мини и микро ГЭС, установки для получения электроэнергии из энергии водяных волн, биотоплива, использование геотермальных источников обеспечат не только максимальный комфорт для людей, но и минимальное негативное воздействие на окружающую среду.
Не смотря на то, что высокий уровень комфорта и безопасности торгового комплекса или бизнес центра может увеличить стоимость аренды на 10–20% без боязни отпугнуть потенциальных арендаторов, а использование зелёных технологий, способствует сохранению здоровья работающих людей и снижает потери от выплат по медицинской страховке, между понятиями передовое и дорогое еще очень долго будут ставить знак равенства. И 2030 год пока еще кажется таким далеким, но успеха в будущем добивается тот, кто смотрит на два шага вперед.
Компания «Конфидент» поздравляет вас с Днем Защитника Отечества!
Компания «Конфидент» поздравляет вас с Днем Защитника Отечества!
Целевая программа реконструкции исторического центра предполагает развить депрессивные территории старого города и создать качественно новую жилую […]
Целевая программа реконструкции исторического центра предполагает развить депрессивные территории старого города и создать качественно новую жилую среду, в том числе избавиться от знаменитых петербургских коммуналок. Эксперты слабо верят в успешную реализацию программы.
Смольный объявил сохранение исторического центра приоритетным направлением работы. Вместо запланированной программы реконструкции всего исторического центра дан старт целевой программе, которая подразумевает до 2018 года привести в порядок два исторических квартала «Конюшенная» и«Северная Коломна – Новая Голландия». Объем финансирования программы – 86,9 млрд. рублей, из которых 52 млрд. город направит на реконструкцию старого фонда и создание маневренного жилого фонда. Программа также предполагает расселить 570 коммунальных квартир (всего в городе, по официальным данным, 30 тыс. коммуналок). Смольный хочет предложить поправки в федеральное законодательство, которое даст право выселять людей из центра. Для начала в маневренный фонд. Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко заявил, что желающие жить в центре останутся там после реконструкции.
Людские маневры
Маневренный фонд предполагается создать за счет бюджета – 300 тыс. кв. метров вновь построенной и реконструированной недвижимости. Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость», полагает, что за два года можно успеть построить новые дома для переселенцев. Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН», подчеркивает: кое-какие маневренные мощности у города уже есть. Но на строительства нового жилья, по его мнению потребует от полутора до трех лет. Аналогичные сроки называет и заместитель директора АН «Бекар»в Санкт-Петербурге Леонид Сандалов – три-четыре года. «Также город может закупить необходимые квартиры на рынке, хотя при той цене, по которой он сейчас покупает жилье – 51 тыс. рублей за „квадрат“ — вероятность, что это получиться, мала», — добавил Спарак.
Расселить 570 коммунальных квартир эксперты полагают посильной задачей. Петр Кузнецов, директор компании «Конфидент», подсчитал: вполне возможно начать расселение уже в 2014 году. Однако есть пункты, которые у специалистов вызывают сомнения. В частности, Спарак обращает внимание на объем бюджетных средств, выделенных на расселение в 2013 году – 1 млрд. рублей. Этих денег, по его мнению, не хватит для быстрого и эффективного расселения.
Сомнения вызывает инициатива города добиться изменений в законодательстве, которые позволят изымать жилье. Особенно элитное. «На Конюшенной улице коммунальные квартиры отсутствуют, а вблизи Новой Голландии на один дом приходится лишь 10-15 квартир данного типа, остальные — это приватизированные квартиры, находящиеся в собственности у жильцов», — обрисовал ситуацию Сандалов.
Еще один тревожный момент – непредсказуемая реакция жильцов. По словам Спарака, «большинство людей оценивают свою собственность выше рынка, поэтому с ними довольно сложно найти компромисс». По программе жильцов обычных квартир выселять будут временно, жильцов коммуналок – навсегда, подчеркивает Кузнецов. Хотя представители Жилищного комитета не исключают, что после реконструкции на территориях могут сохраниться и коммунальные квартиры, если все жильцы этих квартиры захотят вернуться в свои комнаты. «Вопрос в том, что всегда найдутся недовольные жители, которые переезжать не захотят», — резюмировал он.
По мнению Сандалова, дело может дойти до организованных протестов, когда начнется переселение из исторического центра в панельные дома на окраинах. Программа, полагает он, выглядит неисполнимой.
С ним солидарен эксперт рынка Александр Шабасов: «К сожалению, я не верю в реализацию таких проектов. Тема связана с расселением, т.е. со спорными вопросами. В таких делах необходима жесткая рука руководителя, однозначная трактовка и исполнение закона. На сегодня мы этого не имеем».
Перемена участи
Реконструкция кварталов, уверены эксперты, непременно оживит районы. Цены на недвижимость, подсчитал Спарак, могут вырасти примерно на 20%, когда депрессивный район станет более комфортным. Жильцы коммуналок вряд ли смогут вернуться в центр. «Дело в том, что в настоящее время нерасселенными остались те коммуналки, где проживает соответствующий контингент. Это пьющие люди, неимущие слои населения, пенсионеры и просто те, у кого не хватает средств на отдельное жилье. Переселив их куда-нибудь в Колпино, обратно их будет вернуть сложно. Для этого потребуются средства, а их у людей нет. В таком случае, вопрос: за чей счет они будут переезжать обратно, и где их поселят», — рассуждает Дроздов.
Реконструкция, уверены эксперты, приведет к джентрификации – замене нанышнего населения людьми с более высокими доходами. «Процесс этот характерен практически для всех европейских стран уже не первое десятилетие, — рассказывает Кузнецов. – В той же Германии создано движение „Wir Bleiben Alle!“ ( «Мы все остаёмся!»), которое защищает права простых людей на жизнь в «облагороженных“ и отремонтированных кварталах. Но даже те, кто вернутся, попадут в жизнь с другим укладом, где они – лишние, где все подорожает, где пропадут знакомые магазинчики и поменяется социальная инфраструктура».
Беспокойство населения никого не удивляет – люди вполне обоснованно опасаются, что в родные пенаты боле не попадут. Например, если Смольному удастся поправить законодательство, чтобы выселять людей без их согласия. «Самое странное, — подчеркивает Кузнецов, — что пункта об обратном заселении в программе просто нет». Утвердив программу, полагает он, руководство города вступило на очень зыбкую почву, и теперь каждый последующий шаг должен быть максимально сбалансированным между интересами горожан, инвестиционной привлекательностью, туристической нагрузкой и исторической ценностью. «Не получилось бы так, что девизом программы реконструкции центра Петербурга станет строчка „мы старый мир разрушим до основанья, а затем…“ от исторических построек останутся лишь парадные фасады», — заключил Кузнецов.
Программ реновации домов первых массовых серий за последние 20 лет принято штук пять. Программ выноса промышленных предприятий из центра города – тоже несколько. Перманентное состояние программ – неисполнение. Остается надеяться – или опасаться, — что очередная глобальная программа останется в основном на бумаге. Чтобы людям жилось спокойнее.
Елена Зубова
Несмотря на то что строительный рынок интенсивно развивается, внедрение новых технологий здесь происходит довольно медленно. Отрасль во многом инертна […]
Несмотря на то что строительный рынок интенсивно развивается, внедрение новых технологий здесь происходит довольно медленно. Отрасль во многом инертна из-за того, что срок эксплуатации зданий длителен, а недостатки технологий проявляются не сразу.
«Инвестиции в строительные инновации низки во всем мире, если сравнивать с таким отраслями, как электроника или медицина. Строительные технологии попадают в категорию „другие отрасли“, где доля инвестирования менее 2,5%», – рассказывает Петр Кузнецов, генеральный директор инжиниринговой компании «Конфидент».
Дмитрий Кунис, президент компании STEP, отмечает, что есть такой немаловажный фактор, как«потребительский стереотип»: зачастую клиент отказывается от новых технологий в пользу традиционных, но надежных, пусть и несколько устаревших. Инвесторы и генподрядные организации по-прежнему во многом консервативны.
По словам Сергея Богданчикова, управляющего директора Origin Capital, процесс внедрения инноваций на российском строительном рынке замедляет дефицит информации о новом продукте. «Зачастую из-за страха перед неизвестностью людям приходится прибегать к традиционным технологиям и методам работы. В результате у собственников и девелоперов появляются опасения и непонимание применения новых технологий на практике. Кроме того, чтобы просчитать все плюсы и минусы того или иного инновационного решения, необходимо значительное количество времени, а процесс строительства, как известно, требует оперативности работы и незамедлительного принятия решения», – говорит господин Богданчиков.
Единичные примеры
Тем не менее, хоть и с большим скрипом, но инновации приходят на местный рынок.
«Их можно разделить на два направления: усовершенствованные материалы и усовершенствованное инженерное оборудование. Инновационные разработки в области строительных материалов в большинстве случаев являются всевозможными добавками, улучшающими показатели прочности, износостойкости, легкости, пожаробезопасности, теплообмена. Эти технологии относятся к физическим параметрам будущего объекта и интересуют девелоперов прежде всего с точки зрения снижения стоимости и сроков строительства, материалоемкости производства», – рассказывает Петр Кузнецов.
По словам Дмитрия Куниса, все эти новшества в основном приходят к нам с запада, и задача любой строительной компании – держать руку на пульсе, адаптировать и внедрять наиболее подходящие из них. При этом необходимо помнить, что ни один инновационный проект нельзя назвать состоятельным, если он не адаптирован к жестким строительным стандартам, если эти нормы не подтверждены на законодательном уровне, наконец, если не очевидна экономическая эффективность их применения, уточняет господин Кунис.
Сергей Богданчиков считает, что заимствование иностранного опыта – вопрос неоднозначный. «У нас есть свои нормы и правила, которые не дают возможности перенимать у других зарубежных стран те инновации, которые мы бы хотели. Кроме того, этот процесс требует прохождения большого количества согласовательных процедур», – сетует он.
Примером уже работающих на нашем рынке инноваций являются энергоэффективные технологии. «В жилом квартале „Триумф Парк“ применен комплекс инженерных решений, которые позволяют достичь экономии водо-, энерго- и теплопотребления до 20%. В инженерном оснащении дома используется система освещения общественных зон, основанная на датчиках движения, система контроля и предотвращения утечек воды, энергоэффективные конструктивные решения устройства крыши», – делится Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк».
В качестве примера также можно привести объекты компании YIT, а также NCC с инновационной для российского жилищного строительства поквартирной рекуперацией тепла, добавляет госпожа Жалеева.
Заграничные стимулы
Появление на рынке иностранных застройщиков, которые привезли заморскую философию улучшения внутренних климатических показателей и комфортности зданий, создало новую тенденцию, которая будет набирать обороты в ближайшие годы, считает Петр Кузнецов.
В первую очередь эта тенденция коснулась коммерческой недвижимости. Уже сейчас в Петербурге большинство бизнес-центров класса А оснащается ультрасовременными системами автоматизации и диспетчеризации здания, позволяющими управлять всеми инженерными сетями фактически с одного компьютера (Аэропорт-сити, Плаза, Сенатор, Qattro Conti). Средства автоматики оптимизируют энергопотребление и могут сэкономить без потери комфортности до 40% энергозатрат, подсчитал господин Кузнецов.
Инновационный подход в строительстве стараются применять также в тех случаях, когда речь идет о стратегических инвестиционных проектах города. «Новый аэропорт Пулково будет оборудован нами самыми сложными противопожарными системами, которые будут иметь автоматическое гибкое управление по сложному механизму, учитывать многосветные пространства огромной высоты, применять специальный газовый состав, безопасный для человека, аппаратуры и озонового слоя», – приводит пример эксперт.
Неясные перспективы
«Любая компания старается увеличить прибыль и минимизировать издержки. А применение в строительстве инноваций является дорогостоящим процессом. Любое инновационное решение должно в первую очередь приносить пользу собственнику. А как показывает практика, в России мало кто задумывается о том, как можно сэкономить деньги на применении в строительстве новых технологий, и обычно не тратит время на расчеты стоимости эксплуатации, обслуживания и т. д.», – сетует Сергей Богданчиков.
Юлия Жалеева отмечает, что чем раньше те или иные технологические решения будут заложены в проект, тем ниже будут затраты на их внедрение. «Иногда применение инновационных решений вообще не требует значительных затрат. В случае „Триумф Парка“ заложенные на этапе проектирования «зеленые технологии“ практически не отразились на стоимости квартир для покупателей», – поясняет она.
«Из-за отсутствия активной позиции власти по данному вопросу процесс внедрения любой технологии затягивается на долгие месяцы. С одной стороны, проектировщики должны закладывать в проекты новые технологии, с другой – они не могут применять их без нормативного обеспечения. Девелоперов беспокоит низкая окупаемость нововведений, а конечные потребители слишком консервативны и отдают предпочтение традиционному домостроению», – негодует Петр Кузнецов.
Эксперты уверены, что через 5-7 лет в строительной отрасли сможет выжить тот, кто предложит покупателям недвижимости максимальное качество за разумные деньги. В то же время достичь этой цели без внедрения глобальных инновационных решений и перевода отрасли на новые рельсы практически невозможно, уверен господин Кузнецов.
Мнение:
Петр Кузнецов, генеральный директор инжиниринговой компании «Конфидент»:
– Любая технология, применяемая в строительстве, требует годы эксплуатации до того момента, когда можно будет говорить о ее массовом применении. России не повезло больше остальных, поскольку устарели не только технологии, но и исследовательская база. На данный момент в России из 80 проектов, проинвестированных РОСНАНО, только 8 имеют отношение к строительной отрасли.
Мероприятия долгосрочного проекта «Будущий Петербург» позволяют восполнить дефицит знаний о текущем состоянии города и ресурсах для его развития. Социальные, […]
Мероприятия долгосрочного проекта «Будущий Петербург» позволяют восполнить дефицит знаний о текущем состоянии города и ресурсах для его развития. Социальные, социально-экономические, экономические, экологические исследования в городе практически не проводятся, что не позволяет сформировать сколько-нибудь адекватную программу развития ни в одной из областей жизни (опыт разработки программы сохранения центра Петербурга стал еще одним наглядным подтверждением этого тезиса). Поэтому проект «Будущий Петербург» берет на себя роль постоянно действующего института изучения города — не единственного, но одного из важных.
Программа мероприятий включает тематические направления — исследования и тематические циклы. В циклах — исследованиях совместно с научным партнером в течение года осуществляется изучение одной из сторон жизни Петербурга. Промежуточные результаты и гипотезы обсуждаются на дискуссиях в течение года, а итоги излагаются в докладе на Форуме «Будущий Петербург» с последующей публикацией в Альманахе «Будущий Петербург» и в партнерских СМИ.
Тематические направления проекта «Будущий Петербург» в 2013 году
1.Мероприятия форсайта «Новый Петербург на Канонерском острове» и архитектурные дни «Будущий Петербург».
Форсайт «Новый Петербург на Канонерском острове» — не только исследовательский, но и медийный проект. Его задача – привлечь широкое внимание к проблеме развития территорий Петербурга и архитектурному будущему города. Поэтому мероприятия форсайта сопровождаются дискуссиями и лекциями, которые объединены в «архитектурные дни» проекта «Будущий Петербург». В течение 2013 года планируется проведение четырех архитектурных дней. Предварительная программа мероприятий форсайта и архитектурных дней приводится ниже. В программу будут вноситься изменения и дополнения с учетом предложений участников форсайта и широкого круга партнеров проекта «Будущий Петербург».
2. «Жилая среда. Мировые тренды в жилищном строительстве и петербургская практика». Серия круглых столов и дискуссий, лекции.
Основные вопросы направления: Современные стандарты градостроительного планирования жилых кварталов (центр города, новостройки), инфраструктуры, наличие транспорта, озеленение, в целом — стандарты 21 века; требования к формату жилья — качество материалов, технологий, планировке; прогнозы спроса и его изменений по объему и качеству; требования к квартирографии в средне- и долгосрочной перспективе; доступное жилье и качество жизни; опыт западных стран в планировании жилья; процесс повышения качества жилья, возможности управления им (договоренности строителей и власти о приемлемых принципах жилой среды); наиболее и наименее благополучные территории — объективные критерии оценки. По итогам исследования и серии мероприятий будет подготовлен доклад на Форуме Будущий Петербург. Его смогут оценить приглашенные российские и международные эксперты самого высокого уровня.
3. Кто оплатит будущее? Перспективы региональной экономики и инвестиций в ее развитие.
Ставшие очевидными сложности с наполнением петербургского бюджета актуализируют тему развития городской экономики. Как компенсировать «выпадающие» доходы в среднесрочной перспективе? Как обеспечить рост благосостояния города в долгосрочной перспективе — на какие отрасли, технологии, группы интересов можно опереться, и какие условия необходимо создать в 2013 — 2014 годах для обеспечения экономического развития в будущем? Две дискуссии цикла «Кто оплатит будущее», которые запланированы в рамках проекта «Будущий Петербург» в течение года, привлекут экспертов, общественность и чиновников к обсуждению экономических основ развития города.
4. Ленинградская агломерация: программы, проекты, действия
С приходом к управлению в Ленинградской области команды нового губернатора, регион оказался в центре внимания. Во-первых, ввиду активизации отношений региональной власти с деловым сообществом страны, обновления нормативной базы и процедур в экономической сфере, здесь ожидается инвестиционный всплеск. Во-вторых, стали реальностью давно назревшие действия по координации развития Петербурга и Ленинградской области и планированию жизни агломерации — единой территории, которую представляют собой город и прилегающие к нему областные поселения. В связи с открывающимися«окнами возможностей» возникает целый ряд сложных и важных вопросов для совместного обсуждения представителями правительства региона, бизнес-элитой и экспертами. «Будущий Петербург» в 2012 году стал площадкой для таких обсуждений и будет развивать ее в течение 2013 года.
Змея, что знаком года служит, Который наступить спешит, Весьма мудра – пусть с Вами дружит, И все проблемы […]
Змея, что знаком года служит,
Который наступить спешит,
Весьма мудра – пусть с Вами дружит,
И все проблемы разрешит!
Пусть Год Змеи несет надежды
На воплощение чудес!
Останется добро, как прежде,
Но чтоб мир трудностей – исчез!
Пусть чешуя ее на счастье
Блеснет, достаток подарив!
Вот-вот развеются ненастья,
Придут удача, радость, позитив!
Аэропорты мира в разы увеличивают пропускную способность, превращаются в транспортные хабы. Строительство нового терминала в Пулково вполне вписывается […]
Аэропорты мира в разы увеличивают пропускную способность, превращаются в транспортные хабы. Строительство нового терминала в Пулково вполне вписывается в этот тренд. Однако технические подробности проекта пока мало кому известны. Директор компании«Конфидент» Петр Кузнецов рассказывает, что интересного открыла для себя в Пулково компания, 20 лет работающая на рынке инженерных систем.
– В ближайшее десятилетие большинство аэропортов расширится в два — шесть раз. Увеличатся их территории, будут построены новые терминалы и взлетно-посадочные полосы. Усовершенствуется внешний транспортный каркас. Развитие зон вокруг аэровокзалов откроет широкие возможности — от простого пассажирского транзита до превращения этих кварталов в гигантский бизнес-центр с полным набором сопутствующей инфраструктуры. Современный аэропорт — это город в городе.
Сейчас при проектировании терминалов горизонт планирования составляет не менее 25 лет. Общие тенденции — устойчивое развитие и защита окружающей среды, новый уровень комфорта пассажиров и внедрение принципиально иных стандартов безопасности. Но хотя планы у разных аэропортов на первый взгляд похожи, к их реализации они идут разными путями. Работа с такими заказчиками для нас всегда вызов.
– За какую часть проекта в Пулково вы отвечаете?
– Мы участвуем в проектировании внутренних механических, пожарных, электрических и слаботочных систем: адаптируем проект, выполненный иностранными коллегами, к российским нормативам. Кроме того, полностью отвечаем за внедрение систем противопожарной безопасности. По их количеству у Пулково нет аналогов в стране.
– За образец взяты заграничные хабы?
– Не только. Мы, конечно, изучали аналоги, например аэропорт в Дюссельдорфе — очень современный именно с точки зрения противопожарной безопасности. В новом терминале Дюссельдорфа система предусматривает 2000 точек автоматической пожарной сигнализации, восемь вариантов противопожарных систем и шесть — системы дымоудаления.
Иностранные наработки можно учитывать и даже применять, но с оглядкой на отечественные нормы и требования. В отношении противопожарных систем они существенно отличаются от западных. При этом у нас уже был опыт работы в Домодедово (по уровню безопасности это вполне современный аэропорт), в Морском пассажирском порту и на промышленных объектах. Но в Пулково ситуация намного сложнее и интереснее.
– Чем она уникальна?
– Например, здесь будет внедрено гибкое управление противопожарными системами, построенное по сложному алгоритму. В здании аэропорта сосредоточено несколько систем противопожарной защиты. В условиях пожара системы дымоудаления, подпора воздуха, автоматического тушения, управления эвакуацией людей должны быть задействованы в нужной последовательности, в автоматическом режиме и локализовать очаг возгорания. При этом сценарий управления зависит от места возникновения пожара. Необходимый уровень надежности и максимальная интеграция с другими инженерными системами достигаются с помощью интеллектуальных периферийных устройств. В здании будет установлено около 10 000 точек контроля.
В Пулково внедряется система управления эвакуацией самого сложного (так называемого пятого) типа. Она направляет людей к ближайшим выходам в зависимости от места возгорания.
Кроме того, мы предусмотрели современную систему автоматического водяного тушения. Поскольку она обслуживает, в числе прочего, многосветные пространства высотой более 16 метров, ее оснастят спринклерами с управляемым запуском. Это важно, поскольку позволяет сократить время реагирования. Обычный спринклер имеет тепловой замок, который разрушается от воздействия высокой температуры. Однако может пройти немало времени, пока он сработает в верхней части здания. Системы с управляемым запуском позволяют по сигналу диспетчера или автоматически, по сигналу от дымовых пожарных извещателей вскрыть тепловые замки сразу у целой группы спринклеров в зоне, где возник пожар. Благодаря этому удается довольно быстро локализовать очаг возгорания.
По сути за этот год мы сделали по каждой системе не один, а целых три проекта. Даже обычные пожарные шкафы пришлось вписать в стены, выполненные из спайдерного тонированного стекла. Конструкция кровли тоже потребовала творческого подхода. По замыслу архитекторов она создает ощущение воздушности, парения, но при этом выделены все элементы ферм. Получилась ломаная плоскость очень сложной конфигурации. А поскольку основные элементы противопожарных систем размещаются в верхней части здания, пришлось переосмыслить эту идею с инженерной точки зрения.
– У генпроектировщика были особые требования по соблюдению экологических норм? Ведь новый терминал проектируется по принципам «устойчивого развития».
– Во всем мире сейчас при строительстве аэровокзальных комплексов уделяется большое внимание защите окружающей среды. Основные усилия направлены на создание шумовой защиты, сокращение выбросов углекислого газа и внедрение энергоэффективных технологий. Считается, например, что современный аэропорт должен иметь собственную энергоустановку с комбинированным производством электроэнергии, тепла и охлажденной воды, на которую будет приходиться от 20 до 50% всей энергии комплекса. В Пулково, как вы знаете, тоже строится энергоцентр мощностью 10 МВт.
Во многих аэропортах применяют технологию многослойного остекления, чтобы максимально использовать естественное освещение, сохраняя при этом хорошую теплоизоляцию.
В нашем конкретном случае — при проектировании систем противопожарной защиты — пришлось для тушения электропомещений (серверных, кроссовых, кабельных) предусмотреть применение специального газового состава, не разрушающего озоновый слой, химически инертного, безопасного и для человека, и для аппаратуры.
– Как подрядчик вы действуете по схеме, предусмотренной западным строительным менеджментом?
– Точнее, мы вписываемся в привычную для генподрядчика схему. Объект для нас тем и уникален, что проектировщики работают в «поле». Нам пришлось наращивать мощности — и производственные, и проектные. В Пулково образовался выездной офис, на стройплощадке задействована часть нашего проектного отдела. Генподрядчик и другие субподрядчики работают в таком же режиме. Сейчас идет активная координация разных разделов проекта. Стройка многоязычна, на ней трудится интернациональный коллектив, успешно преодолевая «трудности перевода».
– Что, по-вашему, делает проект транспортного хаба успешным?
– Судя по мировому опыту, факторов несколько. Безусловно, это комфорт и безопасность людей, улучшенная система внутреннего трафика пассажиров и багажа. Хорошо сформированный транспортный каркас — вряд ли кто-то захочет пользоваться аэропортом, до которого трудно добраться. Это, кстати, проблема не только Петербурга. Многие аэровокзалы мира оказались не готовы к увеличению пассажиропотока с миллионов до десятков миллионов человек. Из-за слаборазвитой системы наземного транспорта страдает, например, Шарль-де Голль. Ему даже грозит опасность потерять статус основного хаба в Европе, уступив лидерство Амстердаму или Франкфурту.
Поэтому при ведущих аэровокзальных комплексах сейчас строятся не только новые дороги, но и станции метро, вертолетные площадки, линии железнодорожного и легкорельсового транспорта. Экспрессы соединяют с центром Хитроу или Арланда, к аэропорту на острове Окинава построили подводный туннель.
Важно, что Петербург успевает вовремя влиться в эту гонку улучшений. Концепция, по которой он развивается, вполне современна.
Беседовала Наталья Андропова
Аэропорт Пулково находится в концессии у ООО «Воздушные Ворота Северной столицы» с 30 октября 2009 года. В задачи инвестора входит создание международного авиахаба. Первая очередь проекта подразумевает строительство централизованного пассажирского терминала, северной посадочной галереи, двухуровневой транспортной эстакады, крытого паркинга, бизнес-центра и гостиницы. Общая площадь хаба вместе с терминалом Пулково-1 после его реконструкции превысит 130 000 кв. м. Генеральный проектировщик реконструкции — международная компания Ramboll. Генеральный подрядчик — совместное предприятие итальянской фирмы Astaldi и турецкой Ictas Insaat (IC). Первая очередь проекта должна быть завершена в октябре 2013-го, реконструкция Пулково-1 — к середине 2014-го. Пропускная способность нового объединенного терминала составит 17 млн пассажиров в год. Инвестиции в строительство первой очереди оцениваются примерно в 1,1 млрд евро.
Инженерные системы — главный способ повысить комфорт и безопасность в аэропортах. Так, при реконструкции международного аэровокзала в Бангалоре $75 млн из $221 млн инвестиций были потрачены именно на инженерию.
Первым полностью автоматизированным «интеллектуальным» аэропортом в 1993 году стал хаб Мюнхена. Его система интегрирует 13 крупных подсистем, управляя энергетической установкой, отделом входного контроля, перемещением пассажиров в пределах терминала, работой внутренних систем освещения, лифтов, транспортировкой багажа и т. д. Аналогичным образом оснащен и лондонский аэропорт Хитроу.
Транспортная ситуация в Петербурге уже сейчас является проблемной, а через несколько лет войдет в фазу острого кризиса. Причина – недостаточные […]
Транспортная ситуация в Петербурге уже сейчас является проблемной, а через несколько лет войдет в фазу острого кризиса. Причина – недостаточные темпы реконструкции существующих объектов инфраструктуры и строительства новых. Налицо чехарда транспортных проектов: они неожиданно появляются в планах города, и стремительно исчезают. На фоне бесконечных разговоров о дорогостоящих инициативах, доля реализованных объектов, необходимых для улучшения транспортной ситуации мероприятий, мизерна. Таковы первые выводы исследования»Приоритетные транспортные решения для Петербурга: 2013 – 2023», начатого ИД РБК в партнерстве с порталом «Петербург 3.0».
В ходе исследования наши журналисты опрашивают ведущих петербургских экспертов в транспортной и смежных областях с тем, чтобы понять,какие проекты являются приоритетными для реализации в ближайшие 10 лет. Проводятся и дискуссии для обмена мнениями. Первый круглый стол на тему«Приоритетные транспортные проекты» состоялся на IVежегодном Форуме «Будущий Петербург».
Для начала разговора организаторы исследования, с помощью экспертов проектного института«Гипростроймост — Санкт-Петербург» вспомнили и нанесли на карту крупные проекты по развитию дорожной инфраструктуры Петербурга,которые обсуждались в течение последнего десятилетия. Презентация, показанная участникам круглого стола, сейчас представлена и вниманию читателей«Петербург3.0» (см. подверстку в конце статьи). В нее вошли как «официальные» проекты города — ЗСД, ТОЦ (Транспортный обход центра), мост через остров Серный и др., так и те, что предлагались в разное время экспертами (например, тоннель под площадью Восстания, «пробивка»Тележной улицы и т.д.). Также, где возможно, приведена оценочная стоимость этих проектов. На справедливую критику профессионалов – мол, объекты включены в список бессистемно – организаторы отвечают:сегодняшняя практика реализации проектов в Петербурге куда менее системна, чем представленный нами список.
Программа развития дорог: переписывая заново
2007 год. «Символов Петербурга, которыми считаются его мосты, в ближайшие 8 лет станет больше. В программе реконструкции улично-дорожной сети города до 2015 года запланировано построить и отремонтировать несколько трасс, которые должны разгрузить улицы города. Мосты соединят Васильевский остров с двух сторон, Фаянсовую и Зольную улицы,Арсенальную улицу с набережной Робеспьера, а улицу Коллонтай – с проспектом Обуховской обороны», – писала тогда «Фонтанка». Сообщалось, что если прежней программой, утвержденной в 2000 году, было предусмотрено строительство и реконструкция всего 48 объектов дорожной инфраструктуры, то в новом варианте их число заметно возросло. Это потому, что «комитет за прошедший период получил денег на 50% больше, чем ранее было предусмотрено концепцией“, – цитировала“Фонтанка» Олега Слащилина, тогдашнего председателя Комитета по благоустройству и дорожному хозяйству Петербурга.
«В целом программу мероприятий по развитию городской улично-дорожной сети Петербурга, которая включает реконструкцию и строительство 195 объектов дорожно-мостового хозяйства, эксперты ЗАО „НИПИ территориального развития и транспортной инфраструктуры“ (НИПИ ТРТИ) оценивают примерно в 310 млрд рублей с ежегодным планируемым объемом финансирования – 35–37млрд рублей», – суммировал планы городских властей «Строительный еженедельник»…
На волне бюджетного оптимизма Смольный с Валентиной Матвиенко во главе в основном одобрил основательную программу, разработанную НИПИ ТРТИ. В апреле 2009 года вышло постановление городского правительства № 379. Оно утверждало отраслевую схему развития улично-дорожной сети Петербурга до 2015 года и перечень, «включавший колоссальный объем запланированных объектов реконструкции и строительства», – вспоминает Елена Ногова, заместитель генерального директора Санкт-Петербургского Института транспортных систем.
И вот на исходе 2012 год. «Да, было такое, но вы же знаете,насколько у нас транспортное планирование связано с финансами, — говорит Елена Ногова.– А финансовая парадигма изменилась». Мосты не соединили Васильевский остров с двух сторон, Фаянсовую и Зольную улицы, Арсенальную улицу с набережной Робеспьера, а улицу Коллонтай –с проспектом Обуховской обороны. Да, некоторые из запланированных в 2007 — 2009 годах инициатив реализуются: продолжается строительство ЗСД, реконструируется Пироговская набережная, были начаты работы по продлению Софийской улицы. Но это капля из сотни с лишним решений, предлагавшихся к реализации до 2015 года. «На утвержденной тогда схеме весь Юго-Запад в развязках, только на маршала Жукова –три крупных… И ни одна из них даже не спроектирована», — отмечает Ногова.
Год назад группа разработчиков представляла губернатору Георгию Полтавченко новую программу развития транспортной инфраструктуры, в нескольких вариантах, для разной финансовой ситуации. Говорят, что объекты туда“впихивали ногами», но часть выпала обратно. В итоге, на просьбу прокомментировать планы Петербурга по развитию транспортной инфраструктуры, эксперты отвечают: «а мы не понимаем, что сегодня планирует город».
Дороги длинные, а далеко не уедешь
Ситуация, когда приоритеты постоянно пересматриваются,означает, что их просто нет. Отсутствует единое представление о жизненно важных решениях, за которые экспертное сообщество готово встать горой, привлечь на свою сторону общественное мнение. Именно поэтому РБК и «Петербург 3.0» решили вспомнить, какие транспортные проекты обсуждались в Петербурге на протяжение десятилетий.
Очевидно, что приоритеты в развитии улично-дорожной сети делятся на две части: реконструкция существующих дорог и строительство новых.Представленный организаторами исследования список возможных транспортных решений отражает эту реальность. Как заметил один из экспертов, «у нас уже есть отличные магистрали, по которым можно далеко уехать, только они, увы, не проездные». Например, от Петергофского шоссе вы долетите до Мурманского —ночью, но днем будете стоять примерно на 13 проблемных перекрестках,существующих на этом пути. То же самое — с цепью улиц Благодатная — Большой Смоленский — Коллонтай; потенциальная магистраль пока является набором проблемных участков.
При этом очень вредно, подчеркивают комментаторы, заниматься реконструкцией отдельных перекрестков:«пробка» просто передвинется на пару кварталов вперед. Необходимо расшивать проблемные узлы на всей магистрали одновременно. Реконструкция 10 перекрестков, по очень приблизительным оценкам,обойдется городу в 10 – 15 млрд рублей: это недешевая, но посильная задача. «Держит не дорога, а пересечение дорог. Разошьем узлы – будет работать вся улично-дорожная сеть», – говорит заведующий кафедрой транспортных систем Санкт-Петербургского Государственного Архитектурно-строительного университета Александр Солодкий.
Реконструкция существующей улично-дорожной сети, с расшивкой узких мест, плюс строительство и развитие сети скоростных дорог вкупе обеспечивают эффективное движение. «Необходимо, наконец, сформировать сеть опорных магистралей в городе, которые бы позволили удобно и безопасно передвигаться автомобилям, а также систему скоростных магистралей, где нельзя было бы останавливаться, все это даст существенный эффект“, – подчеркивает Солодкий.
И все-таки метро
Каждый участник круглого стола по-своему представил совокупность приоритетных транспортных решений. При этом некоторые проекты были названы в качестве важных большинством: ЗСД (с условием полноценного комплекса мероприятий по подключению к нему существующей улично-дорожной сети), широтная магистраль Фаянсовая — Зольная, реконструкция нескольких участков Обводного канала (в необходимости реализации всех мероприятий Транспортного обхода центра, которые совокупно тянут на 100 млрд рублей, эксперты сомневаются), мосты на Васильевский остров,реконструкция сети улиц Благодатная — Салова — Большой Смоленский — Коллонтай,расшивка проблемных узлов на Севере(Светлановская площадь, площадь Мужества,Поклонная гора, Комендантский аэродром),строительство путепроводов на Московском направлении (в частности,Дунайский/Пулковское) и обеспечение транспортной доступности нового аэропорта.»Я смотрю, как ускоренными темпами строится Пулково-3, притом, что дорога к нему даже не запроектирована, и очень живо представляю потоки людей, которые скоро пойдут с чемоданами через поле», – отметил директор компании «Конфидент»Петр Кузнецов.
При этом почетное первое место в списке названных экспертами приоритетов занял метрополитен. «По уровню развития метро мы находимся в 1970-х годах, наш отрыв от европейских столиц в этой области — колоссален“, – подчеркнула Елена Ногова. По словам генерального директора ЗАО“Петербургский НИПИград» Михаила Петровича, планировать транспортную инфраструктуру так, будто у нас никогда не было долгосрочных программ развития метро, – бессмысленно. Именно метрополитен должен быть главным транспортным приоритетом, – уверен он. «Без этого основного массового вида общественного транспорта мы не сможем сделать ничего, – соглашается заместитель гендиректора СПбГУ „Центр транспортного планирования“ Рубен Тертерян. – Акцент нужно делать на строительстве новой Красносельско-Калининской линии, но не до Обводного канала, а дальше — в Калининский район с подключением комплекса «Невская ратуша». Также необходимы новые станции метро в продолжении«Заневско-Лахтинской», «Купчинско-Приморской“ и»Кировско-Выборгской“ линий».
Перспективным видом транспорта является также легкорельсовый трамвай (ЛРТ). «В будущем целесообразно создание линии ЛРТ или экспресса в аэропорт»,– считает Александр Солодкий.
Организационные меры транспортной политики (развитие АСУДД,системы платных парковок, велодвижения, улучшение работы общественного транспорта и т.д.) в петербургских условиях могут улучшить транспортную ситуацию не более чем на 20%. Эти меры необходимы, но ни в коем случае не заменяют реализации проектов по развитию транспортной инфраструктуры, – в этом эксперты единодушны.
Петербургу необходимо отказаться от чехарды транспортных проектов, уверены эксперты Сколько проектов, призванных улучшить транспортную ситуацию в Петербурге, […]
Сколько проектов, призванных улучшить транспортную ситуацию в Петербурге, обсуждается в городе в последние несколько лет, пожалуй, с точностью не подсчитает никто. Идей, которые, по мнению их авторов, могли бы решить проблему пробок, пересадить автомобилистов на общественный транспорт и так далее, масса, но до реализации дотягивают лишь единицы. Среди наиболее ярких «счастливчиков» можно назвать Западный скоростной диаметр (ЗСД), среди замыслов, получивших жесткий отказ, — проект Орловского тоннеля. Каким образом должны быть расставлены приоритеты в развитии транспортной инфраструктуры Петербурга и почему бессмысленно прокладывать новые наземные магистрали без активного строительства метро, размышляли эксперты в рамках организованного холдингом РБК IV ежегодного форума «Будущий Петербург».
Подземная перспектива
Впрочем, расставлять приоритеты, включая туда только новые транспортные проекты, не учитывая уже имеющиеся наработки, было бы неправильно, уверен заместитель генерального директора ЗАО«Петербургский НИПИград» Михаил Петрович. По его словам, главным транспортным приоритетом должен быть метрополитен. «Без этого основного массового вида общественного транспорта мы не сможем сделать ничего. И в данном случае акцент нужно делать на развитии Красносельско-Калининской линии, но не до Обводного канала, а дальше в Калининский район с подключением комплекса „Невская ратуша“, — соглашается заместитель гендиректора СПбГУ «Центр транспортного планирования» Рубен Тертерян. Заместитель директора Санкт-Петербургского института транспортных систем Елена Ногова уверена, что в первую очередь важно «дотянуть» новую ветку метро до Васильевского острова. «Еще немного, и жители Васильевского острова будут жить в отдельном государстве», — подчеркивает заведующий кафедрой транспортных систем Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета Александр Солодкий.
Чехарда проектов
Среди запланированных и уже реализующихся замыслов наиболее приоритетными эксперты называют ЗСД, широтную магистраль «Фаянсовая-Зольная», транспортный обход центра города (ТОЦ) с реконструкцией Красногвардейской площади, Серный, Адмиралтейский и, возможно, Феодосийский (альтернатива Орловскому тоннелю) мосты. При этом, по мнению Михаила Петровича, сейчас необходимо отказаться от чехарды проектов, когда один замысел то оказывается среди фаворитов, то вдруг забывается и на смену ему приходит совершенно другой. «Необходимо вкладываться в транспортное планирование, в том числе просчитать, от каких вложений город выиграет», — говорит эксперт. По его мнению, например, набережные Обводного канала вполне могут стать новым… Невским проспектом, но только в том случае, если ответственные за принятие транспортных решений увидят, как сейчас идет девелопмент и насыщение этой территории новыми функциями, и поддержат это развитие. Важно понимать, какие конкретно задачи тот или иной проект должен решать, поясняет Александр Солодкий. «Если это разгрузка центра, то мы понимаем, что из него есть всего два моста и они загружены, а значит, необходим еще мост», — приводит он пример. ЗСД, по мнению эксперта, даст эффект, однако только в том случае, если будет разработана и реализована программа строительства подключений к нему действующей улично-дорожной сети. «Подходы к такому объекту потребуют еще лет пять работы», — считает Рубен Тертерян. Главный плюс ЗСД директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов видит в том, что трасса соединит сразу три деловых района: «Лахта-центр», намывные территории Васильевского острова и деловую зону рядом с аэропортом Пулково.
Бизнес в помощь
Эффективнее может работать и существующая транспортная инфраструктура Петербурга. Президент Becar Realty Group Александр Шарапов считает, что если волевым решением сделать въезд в центр города платным, запретить остановки на магистралях, то это, во-первых, снизит нагрузку на улично-дорожную сеть в центре, а во-вторых, повысит интерес девелоперов к строительству парковок, так как это станет рентабельным бизнесом. Кроме того, по мнению эксперта, государство должно внимательнее смотреть, какие транспортные проекты могут быть реализованы на частные средства, и даже 30—40-процентное софинансирование стало бы отличным подспорьем в данном вопросе. «Прироста бюджета в ближайшие 10 лет не будет, и может оказаться, что правительство не будет финансировать крупные проекты, а сосредоточится на решении небольших задач», — добавляет директор консалтингового холдинга МКД Юрий Воропаев.
Интерес к Петербургу инвесторов удерживает качество офисной недвижимости Нынешнее состояние петербургского рынка недвижимости эксперты оценивают весьма […]
Интерес к Петербургу инвесторов удерживает качество офисной недвижимости
Нынешнее состояние петербургского рынка недвижимости эксперты оценивают весьма противоречиво. С одной стороны, по данным руководителя филиала Jones Lang LaSalle Андрея Розова, Петербург на данный момент уже не входит в тридцатку наиболее популярных для инвестиций городов России. С другой стороны, многие объекты офисной недвижимости Северной столицы вызывают интерес потенциальных арендаторов и покупателей: Петербург обладает большим количеством качественных активов именно в офисном сегменте. Эти выводы Андрей Розов представил коллегам на круглом столе «Недвижимость для бизнеса» в рамках V Ежегодной Конференции Профессионалов рынка недвижимости, состоявшейся 16 ноября.
Основная причина привлекательности петербургской деловой недвижимости – в тех преимуществах, которые может предоставить инвестору большой город. Возможно, именно поэтому пока наиболее интересными для инвесторов считаются офисные и торговые площади, расположенные в Московском и Центральном районах Петербурга. При этом Андрей Розов особо отметил новый тренд рынка: офисные комплексы и бизнес-центры активно рассматриваются для приобретения конечными пользователями, а не для дальнейшей перепродажи.
Тем не менее, один из заявленных в анонсе круглого стола вопросов звучал так: «Что такое инвестиционное качество и почему западные фонды жалуются, что в Петербурге нечего покупать». Генеральный директор Hansa SPb Development Олег Барков, в отличие от Андрея Розова, отметил определённый дефицит качественных проектов петербургских офисных зданий. «Рынок коммерческой недвижимости космополитичен, и требования к хорошим офисам одинаковы» — сказал эксперт, отметив при этом, что создание выдающегося проекта в секторе офисной недвижимости – дело крайне дорогое из-за необходимости тщательной проработки концепции, архитектурной составляющей и «инженерной начинки», а также выбора проверенных подрядчиков. Олег Барков привёл только два примера достроенных – или почти достроенных – офисных комплексов: «СПб Плаза» и «Невская ратуша». При этом он ещё раз подчеркнул, что оба проекта чрезвычайно дороги.
Ещё одним высококачественным объектом петербургской офисной недвижимости, по ожиданиям игроков рынка, должен стать общественно-деловой комплекс «Лахта центр». Как заявил в ходе дискуссии директор ОДЦ «Охта» Александр Бобков, этот проект также сформирует тренд: крупномасштабной застройки в отличие от привычного точечного строительства. «Мы пытаемся собрать под одной крышей, в рамках одного квартала больше 20 компаний, которые сейчас разбросаны по городу и зачастую сидят в не совсем приспособленных для этого помещениях» — сказал Александр Бобков. При этом застройщик делает ставку на многофункциональность проекта, на создание целого микрорайона, в котором петербуржцы могли бы проводить время с пользой и удовольствием. По словам директора ОДЦ «Охта», помимо офисных помещений в «Лахта центре» будет большой детский образовательный центр, гостиница, поликлинический комплекс – в общем, практически все функции, которые сопровождают жизнедеятельность человека, за исключением проживания: жилья проект не предусматривает.
Вклад петербургских строителей и девелоперов в создание комфортного и безопасного города позитивно скажется и на инвестиционной привлекательности Петербурга, уверены эксперты. По мнению генерального директора «Бьер Люмьер Холдинг» Андрея Пушкарского, кроме крупномасштабных начинаний необходимо способствовать развитию мелких проектов, которые создадут затем позитивную городскую среду. О необходимости формирования удобной и привлекательной городской среды сказал и Александр Бобков: по его мнению, это существенно улучшит инвестиционный климат Петербурга и привлечёт крупных российских инвесторов. «В общем, надо создавать комфорт и привлекательность, тогда будут строиться офисы» – заявил он.
Одной из основных проблем, серьезно препятствующих формированию комфортной и привлекательной инвестиционной среды, участники дискуссии считают отсутствие взаимопонимания и доверия между бизнесом и властью. Генеральный директор компании «Конфидент» Пётр Кузнецов, сравнивая российский и китайский опыт взаимодействия авторов проектов недвижимости с властными структурами, отметил, что это сравнение отнюдь не в пользу России. Александр Бобков и другие участники дискуссии высказали аналогичное мнение: администрация города и деловое сообщество обязаны найти общий язык. С одной стороны, это обеспечит стабильные «правила игры» и комфортные условия для развития рынка недвижимости, а с другой – выплату налогов со стороны успешно развивающегося бизнеса.
Счастливчик! Обычно так говорят про людей, но я хочу так назвать Конфидент. С самого начала нам как будто фонариком светили, указывая путь в самых […]
Счастливчик!
Обычно так говорят про людей, но я хочу так назвать Конфидент. С самого начала нам как будто фонариком светили, указывая путь в самых запутанных и безнадежных ситуациях. В 1992-м, в год рождения компании, в год политического перелома и пустых прилавков, мы нашли очень перспективную нишу — защиту информации, обеспечение информационной безопасности и за 5 лет стали в этой области игроком федерального масштаба. В 1998-м, после дефолта, когда основные пользователи наших систем — предприятия финансово-кредитной сферы, многократно снизили объемы закупок, появилось направление комплексной защиты промышленных предприятий. В 2000-м отпала необходимость искать заказы по всей стране, в наш город пришла «большая стройка», а компания начала проектировать и внедрять инженерные системы. Масштабы и сложность работ увеличивались, а объекты стали получать престижные награды. CREAwards отмечены: ТРК МЕГА и Галерея, БЦ Белоостровская и Греческий, складские комплексы Кулон и Уткина заводь, гостиницы Holiday Inn и Four Seasons. Я очень рад, когда люди говорят: «Вам повезло, за вас все сделало время! Конфидент – счастливчик!» Не хочу разубеждать, что-то доказывать. За кажущейся легкостью достижения успеха, стоит труд сотен людей, десятки тысяч человеко-дней, ошибки, разочарования, потери. Но пусть это будет не видно остальным. Я ведь тоже, когда вижу в воздухе парящую птицу, уверен, что она не прикладывает к этому никаких усилий. Просто она счастливчик.
Символы
Слово «Конфидент» издавна употреблялось в русском языке для обозначения доверенного лица, человека, которому поверяют тайны и секретные сведения. Также, важные смыслы несут и два других наших символа — логотип и эмблема. Логотип — небольшая криптограмма, в которой зашифровано начало названия компании, он ассоциируется с лабиринтом, с труднопроходимым путем, на котором несложно потеряться. Быть полезным на сложном жизненном пути, помогать — это предназначение нашей компании. Сторожевой лев, с первого дня является нашей эмблемой. Этот символ как нельзя лучше отражает стиль работы Конфидента. Не агрессивный, не спящий, а именно сторожевой: положенная на шар лапа не позволяет льву заснуть, поскольку, если он задремлет, шар выскользнет из-под лапы и лев вновь поднимет голову. Фигура льва считается одной из характерных скульптурных деталей Петербурга. Выбрав ее в качестве эмблемы, мы решили, что она наиболее точно отражает петербургский деловой стиль — мощный, спокойный, уверенный, надежный — в формирование которого компания стремится внести посильную лепту.
Идеальное сотрудничество
Думаю, что через систему тендеров мы получаем не более пятой части всех заказов. В большинстве своем они приходят от людей, которые уже работали с нами. Система тендеров, на мой взгляд, самое последнее средство, которое надо использовать для выбора партнера при строительстве объекта, особенно, если с ним предстоит провести вместе минимум год. Значительно эффективнее выбирать через тендер поставщика картошки. Я вообще очень осторожно отношусь ко всякого рода системам и переговорам, задача которых найти компромисс. Ведь компромисс — это, в лучшем случае, взаимные уступки, когда одна сторона получает то, что уступает другая. Иногда говорят, что эта игра с нулевой суммой. Кроме того, что такое «перетягивание каната» с собственным заказчиком, во-первых бессмысленно, ведь заранее известно, кто победит, оно еще и подрывает самое главное, что есть в работе партнеров — доверие. Я считаю более разумным поиск решений, в результате которых выигрывают обе стороны, ситуацию взаимного успеха, где преумножение преимуществ одного партнера идет совместно с другим, а не за счет него. На многих наших объектах, где удалось такую ситуацию создать, наша команда начинает работать так, будто она проектирует и строит это здание для себя, отстаивая интересы заказчика и своим трудом увеличивая его успешность. Это и есть, на мой взгляд, идеальное сотрудничество.
О своем месте
20 лет назад, в первые годы работы компании, приходилось заниматься всем одновременно: набирать сотрудников, заниматься управлением компании, писать программы, встречаться и продавать их заказчикам. Рост численности Конфидента шел быстро — через год нас было 15, через два — 40, через три — 70. Все больше времени и сил уходило на управление компанией, к этой деятельности я не очень стремился. Возможно, необходимые качества у меня развиты в недостаточной степени. Зато у меня неплохо развита эмпатия, получается смотреть на мир глазами собеседника. Мне хотелось вырваться на «улицу», заниматься рынками и переговорами, встречами с людьми, налаживать и поддерживать отношения. Постепенно деятельность компании стабилизировалась, появилась сильная управленческая команда, которая и стала профессионально развивать «Конфидент». Я же стал заниматься своим любимым делом — встречами и переговорами. У меня их около тысячи в году. И самую большую отдачу я получаю, не от заключенных крупных контрактов, новых объектов и прочих «результатов», а от общения, обмена идеями, энергией, знаниями с невероятно благожелательными, интересными, умными людьми, которых в нашей области необыкновенно много.
Вавилон
Библейская легенда о строительстве вавилонской башни. Бог, препятствуя замыслу строителей, стремящихся построить высокую башню, разделил их языки. На том эта стройка и закончилась, строители не смогли работать, не понимая друг друга. Конечно то, что люди говорят на разных языках, усложняет межкультурный обмен, мешает сотрудничеству, распространению технологий, идей. Наверное, это помогало в древности людям хранить свои секреты, знания, мудрость — от этого зависело их благосостояние, а иногда и жизнь. Сейчас все изменилось. И в нашем городе работает очень много иностранных строителей. Часто своим деловым партнером иностранцы выбирают «Конфидент». Мы строили ТРК «Радуга» с французами, с немцами — автомобильные заводы, с югославами — гостиницы, были на строительных площадках в Ливии, Дубае, сейчас с турецко-итальянской компанией строим новый аэропорт. Эти работы всегда очень сложны, но необычны и интересны. И дело тут не в преодолении языкового барьера, а скорее в разности культур, опыта, которые и определяют разный подход к взаимодействию, разные технологии в работе. На каждом шагу внимательный человек сделает много открытий — в области планирования строительства, управления производственными процессами, в механизмах осуществления контроля, распространения информации, взаимной поддержки и личной ответственности, выстраивании отношений с подрядчиками, решении спорных вопросов, конфликтов и, конечно же, праздновании успешного завершения строительства. Так, через культурное взаимообогащение, путем плотной совместной работы, передачу опыта, технологий, знаний рождается и укрепляется доверие, мы начинаем понимать друг друга и снова, несмотря на разделенные языки, обретаем возможность творить вместе. И рождаются новые объекты. Я уверен, что наши знания и опыт будут полезными при возведении самых сложных объектов, самых высоких башен.
Медицина vs Защита информации
Большую помощь в выборе профессии мне оказали родители. В те годы оснащение большинства медицинских кабинетов было скудным: прибор для измерения давления и шпатель для осмотра горла. О средствах мобильной экспресс диагностики врачам рассказывали лишь на курсах повышения квалификации. Я захотел себя посвятить разработке и выпуску современных медицинских приборов, способных облегчить установку диагноза. Требовались знания в области информатики и медицины. Оказалось, что существует даже такая специальность — медицинская кибернетика. Но в ВУЗе по ней готовили этаких невзрачных универсалов: ни хорошего медицинского образования, ни глубоких знаний по информатике они не имели. Мне нужны были серьезные знания. Медициной пришлось пожертвовать, я стал изучать прикладную математику. Но тема держала крепко. На выставке «Больница 89», я познакомился с сотрудниками Главного Управления Здравоохранения Ленинграда, которые почти сразу предложили мне должность зам. нач. отдела. Я покорил их редким на тот момент умением работать на ПК. Через месяц работы оба ПК в Управлении схватили компьютерный вирус. Это была катастрофа! За две бессонные ночи, проведенные в кабинете на Малой Садовой, я победил этот вирус, стерев его практически вручную. Слава стала расти как снежный ком, на меня приезжали смотреть из районов. Это было так приятно, ведь мне было всего 20! Я погрузился в чтение специальной литературы и низкоуровневое программирование. За следующий год мною было создано несколько компьютерных программ, которые лечили компьютеры от вирусов, предотвращали доступ к файлам, шифровали, защищали диски от копирования и т.д. С этого забавного случая, и увлекся я на долгие годы защитой информации.
Санкт-Петербург
В последние 1,5 года мы все видим существенное замедление в темпах строительства: уменьшение количества новых крупных проектов, остановки в развитии проектов комплексного освоения, уныние девелоперов. Это является следствием градостроительной политики новой Администрации города и длящегося уже 3 год общего замедления экономики. В принципе, остановки в строительстве полезны: это время используется для анализа того, что уже сделано и определения планов на будущее. К сожалению, пока ни по первому, ни по второму вопросу нам особенно нечем гордиться. Строительство в центре города, изменяющее эстетическую целостность архитектурной ткани, за прошедшие 10-15 лет принесло лишь несколько более-менее удачных проектов и значительное количество совершенно неуместных построек,«подправивших» восприятие ансамблей невской панорамы, Сенной и Владимирской площадей и других частей исторического центра Санкт-Петербурга. Позиция градозащитников и историко-культурных экспертов: «не умеете — не беритесь» понятна, но направлена против любого строительства в центре. Город, и в частности центр, нуждается в развитии, как всякий живой организм. Остановка ведет к экономической деградации, которая перерастает в экологическую, та в социальную. Вопрос, как развивать наш город является сейчас самым главным. Думаю, что ответ на него мы получим не сверху, из кабинетов Администрации города, а снизу, от экспертного сообщества, с форумов и общественных советов, на которых сейчас с небывалым энтузиазмом обсуждают эти вопросы люди разных профессий. Главное, что там есть люди, которые чувствуют Петербург, понимают его влияние на жителей, его красоту и уникальность. Надеюсь, что за 3-5 лет мы сможем этой профессиональной и благожелательной командой внести вклад в определение приоритетов градостроительной политики, стратегию развития города. Хочется, чтобы в результате этой работы, не потеряв своей уникальности, Санкт-Петербург стал также городом удобным для жизни, городом, в который стремятся приехать жить и работать образованные и успешные люди, городом с мощной экономикой и богатейшим культурным потенциалом, грамотно спланированным городом с новыми объектами, за которые не будет стыдно. Ведь то, что мы строим сегодня, станет культурно-историческим наследием для внуков наших внуков.
— Рынок стремительно сокращается, он напоминает автомобиль, водитель которого резко нажал на тормоз. По крайней мере, отдельные сегменты […]
— Рынок стремительно сокращается, он напоминает автомобиль, водитель которого резко нажал на тормоз. По крайней мере, отдельные сегменты рынка. Думаю, это торможение будет идти несколько лет.
Дело не в новой команде губернатора – дело в экономике. Мы уже несколько лет находимся в зоне турбулентности. И сейчас, видимо, поставлена задача затаиться: не тратить деньги, снизить риски. Существует ожидание, что возможный экономический кризис приведет к самым трагическим последствиям: сокращение спроса, снижение цен на энергоносители на мировом рынке, появление высокодефицитного бюджета. У власти возникают серьезные риски. Исходя из этой логики, надо сократить инвестиционные программы.
Я не вижу больших ошибок власти – она снижает нагрузку на бюджет доступными ей способами. Наверное, есть другие способы, например, разделить риски, найти новых соинвесторов, не выгонять нынешних.
У меня больше разочарований не от того, что закрываются проекты – появляется время для обсуждений. Эта остановка в строительстве, она полезная. Программа развития города не связана с текущей экономической ситуацией, а внятной градостроительной политики у нас пока нет. Что делать с Петербургом? Обсуждается модель многополярности, город может развиваться как деловой, туристический, промышленный центр и т.д. Отдельным вопросом стоит центр исторический. Надо определить эти три или десять направлений. Обсудить их с горожанами, а потом развивать. Это задача не требует денег и не связана с экономическими проблемами. Если в течение наступившей паузы мы найдем ответы – это будет благо для города. Жаль будет, если это время не будет потеряно напрасно.
— Как сокращение строительных объемов сказывается на качестве готовых объектов?
— Как ни странно, положительно. Время, когда продавалось все, что построено, уходит в прошлое. У нас не очень большой опыт работы с девелоперами в жилом строительстве. Но Л1, NCC, ЮИТ с нами работают. И я вижу: в каждой из этих компаний первые лица думают о качестве продукта, ставят задачу создать комфортное жилье. Прогнозируя спрос на энергоэффективные продукты, некоторые крупные компании начинают внедрять в домах механические системы вентиляции, рекуперацию. Это очень крупный успех, и за ним стоит большая работа.
Мы потратили около года, чтобы получить положительное заключение экспертизы на систему рекуперации для проекта NCC. Пока наш подвиг никто не повторил.
— Что движет застройщиками? Только ли желание побыстрее распродать квартиры?
— Не только. За последние 12 лет девелоперы в нашем городе здорово повзрослели. Есть целый пласт крупных девелоперов, которые не могут относиться к своему бизнесу по-другому. Они уже получили деньги и, в общем, не нуждаются в них. Они хотят гордиться своими объектами, поэтому перестают строить уродов. Это мощнейший тренд.
Кроме инженерных систем конкурентными преимуществами стали и отделка, и общественные зоны. Период, когда продавали голый бетон, прошел. В коммерческой недвижимости есть мода на «зеленые» объекты, открытые планировки. Эти тенденции будут развиваться. Совсем скоро будет стыдно строить плохо. Архитектура очень выросла. Хотя здания, которые мы успели построить за последние два десятка лет в центре города, напоминают крик души некоторых архитекторов. Архитекторы строили очень личные здания, которые не везде уместны. Не так давно я разговаривал с мистером Вардом, британским консулом в Петербурге. Спросил, как реагируют лондонцы, когда идет строительство в центре города? Он сказал, что спокойно. Потому что, во-первых, Лондон – город-функция, финансовый центр, и горожане должны смириться. Во-вторых, Лондон – город приезжих, где коренных лондонцев не больше 15%. То есть, люди спокойно воспринимают изменения, когда им все равно. Это явно не наш путь. Дома-манифесты для нас не годятся. Нужен другой путь – не личный архитектора, а общественный. Он более сложный, но именно так надо строить здания. Здания, которые не разрушают, а гармонично дополняют место. Вот, например, набережная Мойки – здесь рядовая застройка, но каждое здание на своем месте.
Сейчас есть идея клонировать здания в историческом центре. Не считаю, что это идея хорошая: не надо заниматься архитектурной мимикрией. Если попытаться повторить построенное когда-то , ничего нового мы не скажем. Наоборот, для строительства в Петербурге надо использовать проекты современных архитекторов – с новыми материалами, новыми стилями, техниками. Имея за плечами неудачный опыт своих предшественников, они понимают, что питерцы не принимают «самовыражений», новое здание должно соответствовать месту и времени.
— Как сказывается применение новых технологий на себестоимости строительства? На ценах продаж?
— Увеличение себестоимости на 10% не ведет к такому же увеличению цены продажи. Они между собой мало связаны. Просто покупателю предлагают новый продукт. У нас в городе есть дома, оборудованные механической вентиляцией – их позиционируют как элиту, хотя эта система удорожает стоимость квадратного метра на 50 долларов.
Даже если в проекте наворотить всякой инженерии, удорожание выйдет 5-7%. Но зато мы получаем совсем другое качество жизни.
— В чем конкретная польза от применения современных систем для владельца жилья?
— Я был в Нью-Йорке, там в квартирах висят такие ящики, которые увлажняют и очищают воздух. Это стандарт жилого дома. Стоят такие системы не очень дорого, но они действительно помогают улучшать здоровье, как раз на таблетках можно будет сэкономить.
Нам пока до этого далеко. Но уже появились счетчики, приборы учета тепла, воды, и люди стали чаще задумываться об экономии. С приборами учета реально идет экономия, примерно в 2,5 раза. А когда систему учета тепла введут, экономить будем еще больше.
— Застройщики утверждают, будто не строят дома с применением современных технологий и инженерных систем, потому что на них нет спроса. Что может послужить толчком к строительству такого жилья?
— Чтобы частные лица стали заниматься совершенствованием инженерных систем в квартире, им нужны две причины: желание жить лучше и платить меньше. Еще лет 20 первая причина вряд ли выйдет на первый план и подтолкнет новое строительство, но вторая уже подталкивает.
Мы видим, что девелоперов это интересует, они к нам обращаются. Девелоперы более социально ответственны, чем жители. Новые решения прорабатываются, в том числе с нашим участием. Уверен, в ближайшие пять-семь лет произойдут серьезные качественные изменения в инженерных системах домов. Культуры потребления у нас пока нет, но тенденция усложнения и насыщенности инженерными системами очевидна.
— Изначально вас интересовала информационная безопасность. Как и почему вы пришли в строительство?
— У меня еще в детстве была идея стать полезным людям. Мне и сейчас кажется важной разработка новых медицинских приборов. Я занялся прикладной математикой, имея в виду медицинские приборы – мне показалось интересным поработать на стыке медицины и компьютерных технологий. Это 88-89 годы, у нас еще и компьютеры толком не начались. В результате на одной из выставок познакомился с человеком из Главного управления здравоохранения Ленинграда. Он пригласил меня на работу. Я в это время учился на третьем курсе института. Когда я проработал полгода, информационно-вычислительный центр управления подхватил компьютерный вирус. Тогда вирусов было мало, все использовали антивирусную программу Лозинского. Она ловила 7-9 вирусов, а наш – не ловила. Мне поручили вычистить сеть, я вычистил, и тогда, наверное, заболел темой информационной безопасности. Занялся антивирусными программами, примерно через полгода организовал фирму. «Конфидент» зарегистрирован 7 октября 1992 года.
В 1992 году строительства в Петербурге еще не было – всплеск начался только через десять лет. Зато были банки, биржи, которые активно развивались и нуждались в защите. От безопасности компьютерной мы перешли к комплексной услуге по безопасности: контроль доступа, специальные системы. Постепенно пошли заказы на техническое оснащение комнат переговоров, сейфовых хранилищ и проч. Добавились автоматические системы, системы пожаротушения. И к 2002-03 году, когда в город пришла большая стройка, мы уже могли выполнять весь комплекс слаботочных работ, разрабатывать механические системы тепло- и водоснабжения. К 2005 году у нас в портфеле было уже несколько крупных проектов, в которых мы делали всю инженерию.
В строительство мы пришли, таким образом, естественным путем, но нехарактерным для строительных компаний. Конечно, у нашей компании есть особенности – как следствие нашего рождения. Мы пришли из сферы деятельности, где очень ценится надежность, персонифицированная ответственность — поэтому у нас в компании повышенные требования к личной ответственности, — где очень развит контроль за качеством, сроками, экономикой.
Нам повезло. Нам удалось дважды увидеть потребности рынка и оказаться в нужном месте в нужное время. Мы первыми вышли с услугой, которой ни у кого нет, поэтому сразу оказались на гребне. Игроки, которые приходят первыми, получают возможность формировать рынок.
— Можно предположить, что вы, как математик, заранее просчитали такую возможность.
— Скорее, здесь можно говорить о чувстве рынка. Наверное, это интуиция плюс математика. Восприимчивость к рынку – важная вещь. Но нужна внутренняя собранность, которая отличает нашу компанию от остального рынка, ведь строителей часто считают разгильдяями. И еще у нас есть любовь к сложным задачам. Типовые проекты – это деньги, но это неинтересные деньги, которые не рождают нового качества. Дешевые типовые решения выхолащивают мозги. А если их потеряешь – растеряешь и клиентов, и самоуважение.
— Говорят, вы гурман, любитель хороших вин и сигар?
— Каждый должен определиться в жизни с тем, что у него лучше получается и двигаться в этом направлении. Я для себя уже выбрал направление – общение с людьми. Моя профессия – переговоры, как род занятий. Наверное, все мои увлечения в жизни как-то с этим связаны – по крайней мере, концептуально.
Сигарами заинтересовался десять лет назад. «Конфидент» только что сменил род деятельности, появились новые знакомства и возникли сложности в общении. Надо было найти способ наладить общение. И тут появились сигары. А у сигар есть два замечательных свойства. Во-первых, сигары курят только состоятельные люди. Во-вторых, их курят люди, которые любят получать удовольствие от жизни. А люди с гедонистическим подходом к жизни часто оказываются правильными. Пожалуй. Есть еще и третье свойство. Сигару надо курить час, в течение которого от собеседника никуда не денешься. А за целый час общения можно не просто хорошо поговорить, но и найти взаимопонимание. Второе увлечение пришло позже, когда я понял, что такими же, как у сигар, свойствами обладает и хорошее вино.
Я – тот человек, который с огромным удовольствием приходит на работу и уходит с нее. В жизни есть два фактора счастья – любовь и работа. Семейные отношения у меня идеальны. А работа – еще лучше: мы занимаемся деятельностью, наполненной смыслом.