Плоды градостроительной деятельности в Северной столице демонстрируют те же проблемы, что и в большинстве крупных городов России. Среди данных проблем […]
Плоды градостроительной деятельности в Северной столице демонстрируют те же проблемы, что и в большинстве крупных городов России. Среди данных проблем в первую очередь следует отметить:
Администрация Санкт-Петербурга все настойчивее обращает внимание на вопросы комплексного развития и стратегического планирования — вопросы, приобретающие особую актуальность в условиях кризиса, когда следует оптимизировать ресурсы, концентрировать их в самых приоритетных областях. Все это подразумевает необходимость наличия долгосрочного видения пространственного развития города.
Сможет ли город использовать уже налаженную систему градостроительного регулирования для подлинно эффективного планирования и управления развитием территорий? Вот главный вопрос, на который попытаются найти ответы участники сентябрьской конференции. Своим опытом обменяются местные и приглашенные эксперты.
Форум PROEstate ежегодно собирает на одной площадке более 3000 ведущих профессионалов в сфере недвижимости и инвестиций из 30 стран […]
Форум PROEstate ежегодно собирает на одной площадке более 3000 ведущих профессионалов в сфере недвижимости и инвестиций из 30 стран и 70 городов России.
В числе делегатов форума – представители федеральной и региональной органов власти, инвестиционные, девелоперские и строительные структуры, управляющие и инжиниринговые компании, архитекторы, ритейлеры, консалтинговые и другие компании, представляющие рынок недвижимости.
Компания «Конфидент» от всей души поздравляет Вас с профессиональным праздником — Днем строителя! Это праздник […]
Компания «Конфидент» от всей души поздравляет Вас с профессиональным праздником — Днем строителя!
Это праздник людей, для которых профессия строителя стала делом всей жизни, для тех, кто более всего ценит стабильность и мир, готов дарить окружающим результаты своей нелёгкой работы. Только самоотверженный труд строителей изо дня в день делает города прекрасными и обустроенными.
Желаем Вам, связавшим свою жизнь со строительством, достойных проектов и творческих решений, удачи в реализации задуманного, смелого покорения намеченных высот, крепкого здоровья, счастья и семейного благополучия.
– Заявления политиков о скором окончании кризиса игроки рынка воспринимают всерьез? Для вас он заканчивается? – Вопрос, в какой фазе […]
– Заявления политиков о скором окончании кризиса игроки рынка воспринимают всерьез? Для вас он заканчивается?
– Вопрос, в какой фазе мы находимся, ключевой для всех. Потому что в зависимости от ответа человек строит экономическое поведение, а предприниматель — бизнес-модель, отношения с контрагентами и подрядчиками.
Я считаю, что происходящее нельзя называть кризисом в привычном его понимании. У этого спада не обычная экономическая природа, его нельзя мерить мерками 1998-го или 2008 года. Помните, была мода сравнивать кризисы с латинскими буквами V, W, L — в зависимости от того, как пойдет кривая спада и роста? Рискну сказать, что ситуация напоминает русскую букву Ж, потому что совершенно непонятно, куда пойдет движение. Но уверен, что скачка вверх на сей раз не будет.
Мы подходим к концу эпохи, которая началась 30 лет назад историческим пленумом ЦК КПСС.Это было время, когда в обществе родились уважение и интерес к предпринимательству. Оно вытолкнуло волну людей, которые хотели добиться уважения через экономический успех. Но времена изменились, и новых буйных с той поры не появилось. Для их детей признаком успешности служит не собственный процветающий бизнес, а работа на государство или на госкорпорацию. Боюсь, через 15 лет на бизнес-конференциях в Петербурге будут сидеть все те же эксперты: Александр Ольховский, Игорь Водопьянов, Олег Барков, Александр Шарапов, Михаил Возиянов, Дмитрий Кунис, Юрий Йоффе, Эдуард Тиктинский, которые, как и я, в начале 1990-х подхватили бациллу предпринимательства.
Да, появилась масса институциональных проблем, порождающих постоянное давление на бизнес через проверки, лицензирование, налогообложение, полное пренебрежение правом и огосударствление экономики. Не удалось создать по-настоящему конкурентную среду. Но я вижу главную проблему в апатии, нежелании людей активно трудиться из-за невозможности применить свой талант. Вытесняются яркие лидеры, эксперты, яркие бизнес-идеи. Однородной массой легче управлять, но она не генерирует экономический рост.
Сглаживается расслоение по доходам. Индексы Джини, которые показывают разницу в распределении богатства, во всех крупных экономиках растут. И это здоровая ситуация, если доходы людей связаны с развитием уникальных компетенций, а не с эксплуатацией других, войнами или вытягиванием ресурсов из территорий. Чем выше расслоение общества, тем оно креативнее, интереснее, подвижнее. А у нас считается, что чем выше индекс Джини, тем хуже. Страна находится на излете толком не заработавшей экономической модели, и это приземление растянется на три — пять лет. Изменения возможны не ранее 2018–2020 года.
– То есть экономического шока не будет.
– У нас не будет кризиса образца 1998 года, с падением нефти до $30 за баррель и массовыми увольнениями. Но я бы не стал этому радоваться. Из того кризиса мы выбрались уже через восемь месяцев, потому что люди начали что-то предпринимать. Сейчас никто и не собирается шевелиться. Все живут, как в советское время: «работодатели делают вид, что нам платят, а мы делаем вид, что работаем». Если ты человека уволил, он тебя, конечно, проклял, но ситуация стала здоровее, причем для всех. Остальные стали работать энергичнее, потому что увидели где-то близко край.
А сейчас экономическая ситуация не воспринимается как тяжелая, по телевизору активно убеждают, что худшего не случилось. Люди (население, бизнес, государство) вздохнули с облегчением. И совершенно напрасно, потому что медленное умирание может продолжаться несколько лет. Россия похожа на большой авианосец, который быстро не потонет. Если что-нибудь не выведет общество из апатии. Небольшой локальный подъем возможен, но в рамках общего тренда на понижение. Сейчас мы на самой верхней точке.
Пока люди, послушав по телевизору господ Шувалова и Грефа, приходят на работу и видят, что заказов все меньше, платят за них все хуже, партнеры нервные. Миф не совпадает с реальностью. Принимать решения в такой обстановке очень сложно. Но ждать изменений — политических, институциональных — нет оснований.
– Как выглядит бесконечный ужас вместо ужасного конца применительно к рынку недвижимости?
– Если средний рост экономики в ближайшие пять лет не превысит 1–1,5% в год, мы будем отставать от других экономик мира, которые растут в среднем в два раза быстрее, не говоря уже о странах-лидерах.
За последние годы наш рынок коммерческой недвижимости прошел период насыщения. Для страны с текущим уровнем инвестиционной привлекательности бизнес-центров у нас даже слишком много. Торговых комплексов, развлекательных центров, аэропортов — достаточно. Все, что могло, уже случилось. Петербург и Москва — не Лондон и не Дубаи. Недостаточно обеспечены мы только жильем, вот этот фактор пока действует. Но и этот рынок постепенно будет сжиматься. В Петербурге с достигнутых 3,5 млн м² ввода мы уже в этом году опустимся до 2,5 млн, потом еще ниже и остановимся на уровне 1,5–2 млн м² в год.
– Как спасать бизнес в этих условиях?
– Самый примитивный, но наиболее востребованный метод — сокращать все издержки. Многие, особенно крупные, компании прекратили платить авансы. Заключаешь с ними контракт на инженерное оснащение объекта, надо на 30–40 млн купить оборудования. И заказчик дает понять, что я сам должен придумать, где взять эти деньги. Или соглашается дать аванс, но под банковскую гарантию. А в банке дают гарантию, если такую же сумму вы положите к ним на счет или под твердые залоги. А какие у строительной компании твердые залоги? Думаю, к зиме начнутся сокращения персонала — не такие резкие и массовые, как в 1998 году, но фирмы будут постепенно сжиматься. Уменьшение издержек как доминирующую модель будут использовать 80% предприятий.
Некоторые молодые руководители попытаются по-западному поднять производительность труда. С точки зрения учебника экономики — самое правильное решение. Но на практике реализовать его не получится, потому что люди не боятся потерять работу совсем.
Наконец, 5–7% компаний будут, не отказываясь от сокращения издержек, вкладывать в развитие, захватывая новые для себя рынки. Сейчас такой подход демонстрирует, например, «Группа ЛСР». Там наращивают сбыт, привлекают новых клиентов, идут в другие регионы. Мне это кажется умной стратегией.
– При наличии спроса.
– Жилье нужно, как хлеб, всегда. Я предполагаю, что в результате спада число дееспособных компаний сократится в два-три раза, а объем рынка упадет совсем не так значительно, где-то на 30%. В итоге успешный застройщик получит больше дольщиков и денег, чем раньше. Что касается подрядчиков, дополнительные возможности откроются тем, кто научится работать с заказчиком в новых условиях.
– Без авансов?
– Не только. Компании-заказчики сегодня выжимают подрядчиков всухую. Платят ему 50 копеек вместо положенного рубля. Беда, что подрядчики на это соглашаются. Вторая беда в том, что заказчик считает такую цену своей победой, хотя отлично знает, что рентабельность подрядчика ниже, чем его собственная. Сегодня горизонт планирования и прогнозирования у многих компаний сузился до квартала, они не думают, с кем придется работать на следующем объекте, будет ли вообще следующий объект, какого качества получится продукт и как его купят.
Уровень недоверия вырос очень сильно. Это разрушает рынок. Подрядчики не верят заказчикам, начинают закладывать риски в цену контракта. Или демпингуют, а потом хитрят. Заказчики думают, что их пытаются обмануть, и начинают бесцеремонно давить по цене. Я лет пять назад спросил у Сергея Чобана, как в Германии определяют цену. А он ответил, что цена давно рассчитана и всем известна. При этом норма прибыли — 3–4%. Ее нельзя уронить или взвинтить, отклонения незначительны. У нас все очень креативно. И печально.
– Есть признаки кризиса неплатежей?
– Да, люди платят очень неохотно. Это бывает даже на растущем рынке, а в тяжелой ситуации таких случаев становится заметно больше. Просто нечем платить. Кто-то не может вытащить деньги из банка, с кем-то , в свою очередь, не рассчитались — денег в экономике меньше с каждым днем. Неплатежи — причина, по которой закроется большинство компаний.
Выбить свои деньги, причем так, чтобы и с клиентом не поссориться, и чтобы объект продолжал строиться, — это искусство, особый профессионализм переговоров. Это вопрос уверенности в себе, умения себя поставить, не быть конфликтным, учитывать интересы друг друга. Пока проект не закончен, мы с заказчиком — равноправные партнеры. Мне нужны деньги, а заказчику — объект, вовремя и с наименьшими издержками. При этом деньги у него будут только завтра. Значит, он вынужден вступать со мной в переговоры. На падающем рынке особенно важны партнерские отношения.
– После декабрьского падения рубля поднялись цены на компоненты инженерных систем не только зарубежного, но и отечественного производства. Девелоперы занялись оптимизацией проектов. А как сейчас?
– Цены резко пошли вверх еще в октябре-ноябре прошлого года. Тогда слуги народа заговорили про импортозамещение, а у нас образовался спрос на оптимизацию продукта в его инженерной части.
Мы на днях выиграли довольно крупный тендер благодаря тому, что в декабре пересмотрели проектные решения на объекте. Мы не поменяли западные компоненты на российские (нельзя, это элитное жилье), но нашли другие технические решения, снизив их стоимость с 63 млн до 39 млн рублей.
Интересно, что многие западные фирмы, которые в конце прошлого года говорили, что будут продавать оборудование только по текущему курсу, пережили не самые хорошие январь и февраль и к марту изменили политику, предоставив инженерным компаниям гигантские скидки. Те, кто хотел уйти из России, ушли. А кто уже много вложил в этот рынок, стали работать конструктивно, давая цены, сравнимые с ценами на российские модели, а то и ниже.
В западных фирмах строят прогноз не на квартал вперед. Они помнят, что курс меняется, но у них есть офисы, коллектив, в обучение которого вложено немало, 200–300 сертифицированных партнеров в России, сервис. Если все это закрыть, войти на рынок снова не получится. Лучше снизить цену, потом ее легко поднять обратно. К сожалению, наши производители, подняв рублевые цены вслед за западными конкурентами, подобной гибкости не проявили.
Время оптимизации проектов, упрощения решений не прошло. До сих пор строятся здания по проектам 2012–2013 годов. Да и сегодня многие проектировщики оторваны от реального рынка с его ценами. На всем, что сделано «по-богатому», можно сэкономить заказчику 10–15%, а это десятки, иногда сотни миллионов рублей. Это полезная для всех тема, если не воспринимать ее слишком линейно. Потому что, если просто снять западное и поставить отечественное, может выйти и дороже. Осторожнее надо с этим!
– Кстати, об импортозамещении. Вы видите инвестиции в производство инженерных систем?
– Нет. Кто и для чего это будет делать? Инвестиции имели бы смысл, если бы государство последовательно и всерьез отрабатывало эту тему. Но она ничем реальным не подкреплена. И как только цена доллара упала до 50 рублей, все импортозамещение остановилось, потому что опять дешевле купить, чем производить. Вот если доллар будет стоить 80–90 рублей, и не одну неделю, а постоянно, об этом снова начнут думать. Потому что инвестиции требуются гигантские. У инженерных компаний нет таких финансовых ресурсов.
Остается, конечно, путь копирования западных образцов. Но это игра в догонялки с постоянным отставанием. Технологии за рубежом развиваются очень быстро. Наверное, кто-то рискнул деньгами и у кого-то получится, но заметно на отрасль это не повлияет. Импортозамещение — миф, который нам рассказывает власть, чтобы мы верили в то, что все хорошо. Но лучше бы придумали что-нибудь другое, серьезные вложения в науку например.
Спрос на жилье уже никогда не вернется к докризисному уровню, говорят эксперты Многие участники строительного рынка и эксперты утверждают, что спрос […]
Спрос на жилье уже никогда не вернется к докризисному уровню, говорят эксперты
Многие участники строительного рынка и эксперты утверждают, что спрос и цены на первичном рынке уже никогда не вернутся к докризисному уровню, и все большее значение для него будет иметь внешняя политика России. Такое мнение высказали участники круглого стола«Строительный бизнес и город во время кризиса. Коррекция стратегий и проектов», состоявшегося на днях в рамках летней сессии 2015 года ежегодного форума РБК «Будущий Петербург».
Без отскока
«У кризисов 1998 и 2008 годов был отскок. Сейчас отскока не будет, — уверен директор компании«Конфидент“ Петр Кузнецов. — В этом самое большое отличие нынешнего кризиса от всех предыдущих. И вообще, это не кризис — это новые условия жизни». Генеральный директор ГК«Ханса» Олег Барков подхватил мысль: «При тех кризисах быстро отскочили, быстро пропал страх, цены восстановились, объемы поползли вверх, все стало хорошо: снова дорогие машины, белые яхты и прочее. Сегодня так уже не получится. Никакого отскока не будет».
Отрицая «отскок», участники рынка явно имеют в виду, что не восстановится конъюнктура — упавший на 40% спрос и фактически замороженные 75% заявленных ранее жилищных проектов. Однако в приводимых аргументах явственно просматриваются признаки системного кризиса отрасли. «В какой-то момент произойдет насыщение рынка, — говорит генеральный директор ЗАО „Найт Фрэнк Санкт-Петербург Николай Пашков. — Не только деньги на рынке закончатся, поскольку доходы населения не растут, но физически люди закончатся, которым нужно жилье. Уже сейчас наблюдается перепроизводство. А на рынке аренды уже падают ставки“.
Поддержать спрос могло бы снижение издержек застройщиков и, соответственно, если и не снижение цен, то хотя бы замедление их роста. Но многие участники рынка считают этот путь тупиковым. «Инвестирование в недвижимость становится все менее интересным даже для физических лиц, которым надо просто сохранить деньги», — уверен Н.Пашков. И по этой причине, добавляет шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин, доля покупателей жилья, которых обычно называют «частными инвесторами», радикально сокращается — поскольку не только заработать, но уже даже и сохранить деньги при перепродаже квартир становится трудно, а люди предпочитают «хоть что-нибудь спасти».
В невосстановимом падении спроса уверен и П. Кузнецов: «Завтра будут хуже, чем сегодня, а послезавтра — хуже, чем завтра. Наступает новая реальность, к которой нам всем придется привыкать. Я уверен, что мы приходим к ситуации достаточно сильного, на 10 — 15%, ежегодного сжатия рынка. Это вызов, при котором мы еще никогда не жили. Маржинальность строительного бизнеса сократится в полтора раза — и управлять компанией в такой ситуации будет страшно тяжело. Придется менять и стратегии, и методы управления». Он уверен, что развивать бизнес традиционными методами, в частности, строя финансовые «пирамиды», уже не удастся.
Новый рынок
в связи с этим О.Барков говорит о необходимости смены форматов из-за «определенного тупика в развитии бизнеса»: «Все тенденции последних десяти лет привели к вырождению форматов, которые предлагаются на рынке, когда закладываются дома, полностью состоящие из микроскопических однокомнатных квартир. Тенденция к уменьшению площади квартир и снижению цен имеет свой предел. Рано или поздно произойдет качественное изменение».«Безусловно, надо в первую очередь менять качество девелопмента в пользу более эффективного», — считает и гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.
«Я считаю, что время настоящего бизнеса начинается только сейчас. Наш бизнес из крайне привлекательного становится малорентабельным. Постоянное снижение себестоимости не может не привести к тому, что бизнес перестанет быть интересным для тех, кто хочет быстро заработать. Изменится конкурентная среда. Залетные уйдут с рынка. Останутся только самые профессиональные игроки. И дома, которые будут строиться в 2020 году, я думаю, будут серьезно отличаться от нынешних, которые назовут «слезами капитализма“», — прогнозирует О.Барков.
Выживут те, кто сумеет быстро освоиться с новой реальностью. И П.Кузнецов такие компании уже видит: «Сегодня есть компании, которые идут против main stream — не пассивно ждут отскока, как большинство, а ведут себя очень активно — выходят на новые рынки, пытаются находить инновации в сфере управления, в производстве, в продажах и т.д. Это единственно правильное поведение в нынешней ситуации». М.Возиянов подтверждает необходимость модернизации: «Должно быть большее разнообразие опций. Покупатель должен влиять на планировочные решения, на пакеты отделки, класс продукта внутри одного здания. То есть, фактически индивидуализация каждой квартиры. Это достаточно сложно, если объекты большие — это совершенно другой производственный процесс. Но это неизбежно. Без этого мы в Петербурге не выживем».
Эти и другие аргументы подобного рода подтверждают главную мысль, которую О.Барков сформулировал так: «Мы переживаем не кризис, а переход в новое качество. Происходит глубокий эволюционный переход, который назревал давно. У нас были 15 лет экстенсивного развития, и этот период завершен».
Д.Синочкин развил эту мысль и подвел концептуальную базу: «Мы прощаемся с тем рынком, который был до сих пор, — утверждает он. — Спрос этого рынка подпитывался капельками нефтегазовой ренты. Даже третий подрядчик „Газпрома“ мог хорошо жить, его сотрудники покупали машины и квартиры. Больше такого благолепия не будет. Но мы ничего, кроме нефтегазового сырья, предложить мировому рынку не можем. Никакого серьезного импортозамещения у нас нет и не предвидится в ближайшее время. А вдобавок у нас теперь ежегодно будут происходить пару глобальных событий, которые будут снижать покупательскую способность населения на 20 – 30%. Ресурсов практически не осталось. Есть, конечно, мозги, но, учитывая судьбу Фонда Зимина и другие подобные истории, они уже в массовом порядке принимают адекватные решения».
Если будут стрелять
Усиливающееся влияние на строительный рынок чисто политических факторов отмечало на круглом столе неожиданно много его участников. «Существует очень серьезный риск срыва в по-настоящему кризисный сценарий. Я имею в виду политику. Любое обострение ситуации на Украине может аукнутся в нашей экономике. Если там начнут очень сильно стрелять, то нам может быть очень плохо», — говорит О.Барков.
Даже консерваторы-оптимисты, рассчитывающие на скорое восстановление рынка, оговариваются, что перспективы очень сильно зависят от политической ситуации. «В дальнейшем состояние рынка будет больше всего зависеть от макроэкономической и политической ситуации», — признает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.
«Надеемся на политическую стабилизацию — что глобальных событий, вроде новых санкций, не будет», — говорит М.Возиянов.
На Смольный рассчитывать не приходится
Что касается роли властей, то ситуация тут, судя по высказываниям участников круглого стола, довольно безнадежная. «Три месяца назад мы подписали с администрацией Петербурга соглашение об основных принципах добросовестной работы на рынке жилищного строительства, — напоминает вице-президент, генеральный директор НП „Объединение строителей СПб“ Алексей Белоусов. — В нем, помимо обязательств застройщиков, есть и обещания власти по поддержке строительных компаний в условиях кризиса. Среди них — налоговые каникулы, отсрочки по уплате инфраструктурных платежей и многое другое. Застройщики рассчитывали на увеличение бюджетных ассигнований на строительство соцобъектов и даже на возможный отказ от концепции стопроцентной оплаты бизнесом строительства соцобъектов». Важнейшей мерой поддержки строительного бизнеса должно было стать сокращение административных барьеров в соответствии с «дорожной картой», которая была разработана два года назад.
«Однако ни одна из мер, которые предлагали застройщики, до сих пор не реализована, — утверждает А.Белоусов. — Ни в один нормативный акт не внесено никаких изменений. Даже в порядок подготовки проектов планировки территорий — хотя губернатор давал поручение КГА реализовать принцип единого окна при подготовке и согласовании проектов ППТ. Поэтому улучшение инвестиционного климата в Петербурге для бизнес-сообщества остается пока мечтой. Думаю, что на Международном экономическом форуме в очередной раз отрицательно оценят и сам инвестиционный климат, и административные барьеры, опускающие наш город ниже ватерлинии».
Политика полумер
На неспособность властей поддержать строительный рынок по сути указывает и генеральный директор PETERLAND Юрий Зарецкий: «Городские власти пытаются принимать какие-то меры – предлагают сократить для девелоперов нормы по количеству мест в школах, но при этом сократили финансирование городского строительства на 11 млрд рублей. На федеральном уровне есть движение по ипотеке, рассматривается вопрос о разрешении девелоперам начинать работы до получения разрешения на строительство. Но это все полумеры, а в целом кардинальных структурных сдвигов, которые могут изменить ситуацию, пока не заметно, так что больших поводов для оптимизма я не вижу».
Он считает, что главный фактор выживаемости строительного рынка — наличие денег у населения. А это напрямую зависит от состояния экономики. «Пока роста цен на нефть не предвидится. А где нам, по большому счету, еще взять деньги? Так что пока все зависит от того, сколько денег остается в Резервном фонде, — говорит Ю.Зарецкий. — Мы уже проели половину. Остальное проедим года за два, как утверждает министр Силуанов. Пока деньги есть, спрос на недвижимость остается, хотя и продолжит снижаться. Потом спрос упадет совсем, а за ним и строительный рынок. Так что, если мы не будем заниматься кардинальными изменениями в экономике, нас всех ждут тяжелые времена. Хотя отдельные компании смогут жить неплохо некоторое время — за счет квалифицированного менеджмента, хороших запасов, качественных локальных стратегий». «Качественные локальные стратегии могут помочь отдельным фирмам, но не всей отрасли в целом», — соглашается Д.Синочкин.
Вера китайцев
Директор по консалтингу «Балт-Аудит-Эксперт» Леонид Ивановский разделяет общее настроение: «Нам, конечно, нужно менять модель развития. Еще и потому что городу нужны уже не столько квадратные метры, сколько среда обитания. Но это невозможно сделать только силами застройщиков — нужны еще усилия городских властей. А власти продекларировали красивую стратегию, но постепенно отходят от ее реализации, не исполняют свои обязанности по созданию инфраструктуры, сбалансированному развитию города. Сначала было продекларировано создание девяти зон экономического развития. Сейчас де-факто осталась только Южная экономическая зона».
«Россия сейчас стоит перед такими же вызовами, какие были у Китая в 1989 году, после событий на площади Тяньаньмэнь. За прошедшие годы китайцы усвоили уроки, преодолели мировой остракизм и стали одной из ведущих стран мира. Сейчас они уверены, что Россия тоже справится с аналогичными проблемами, — утверждает генеральный директор ООО „Хуа Жэнь Девелопмент Сити“ Елена Морозова. — И они в этом уверены, как мне кажется, гораздо больше, чем мы сами».
Строительные компании Петербурга не ждут «отскока». По их словам, то, что происходит, вовсе не кризис, а новые условия работы, которые продлятся […]
Строительные компании Петербурга не ждут «отскока». По их словам, то, что происходит, вовсе не кризис, а новые условия работы, которые продлятся не менее 5 лет. И уже сейчас это заставляет бизнес пересматривать методы работы и менять форматы выпускаемого продукта. Профессионалы отрасли считают, что в итоге на рынок выйдут многоопционные квартиры, а девелоперам придется стать более мобильными и избавиться от множества непрофильных функций, так как покупательский спрос уже никогда не будет стабильным.
За последний год покупательский спрос сначала резко вырос, а потом столь же стремительно упал. И, вполне возможно, это станет нормой для рынка недвижимости Санкт-Петербурга. «Не исключаю, что девелоперам придется привыкать к волнам спроса», — прогнозирует Михаил Возиянов, генеральный директор «ЮИТ Санкт-Петербург». Эксперты рынка соглашаются с подобным предположением. Отрасли следует быть готовой к тому, что раз в несколько лет по неизвестным и самым разнообразным причинам покупательский спрос на жилую недвижимость будет падать на 20-30%. «Это вызов, при котором мы еще никогда не жили», — говорит Петр Кузнецов, директор инженерной компании «Конфидент».
Собственно, под весом спроса выпускаемый продукт, то есть квартиры, уже стал видоизменяться. «Сейчас появляются новые форматы, когда дом состоит из микроквартир, — приводит пример Олег Барков, генеральный директор „Ханса СПб Девелопмент“. — На улице Рубинштейна есть квартиры, где кухни не были запроектированы, так как в то время пришло мнение, что женщина не должна готовить. Их называют «слезы социализма». А у нас сейчас появляются «слезы капитализма“. Облик будущего пока не понятен. Но и решения неизбежны».
Участники рынка указывают, что с приходом новых условий главным инструментом в борьбе за покупателя стала ценовая политика. Но снижать стоимость жилья не бесконечности невозможно так же, как и площади квартир. И скоро застройщикам придется пересматривать подходы.
«С учетом спроса будет производиться новый продукт. Тот, который смогут и захотят купить. Не исключаю, что появятся опции. Квартиры станут более разнообразными. Покупатель сможет влиять на отделку, выбирать планировку. Сейчас, например, в сегменте „эконом“ все однообразно: и по цене, и по содержанию. А будет, как в автопроме, где разница в цене сегмента «эконом» достигает 30-40% в зависимости от комплектации», — рассуждает Михаил Возиянов.
В новых обстоятельствах смогут выжить те, кто выбирает более агрессивную политику: наращивает объемы, выходит на новые рынки. «Успех принесут профессионализм, упорство и случай», — уверен Петр Кузнецов. А для этого строительным компаниям придется меняться. «Нужен новый формат девелопера, который сможет успешно работать в кризисных обстоятельствах, — добавляет Михаил Возиянов. — Девелопер должен стать более гибким». «Структуры должны стать более мобильными, — соглашается Алексей Гусев, коммерческий директор ООО „Главстрой-СПб“. — Чтобы этого добиться, компаниям нужно избавиться от непрофильных функций. Например, от баз по производству щебня. И сосредоточиться на управлении проектом».
Эксперты не исключают, что трансформации будут сопровождаться сокращением объемов строительства.
Спрос на жилье снизился примерно на 40%, девелоперы выводят на рынок меньше объектов. Чего ждать дальше – роста, […]
Спрос на жилье снизился примерно на 40%, девелоперы выводят на рынок меньше объектов. Чего ждать дальше – роста, стабилизации или падения? Эксперты, встретившиеся во вторник на летней сессии форума«Будущий Петербург», расходятся в оценках.
Оптимистичное падение
По данным Росреестра, за I квартал текущего года количество поданных на регистрацию договоров долевого участия сократилось на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Девелоперы откладывают сроки реализации новых проектов – на сегодня выданы разрешения на строительство порядка 18 млн кв. м жилой недвижимости, но, по данным строительных ассоциаций, ведется строительство 450 объектов общей площадью 4,5 млн кв. м.
«40% снижения спроса в среднем по рынку – адекватная оценка. Мой прогноз, что в целом по этому году ситуация будет лучше, первое полугодие окажется наиболее тяжелым. Осенью ситуация должна улучшиться, потому что, произошла, надеюсь, некая стабилизация геополитической обстановки, с апреля началась поддержка отрасли. Наверное, те потребители, которые брали паузу, вернутся на рынок. По отношению к прошлому году возможно снижение по рынку на 30%“, — отметил генеральный директор компании “ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.
Однако снижение в 30-40% по сравнению с ажиотажными показателями 2014 года аналитиками воспринимается как оптимистичный сценарий.
«Когда мы говорим о снижении спроса на 30-40%, нужно помнить, что в 2014 году было введено почти 5 млн. кв. м жилья, в 2012 и 2013 гг. – порядка 2,3-2,7 млн. То есть сейчас мы говорим о возвращении к показателям стабильных и благополучных 2012-2013 гг. Я считаю, что снижение спроса в два раза – вполне оптимистичный сценарий. Но сложно предполагать, что спрос останется на этом уровне. Рынок будет сильно зависеть от денежной политики, экономической ситуации, ведь сейчас застройщики зачастую строят не на собственные, а на заемные средства», — поделился мнением генеральный директор Knight Frank в Санкт-Петербурге Николай Пашков.
По мнению ряда экспертов, нынешний уровень спроса может закрепиться на рынке в течение следующих лет, и тогда существенного роста спроса ждать не придется.
«Нужно исследовать имеющееся сокращение спроса, чтобы понять, является оно просто снижением по сравнению с 2014 годом или новым ядром устойчивого естественного спроса населения. Возможно, этот сжатый спрос и будет тот пирог, который будут делить участники рынка в течение ближайших лет», — заметил генеральный директор ГК «Ханса» Олег Барков.
Кризисные барьеры
В нынешней ситуации проблемой для девелоперов является не только дорогое заемное финансирование и снижение спроса, но и административные барьеры.
«В марте было подписано Соглашение об основных принципах добросовестной работы на рынке жилищного строительства. В нем есть первая часть, которая описывает, как должны вести себя застройщики в кризис. Но существует и вторая часть, в которой указаны обязательства, которые берет на себя власть с точки зрения поддержки бизнеса в этот непростой период – упоминается необходимость введения налоговых каникул и отсрочки по оплате инфраструктурных платежей, налоговые льготы в части налога на прибыль, который зачисляется в городской бюджет, увеличение ассигнования на строительство социальных объектов, преодоление административных барьеров, однако в этом направлении мало что делается», — посетовал Алексей Белоусов, генеральный директор, вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
Еще одним вызовом является подорожание строительных материалов и широко обсуждаемая необходимость импортозамещения.
«В части проектов мы пересматриваем материалы, оборудование, но без потерь по качеству. Импортозамещение проводится за счет отечественных и азиатских материалов. При этом многие поставщики сохраняют цены, несмотря на то что это им невыгодно, чтобы остаться на рынке. Однако многое не поменять – заместить можно примерно 25%», — рассказал председатель правления ГК«РосСтройИнвест» Игорь Креславский.
По наблюдениям Петра Кузнецова, директора компании «Конфидент», занимающейся проектированием и монтажом инженерного оборудования, не все строительные компании хотят оптимизировать инженерные решения и заниматься импортозамещением. Хотя, по данным эксперта, оптимизация инженерного обеспечения позволяет девелоперам экономить около 3-4% себестоимости.
Несмотря на тенденцию уменьшения ввода новых объектов, некоторые компании не собираются менять планы по развитию и планируют развивать новые проекты.
«На мой взгляд, многие компании останутся в рамках своих действующих программ. Возможно, будут какие-то отскоки по части вывода новых объектов, но если брать нашу компанию, то мы нацелены не останавливаться на действующих проектах, ведем работу по приобретению новых земельных участков, в основном в Ленобласти – Мурино, Кудрово. Я думаю, что после кризиса основной состав девелоперов останется, уйдут либо „залетные“, либо те компании, у которых несколько небольших проектов», — отметил генеральный директор «Полис групп» Иван Романов.
В Северной столице завершилась летняя сессия форума РБК «Будущий Петербург», посвященная переменам, происходящим сегодня в ключевых […]
В Северной столице завершилась летняя сессия форума РБК «Будущий Петербург», посвященная переменам, происходящим сегодня в ключевых для Петербурга отраслях экономики. Начиная с ноября-декабря 2014 г., РБК проводит постоянный мониторинг состояния дел в отраслях и компаниях города, с тем, чтобы понять, какие тренды формируются в данный момент и какие сценарии возможны на ближайшее будущее. Ранее, в разговоре с РБК, заместитель руководителя Северо-Западного регионального центра — вице-президент ОАО Банк ВТБ Руслан Еременко отмечал, что макроэкономическая напряженность оставляет инвестиционные планы бизнеса по-прежнему неопределенными. «По целям наиболее востребованы кредиты на пополнение оборотных средств и финансирование текущей деятельности. Заявок на „длинные“ деньги — проектное финансирование, модернизацию производств, расширение мощностей — поступает сегодня не так много, поскольку прогнозировать развитие экономики, финансовых, сырьевых и валютных рынков в долгосрочной перспективе сейчас сложно», — говорил эксперт.
Участники форума в ходе дискуссий на форуме пришли к выводу, что те изменения, с которыми сейчас приходится сталкиваться бизнесу, не краткосрочный кризис, после которого можно надеяться на посткризисное восстановление, а долгосрочное изменение экономической реальности. Никаких автоматических успехов в такой ситуации компании не ожидают. Достигнуть качественного роста возможно только в том случае, если компании начнут системную перестройку и обновление своих бизнес-моделей.
Сдержанный оптимизм
Несмотря на то, что главным героем обсуждения стал кризис, некоторые участники дискуссии, посвященной промышленности, не скрывали своего оптимизма. Так, генеральный директор биотехнологической корпорации BIOCAD Дмитрий Морозов заявил, что в настоящий момент фармацевтическая отрасль показывает рост. «Даже те, кто лежал, начали активно развиваться. Я считаю, что само понятие кризис здесь не подходит“, — сразу задал он тон дискуссии. — Многие пытаются найти себе оправдание — работают спустя рукава, а потом всем говорят, что не получилось, потому что кризис…».
Председатель совета директоров ОАО «Звезда» (производитель дизельных двигателей для судостроения) Павел Плавник, в свою очередь, отметил, что игнорировать признаки кризиса все-таки нельзя. Он указал, в частности, на серьезные проблемы доступа к заемным средствам, правда, добавив, что в его компании все хорошо. «В прошлом году мы имели объем планируемых инвестиций в размере 10 млрд рублей, но выполнили их на 40%. Основные причины — резкое уменьшение кредитных возможностей наших кредитных учреждений. Мы отстаем примерно на год по инвестициям от наших планов развития — это результат случившихся ограничений», — отметил он. Но все не так безнадежно, считает П.Плавник: «Ситуация с резкой потребностью импортозамещения дает серьезные, платежеспособные заказы предприятию. В этом году мы планируем примерно двукратный рост объема производства». «Но при этом сказать, что кризиса нет, мы не можем, поскольку есть корабли, не обеспеченные комплектацией — это реальный кризис», — подытожил он свою мысль.
Генеральный директор энергомашиностроительного предприятия ОАО «Звезда-Энергетика» Николай Хаустов также подчеркнул, что делать общий вывод об экономике по фармацевтической промышленности не совсем правильно. «Согласно макроанализу энергетического машиностроения за период прошлого и середины этого года, мы работаем на две составляющие: проценты банкам и налоги», — отметил Н.Хаустов. «Налогов мы заплатили в 2014 году 1 млрд рублей, т.е. каждый рабочий день — 4 млн в казну. Денег на то, чтобы развиваться, не остается», — добавил он. Положительной тенденцией последних месяцев Н.Хаустов назвал включение отрасли в список программ Минпромторга. Это, по его словам, позволит рассчитывать на пополнение оборотных средств и субсидирования процентной ставки.
Общим для участников дискуссии стал сдержанный оптимизм. «Оптимизм есть, но сдержанный, — сказал Н.Хаустов, — мы немного оттесняем крупный импорт». «Во-первых, дорого стоит валюта, а, во-вторых, появляется ниша как результат работы наших заказчиков, которые говорят, что не хотят, чтобы „из страны потенциального противника“ поступало оборудование. А мы этим пользуемся», — признался он.
Сейчас, по его словам, у компании «беспрецедентный портфель заказов» — на 12 млрд рублей. «Такого у нас не было никогда…Но у нас очень маленькая маржа, поэтому нужно перевалить огромный объем руды, чтобы получить полезного компонента щепотку, так что работать придется очень много», — добавил Н.Хаустов. Он прогнозирует очищение отрасли от слабых компаний и делает ставку на отложенный спрос.
Отложенный спрос и маленькие радости
На отложенный спрос делают ставки и производители авто. Так, Scania рассчитывает на устойчивое восстановление спроса на российском рынке к 2016 году. Директор по связям с органами государственной власти Scania Яна Аржанова отметила: «Пока мы не видим признаков восстановления, но надеемся, что рынок достиг дна и начнется отскок в ближайшее время. Устойчивое восстановление мы рассчитываем увидеть в 2016 году».
По словам представителя компании, спрос будет простимулирован, во-первых, государственными мерами поддержки, в том числе, такими крупными инфраструктурными проектами, как стадионы для Чемпионата мира. «Надеемся, это даст результаты — и в 2016 году начнется восстановление рынка», — добавила Я.Аржанова.
При этом пока у компании нет дополнительных планов по инвестициям в российское производство. Scania продолжает оптимизировать существующее производство. Я.Аржанова пояснила, что речь идет не о сокращении персонала, а об оптимизации внутренних производственных процессов. «Вопрос об уходе с российского рынка нашими акционерами даже не поднимается», — добавила она.
Более прочные позиции на российском рынке занимают производители конфет и жевательной резинки. Как отметил коммерческий директор Wrigley в России Алексей Жуков, потребитель всегда может себе позволить маленькую радость и даже больше в подобной ситуации.«Потребитель стал осторожнее, мы это видим. Тем не менее, из опыта мы знаем, что потребитель достаточно быстро восстанавливается, по крайней мере, товары ежедневного спроса чувствуют себя достаточно неплохо в текущей ситуации», — отметил А.Жуков.
В текущих условиях компания также развивает направление импорта, по которому, по словам А.Жукова, есть увеличение. «Наша фабрика обеспечивает продукцией не только российский рынок, но и рынки СНГ, ближнего Востока и даже Европы, поэтому для нас это хорошая возможность наращивать экспортный потенциал»,- добавил он.
Время большой работы
Глава ГК «Светлана -Оптоэлектроника» (производитель светотехнической продукции) Алексей Мохнаткин рад за коллег из других отраслей, но никак не может сказать, что в их отрасли все хорошо. «К сожалению, несмотря на то, что все конечные компоненты, которые мы используем, производятся в России, тем не менее, все базовые компоненты и материалы так или иначе завозятся из-за рубежа», — напомнил он. «Базовые производственные отрасли для электроники в конце 80-х — начале 90-х годов благополучно почили в бозе и с тех пор не восстановились. А то, что восстановилось, подходит только для нужд ВПК и стоит безумных денег. Все это в гражданской продукции практически не применимо, поэтому здесь импортозависимость очень высокая», — сообщил он. «С точки зрения экспортного потенциала, все хорошо — у нас активно развиваются экспортные проекты. Но маржинальность очень невысокая», — подтвердил А.Мохнаткин тенденцию, озвученную Н.Хаустовым.«Ради сохранения объемов мы вынуждены идти на резкое снижение маржи и зачастую работать просто в ноль, а то и в минус — и здесь валютные риски сегодняшних колебаний очень-очень чувствительны. И по многим нашим экспортным контрактам сегодняшние скачки курса доллара и рубля бьют иногда смертельно. Потому что, заключая контракты на год вперед в долларах и евро, мы зачастую сильно „попадаем“», — добавил он.
На сегодняшний день компания приостановила все инвестиции, включая практически готовый инвестпроект по развитию в ОЭЗ«Новоорловская» с подписанными документами Минэкономразвития. Проект заморожен до лучших времен, сказал А.Мохнаткин. По его словам, с точки зрения краткосрочной перспективы задача компании — занять на падающем рынке максимальную долю (в первую очередь, за счет потери маржинальности). При этом необходимо сохранить и увеличить объемы в то время, когда другие участники рынка эти объемы теряют.
По словам генерального директора НИПК «Электрон» (производит медицинское оборудование) Александра Элинсона, необходимо разделять потребительский рынок и производственный. «В них мы будем наблюдать две разные картины в условиях кризиса», — пояснил он. По словам А.Элинсона, государство сегодня имеет очень большой потенциал, который не используется для увеличения отечественного производства«именно по тем направлениям, где государство является серьезным заказчиком». «Не так много времени осталось, чтобы создать тепличные условия для своего бизнеса», — сказал он, не поясняя, о каком «времени» он говорит.
Участники дискуссии сошлись на том, что все отрасли экономики в России ждет «время большой работы». Причем это касается и компаний, которые оказались в более выгодном положении, и тех, кому сегодня приходится нелегко. Экономике предстоит пройти через банкротства, сокращения, сжатие отраслей.
Трудности, выраженные в банкротствах, сокращениях, в сжатии отраслей и спроса будут — это та реальность, в которой мы будем жить может быть полгода, год, может быть больше. Сохранится и ситуация с ростом загрузки и сокращением прибыли. Но главное — использовать то окно возможностей, которое открылось для создания задела на годы вперед — средне и дальнесрочных прорывных решений, а не сосредотачиваться на решении сиюминутных задач.
Новые стратегии и контроль затрат
Основная мысль многих участников девелоперской дискуссии была созвучна с выводами промышленников: в условиях кризиса компаниям предстоит активная работа по выработке новых стратегий и пересмотру продуктов.
Говоря о жилой недвижимости, участники обсудили два возможных сценария. Первый предполагает стабилизацию рынка к концу текущего года. По прогнозу гендиректора ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаила Возиянова, по итогам 2015 года сокращение спроса в Петербурге составит порядка 30% (за первые пять месяцев провал составил 40%). Затем ситуация должна выровняться. Как заметил председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский, объемы строительства также уменьшаются, компании стали дробить крупные проекты на более мелкие очереди, и предложение в краткосрочной перспективе достигнет равновесия со спросом. Дальнейшее развитие, по словам И.Креславского, будет зависеть от политической и макроэкономической ситуации.
Второй сценарий описал директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов. По его оценкам, девелоперам жилой недвижимости придется жить в условиях падения спроса на 10-15% ежегодно ближайшие пять лет. Это означает необходимость разработки принципиально новых рыночных стратегий и тщательный контроль затрат. Так, по его мнению, 3-4% расходов, которые можно реально сэкономить на импортозамещении материалов и оборудования, — это действительно значимая цифра.
Говоря о коммерческой недвижимости, эксперты отметили, что наиболее «живым» сектором остается промышленное строительство. Если новых проектов бизнес-центров и гостиниц не появляется в принципе, то строительство предприятий в Петербурге и Ленобласти по-прежнему ведется. Эту информацию подтвердили и гендиректор «Ханса СПб Девелопмент» Олег Барков, и вице-президент, соучредитель генподрядной компании STEP Юрий Иоффе, чьи компании участвуют в соответствующих тендерах. Впрочем, как заметил гендиректор компании Peterland Юрий Зарецкий, промышленный рынок слишком низко упал в предыдущие годы, и сегодняшняя ситуация кажется оживлением только на фоне этой низкой базы.
В ходе дискуссии «Изменения в отраслях и компаниях. Как перемены в бизнесе отражаются в жизни […]
В ходе дискуссии «Изменения в отраслях и компаниях. Как перемены в бизнесе отражаются в жизни Петербурга» (10.30 – 13.00) планируется обсуждение итогов первого кризисного полугодия с участием главных действующих лиц – руководителей компаний разных отраслей петербургской экономики. Все они проходят полосу сложных препятствий, но каждый по-своему с ними справляется. Для нас будет важно услышать не только мнение представителей отраслей-драйверов, успешно развивающихся в трудное время, но и тех компаний, которые испытывают сложности, и всеми средствами стараются удержаться на плаву.
Задачи круглого стола – получить актуальную информацию и прогнозы из первых уст; обсудить сценарии дальнейшего развития событий в бизнесе и прямо зависимой от него городской экономике. Сделанные выводы помогут очертить контуры экономической политики города последнего полугодия.
Вторая часть летней сессии – «Строительный бизнес и город во время кризиса. Коррекция стратегий и проектов» (15.00 – 17.30 – будет посвящена вопросам взаимосвязи ключевых трендов строительной отрасли и возможных последствий этих трендов для экономики и внешнего облика города.
Несмотря на изобилие мнений о том, что в начале 2015 года строительную отрасль ждет коллапс и массовые банкротства, самые пессимистичные прогнозы до сих пор не оправдались – ведущие девелоперские и строительные компании Петербурга продолжают работать. Однако очевидно, что стратегии компаний существенно изменились относительно докризисных планов. А поскольку строительная отрасль является одной из ключевых в жизни города – и с точки зрения формирования городского пространства и среды, и с точки зрения налоговых поступлений, а также влияния на смежные отрасли – эти перемены обязательно отразятся в облике Петербурга и его экономических параметрах.
От имени компании «Конфидент» сердечно поздравляю Вас по случаю профессионального праздника – Дня работников пожарной охраны. Этот праздник […]
От имени компании «Конфидент» сердечно поздравляю Вас по случаю профессионального праздника – Дня работников пожарной охраны.
Этот праздник объединяет людей очень мужественной профессии, которые несут ответственность за решение важного вопроса — обеспечение надежной защиты от огня и стихии. Каждый раз, когда только стихия начинает наступать, Вы от чистого сердца стремитесь помочь тем, кто оказался в беде.
Поэтому желаю Вам быстрой реакции, холодной головы, удачи и самообладания!
Из-за экономических неурядиц может произойти новый передел рынка энергоэффективных технологий. В группе риска — производители […]
Из-за экономических неурядиц может произойти новый передел рынка энергоэффективных технологий. В группе риска — производители кирпича и других традиционных материалов. Чем грозят перемены потребителям?
Застройщики уже начали экономить. Первыми это почувствовали поставщики инженерии. В компании «Конфидент» говорят, что еще в ноябре девелоперы просили пересчитать проекты, надеясь снизить расходы в этой части минимум на 20%. Прежде всего пересматривают разделы отопления и вентиляции. Просят заменить импортное оборудование на российское, где это возможно. А некоторые заказчики даже пытаются вернуться к однотрубным стоякам, хотя, по словам директора «Конфидента» Петра Кузнецова, это тупиковый путь. Приходится забыть и о механической вентиляции (по крайней мере, в комфорт-классе).
В фирме «Оннинен» ожидают наплыва китайских поставщиков, которые будут предлагать аналоги европейских систем. Участники рынка надеются, что хотя бы в сфере коммерческой недвижимости у них останется поле для обкатки современных технологий. По мнению г-на Кузнецова, строить дешевые бизнес-центры бессмысленно, лучше не делать их совсем.
Революция с ветерком
Поставщики стеновых материалов пока осторожничают с прогнозами. Что касается каркасов зданий, здесь эксперты не ожидают серьезных перемен. Популярности монолитных технологий пока ничто не угрожает (их доля в структуре строящегося жилья — свыше 75%). Возводить такие дома удобно и привычно. Однако за последние годы примерно на 5% подросла доля панельных и сборно-каркасных зданий. Хотя готовые ЖБИ обычно активно используют компании, которые сами их и выпускают либо такие производства есть у их партнеров.
Зато может меняться тип наружных стен (от которых во многом и зависит энергоэффективность зданий). Некоторые эксперты считают, что отказ от традиционных решений даже на руку потребителю. В последние годы все больше нареканий к качеству стен, облицованных кирпичом. При этом растет популярность систем наружного утепления (прежде всего, вентилируемых фасадов).
После того как в “нулевых» изменились требования по теплоизоляции, строителям пришлось многое пересмотреть. Чтобы соответствовать нормам, традиционная кладка (из полнотелого кирпича) в нашем климате должна достигать полутора метров.
Если же речь идет о навесном вентфасаде, полнотелый кирпич нужен лишь как основа для крепления конструкции (металлокаркаса с утеплителем, воздушным зазором и облицовочной панелью, например из керамогранита, фиброцемента и т. д.). Хотя фасад можно навешивать и на бетонную стенку.
Изменения произошли в сборном домостроении. Многие производители стали выпускать бетонные панели с начинкой из эффективного утеплителя (как ЮИТ).
Другие стали изолировать стены снаружи по технологии «мокрого» фасада. Поверх утеплителя наносят тонкий штукатурный слой.
Поставщики традиционных материалов пугают горожан тем, что вентилируемые и “мокрые» фасады недолговечны и не могут конкурировать с кирпичом: мол, навесной фасад придется менять в нашем климате уже через 20–25 лет. Однако опасения пока не подтверждаются. Такие фасадные системы неплохо себя зарекомендовали. Экономия же выходит существенная. Так, ДСК-3, заменивший в 10-этажном доме на Гражданском проспекте кирпичные фасады на навесные, сэкономил около $250 000. Кроме того, навесной фасад позволяет уменьшить толщину стены и таким образом получить дополнительное жилое пространство.
Дома, облицованные кирпичом, по-прежнему крайне востребованы, но по ним-то и возникает все больше вопросов. Чтобы отвечать нормам, многие строители все равно используют прослойку из эффективного утеплителя. Получается трехслойная система: бетон, плюс минвата, плюс пустотелый кирпич.
Но такой сэндвич нелегко скрепить. Фасады многих новостроек разрушаются уже через несколько лет после сдачи в эксплуатацию. По данным Комитета по строительству, сейчас в городе фасады минимум 50 домов (не из старого фонда) требуют ремонта. В основном у них как раз трехслойные стенки с облицовкой из кирпича. Куда надежней оказалась двухслойная система — газобетон плюс лицевой кирпич. Многие застройщики выбирают именно ее. Но по нормам такая конструкция должна быть значительно толще «утепленной» стенки, а значит, помимо прочего съедает часть площади и требует усиленного фундамента. А сейчас любая копейка на счету.
Рынок в изоляции
В прошлый кризис было немало примеров, когда компании ради экономии меняли конструкцию стен по ходу стройки. Сейчас говорить о такой тенденции рано. Производители традиционных материалов сомневаются в том, что произойдет дальнейший передел рынка. В компании H+H считают, что покупателей, которые хотят жить в доме с кирпичным фасадом, по-прежнему много. Впрочем, по оценкам консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», в городе чаша весов уже склонилась в пользу навесных фасадов. По данным на начало года, эту технологию применяли в строительстве 1,75 млн м² жилья. А конструкция «газобетон + кирпич» использовалась при сооружении 1,03 млн кв. м. Примечательно, что в Ленобласти иное соотношение. Здесь газобетон с кирпичом пока в безусловных лидерах (см. табл.2).
В коммерческом строительстве навесные фасады давно занимают основную долю рынка, и особых изменений здесь не предвидится. Но в жилищном секторе возможности новых технологий далеко не исчерпаны. К тому же на фоне высокой конкуренции стоимость теплоизоляционных материалов за год даже снизилась.
Основное предложение сейчас формируют поставщики каменной ваты (около 40% рынка) и стекловолокна (свыше 30%). Заметно упрочили свои позиции производители экструдированного пенополистирола (раньше его доля исчислялась несколькими процентами, а сейчас достигает 10%).
Почти все ведущие западные фирмы локализовали производство в России. Причем, обновляя линейку к новому сезону, некоторые игроки сделали ставку как раз на системы наружного утепления. Кризис кризисом, но требования по энергоэффективности зданий в обозримом будущем будут только расти. Традиционно слабым местом новостроек остаются окна. Многие застройщики и в лучшеи времена экономили на их качестве. Но у граждан хотя бы есть возможность самостоятельно поменять оконные системы в квартире.
Куда сложнее с инженерией, где нормативы по-прежнему допускают архаичные системы отопления, вентиляции и т. д. Поэтому наибольшие риски для потребителей связаны не с конструкцией стен, а с качеством «начинки», которое, скорее всего, упадет. Исключение, пожалуй, составят лишь элитное жилье и коммерческая недвижимость. Например, прогнозы фирм, которые занимаются «зеленой» сертификацией, пока оптимистичны. Но и здесь любопытная тенденция: некоторые заказчики отказываются от дорогих международных сертификатов в пользу российских аналогов
Прогнозы большинства ритейлеров на 2015 год пессимистичны. Своей главной задачей большинство из них видят сегодня оптимизацию затрат и снижение издержек, […]
Прогнозы большинства ритейлеров на 2015 год пессимистичны. Своей главной задачей большинство из них видят сегодня оптимизацию затрат и снижение издержек, в т.ч. за счет сокращения количества торговых точек. Для девелоперов проектов, в которых предусмотрена торговая функция, цена ошибки при выборе концепции и управления ТК становится еще более высока.
Какие проекты сегодня востребованы у ритейлеров и могут обеспечить им экономическую устойчивость; стоит ли начинать строительство новых торговых центров или заморозить их до лучших времен; если строить, то что и где?
Участники: руководители девелоперских компаний-застройщиков жилых и торговых комплексов, инвестиционных компаний, собственники и первые лица ритейл компаний, управляющие торговыми комплексами.
Вопросы для обсуждения: