Милые женщины, примите наши искренние поздравления!
Милые женщины, примите наши искренние поздравления!
Анекдотичная ситуация произошла недавно на форуме проектировщиков. Молодой архитектор обратился с вопросом: как проектировать промышленное здание? — Для начала […]
Анекдотичная ситуация произошла недавно на форуме проектировщиков. Молодой архитектор обратился с вопросом: как проектировать промышленное здание?
— Для начала получите задание от технолога, где вам укажут необходимые категории помещений и их функциональную взаимосвязь.
— Но наш технолог не в курсе проекта.
Хочется надеяться, что этот случай единичный. Нет более важного человека для будущей производительности предприятия, чем технолог. Нет более важного элемента в строительном проектировании промышленного объекта, чем технология. Стоимость разработки технологической части будущего производства может составлять до 40% от общей стоимости проектных работ.
Проектирование огромного завода – одна из самых сложных и интересных инженерных задач, решение которой начинается изнутри, с самого маленького и неприметного элемента. Например, со станка, в котором и заключена технология. После расчетов показателей по электроэнергии и водоснабжению, газификации и вентиляции, станок постепенно «обрастет» производственным цехом. Сложности процессу проектирования добавят большие пролеты и значительные высоты, требования по комфортности рабочих зон, повышенные нагрузки на несущие конструкции, режим работы оборудования, степень агрессивности производственной среды, пожароопасность и взрывоопасность самого производства. Потребуется также обязательная закладка возможностей для дальнейшего расширения существующего предприятия.
Следующими на каркас будут нанизаны элементы, обеспечивающие предприятие мощностями – энергетические и тепловые пункты, водомерные центры и сети отвода отработанных вод. Затем появятся транспортно-складские, административно-бытовые здания и помещения. И, лишь потом производство получит свой архитектурный облик, который также будет подчинен общему функциональному назначению.
Инженерные сети и коммуникации станут главным связующим звеном этого огромного производственного организма. Они должны будут обеспечить бесперебойность и слаженность работы всех внутренних составляющих системы и соответствовать внешним показателям экологической безопасности.
Сердечные поздравления с Днем защитника Отечества!
Сердечные поздравления с Днем защитника Отечества!
Производители стройматериалов замерли в ожидании. Все говорят о необходимости повысить цены, но осторожничают. Пока прайсы подняли импортеры, монополисты и те, […]
Производители стройматериалов замерли в ожидании. Все говорят о необходимости повысить цены, но осторожничают. Пока прайсы подняли импортеры, монополисты и те, кто продает товары долгого хранения (металл, краски и т. д.). Застройщики закупают такие материалы впрок. Но во многих сегментах низкий спрос пока не позволяет нивелировать издержки.
В целом производители неплохо закончили 2014-й, хотя у некоторых прошлый год оставил горький осадок. Так, примерно на 10% просел рынок нерудных материалов (песка, щебня).
По данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), тот же щебень подорожал за год на 3%. А некоторые эксперты говорят, что по факту щебень (необходимый для производства бетона) в декабре можно было купить на складах в Петербурге дешевле, чем в начале года, — за 1100 руб./м³ вместо 1320 рублей.
Почти не изменилась за год и стоимость цемента: мощности основных игроков существенно превышали спрос, и периодически кто-нибудь демпинговал. Однако в конце года произошло важное событие. «Группа ЛСР“ продала свой цементный завод в Сланцах основному конкуренту –“Евроцемент групп». «В начале 2015-го этот холдинг уже уведомил заказчиков о повышении цен примерно на 200 рублей за тонну, — говорит Александр Дубодел, гендиректор компании «АИР“. — Дальше конъюнктуру будут определять уровень конкуренции и возможность поставок цемента из Белоруссии и Латвии».
По идее удорожание цемента должно привести и к повышению цен на бетон, но в этой отрасли конкуренция вообще зашкаливает, и многие компании готовы работать на грани себестоимости.«В натуральных показателях объемы производства бетона в СПб остались на уровне 2013-го (6,1–6,2 млн м³), но в денежном эквиваленте рынок просел примерно на 4%. В конце года реальные отпускные цены были ниже, чем в начале 2014-го, — заявляет г-н Дубодел. — Повышения цен, скорее всего, не избежать, поскольку есть объективные факторы, но каким оно будет, трудно предугадать. Все по-разному входят в кризис. Перед многими сейчас стоит вопрос выживания».
Зато на мажорной ноте закончили год поставщики металлопроката. Во-первых, многие комбинаты ориентированы на экспорт. Во-вторых, застройщики стали затоварить склады той же арматурой. По данным РЦЦС, стоимость этих «железок» увеличилась по итогам года почти на 12%. Рост продолжается. «По моим оценкам, арматура подорожала уже на 30%», — говорит Аркадий Скоров, гендиректор компании «Дальпитерстрой». В компании «ЛенРусСтрой» называют цифру 40%.
«К сожалению, далеко не все необходимое можно закупать впрок. С цементом и нерудными материалами так не поступишь. Их нельзя долго хранить, уже через несколько месяцев тот же цемент потеряет часть характеристик», — заявляет г-н Дубодел.
Например, «ЛенРусСтрой» запасает металлопрокат и многие отделочные материалы. В компании«ЮИТ» говорят, что закупали на будущее импортную продукцию, и отмечают, что больше всего подорожали инженерия, плитка, ламинат, сантехника. При нынешних ценах отделка станет в полтора-два раза дороже. В компании «Лемминкяйнен Рус» говорят, что не пытаются затоварить склады, поскольку площади ограничены, зато стремятся заранее подписать договоры с поставщиками.
Эксперты много обсуждают, будут ли застройщики на чем-то экономить и как поменяются предпочтения в выборе технологий.
«Станет ли этот год по-настоящему кризисным? — задается вопросом гендиректор компании „ФиннПанель“ Вячеслав Засухин. — Пока мы ожидаем снижения объемов в пределах 20–30%. Но убежден, что в процентном отношении вырастет доля крупнопанельного и сборного домостроения, которая за последние годы и так заметно увеличилась. Из-за обвала рубля многие застройщики столкнутся с оттоком мигрантов, а это скажется на монолитном строительстве. В панельном занятость рабочих на площадке в разы ниже».
Пока нет проблем с теплоизоляцией, хотя основное предложение формируют компании с западными корнями (Rockwool, URSA, Parok и др.). Почти все они давно наладили местное производство и не так сильно зависят от импортного сырья, а при этом и конкуренция в отрасли очень высока. По данным РЦЦС, некоторые утеплители за год даже подешевели.
«Несмотря на политическую и экономическую ситуацию, компании и граждане инвестируют в стройку и ремонт, — рассуждает Святослав Костюк, директор по продажам продукции ISOVER компании Saint-Gobain. — Рынок изоляции обладает большим заделом: в 2014-м спрос увеличился на 5–6%. В России еще высок процент плохо утепленных домов, наблюдается рост стоимости на энергоносители, так что потенциал колоссален». Однако не все игроки столь оптимистичны.
Поставщики стройматериалов для загородного домостроения говорят, что по основным позициям ценовой рост составил пока несколько процентов. Зато очень сильно подорожало инженерное оборудование — до 70% (поскольку оно преимущественно импортное). Многие поставщики стеновых материалов предрекают изменение структуры спроса. Например, производители кирпича и газобетона считают, что основными клиентами в этом году станут частники. Того же мнения придерживаются и продавцы утеплителей.
Аркадий СКОРОВ, генеральный директор компании «Дальпитерстрой»:
– Подорожание арматуры и цемента — только начало. Затраты на стройматериалы могут вырасти на 20–25%. Мы бы закупали многие товары впрок, но не все так просто со свободными средствами.
Сдержать рост могло бы снижение цен на топливо, что при нынешних котировках нефти стало бы логичным шагом. Но у нас государство пока не видит необходимости ограничивать рост на внутреннем рынке нефтепродуктов.
Михаил ВОЗИЯНОВ, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Рост цен прежде всего коснулся инженерии (лифтов, оборудования) и отделочных материалов. Подорожала даже продукция российских производителей, так как все равно не обойтись без импортных компонентов. Ситуацию осложняет и то, что рубль не пришел к какому-то устойчивому уровню, пройдет один-два квартала, прежде чем мы поймем, что и сколько будет стоить в рублях.
Например, рынок бетона относительно устойчив к курсу евро. Более сложная, но не критичная ситуация с арматурой. Самая большая проблема — отделочные материалы. Мы, возможно, продолжим дифференцировать отделку. У нас есть базовый пакет плюс дополнительные опции: можно заказать сантехнику, плитку разного уровня. Будем искать аналоги у российских производителей.
Максим ЖАБИН, зам. генерального директора компании «Лен- РусСтрой»:
– Мы сделали закупки впрок исходя из графика строительства и возможностей хранения. Приобретали с запасом металлопрокат, материалы для предотделочных и отделочных работ. Цена на металл подросла (с начала валютных скачков) до 40%, и, на наш взгляд, не совсем мотивированно. Отделочные материалы подорожали от 10 до 40%.
В наших проектах доля импорта сравнительно невелика: мы ориентируемся преимущественно на крупнопанельную технологию. Даже увеличение каркасно-монолитной составляющей позволяет нам удержаться в формате эконом-класса. Но многие сугубо российские материалы делают с применением зарубежной техники и технологий.
Петр КУЗНЕЦОВ, директор компании «Конфидент»:
– Стоимость импортного инженерного оборудования растет пропорционально курсу валют. В среднем оно подорожало на 60% (если сравнивать с концом лета).
Но и отечественные производители вынуждены поднимать цены, хотя и не столь резко. Дефицита не наблюдается, однако крупные девелоперы стоят перед сложной дилеммой. Работая долгие годы над имиджем, они неохотно соглашаются на импортозамещение. Ведь российское оборудование неконкурентоспособно по качеству. С другой стороны, платежеспособность граждан будет снижаться, и удорожание «квадрата» негативно скажется на продажах. Застройщики вынуждены искать баланс.
Виталий ТОКАРЕВ, генеральный директор компании «Домостроев»:
– Большинство материалов, с которыми мы работаем, производят в России. Это и стеновые материалы, и утеплители. Пока цены поменялись в пределах нескольких процентов.
Заметно подорожало оборудование для инженерных систем дома: котлы, насосы и т. д. На фоне ажиотажных продаж в декабре 2014-го возник дефицит по нескольким позициям, на некоторые товары цены выросли до 50–70%.
Российские материалы тоже будут постепенно дорожать.
Мы стараемся скорректировать предложения. Стало больше запросов на бюджетные дома, и мы активнее продвигаем каркасные коттеджи, объекты с высокой степенью заводской готовности.
Надежда СОЛДАТКИНА, генеральный директор ООО «H+H»:
– С началом строительного сезона производители будут вынуждены повысить цены.
С конца прошлого года мы (как лидеры по производству газобетона в регионе) предпринимаем комплекс мер для стабилизации цен. Изыскиваем внутренние резервы: оптимизируем производство, политику импортозамещения, развиваем и совершенствуем клиентский сервис. При этом мы не сокращаем ни объемы выпуска, ни персонал. Более того, по итогам года мы увеличили производство на 6% и намерены, как минимум, сохранить эти темпы.
Спрос будет смещаться в сторону частных клиентов. Эта категория заказчиков останется одной из самых платежеспособных и активных. Опасаясь роста цен, частники вложатся в свои стройки по максимуму, стремясь завершить работы как можно быстрее.
Вячеслав ЗАСУХИН, генеральный директор компании «ФиннПанель»:
– Цены на отечественные материалы изменились пока не столь значительно. Конечно, дальнейший рост неизбежен, но, скорее всего, в пределах инфляции. Полагаю, что повышение цен в обозримом будущем не превысит 10%.
От импорта мы не сильно зависим и берем зарубежные комплектующие, только если у заказчика какие-то специфические требования.
Обвал рубля, прежде всего, сказался на ценах инженерного оборудования и отделочных материалов. Но если снизить запросы и умерить аппетиты, то и здесь можно попытаться рационально экономить. В общем, грядет время простых, но эффективных решений.
Виталий САВЧИН, гендиректор ООО «Элмако»:
– Мы продаем модульные здания, блок-контейнеры. За декабрь—январь цены уже выросли в среднем на 15%, и весной, видимо, прайсы придется еще раз менять.
Больше всего подорожали электроустановочные изделия, сантехника, импортная стеновая отделка, например стекло-магниевый лист, который поставляют из Китая. Металлопродукция прибавила в цене 10–15%.
Елена КУЗНЕЦОВА, директор по маркетингу направления «Минеральная изоляция» компании«ТехноНИКОЛЬ»:
– Мы занялись оптимизацией затрат задолго до 2014-го, но сокращать персонал не планируем. Ответом на снижение спроса станет расширение ассортимента, выход на новые рынки. Наш сегмент почти не зависит от импорта. Если в 2004-м доля импортированной каменной ваты составляла до 30%, то сейчас — не более 3%. Что касается изменения структуры спроса, то нежилые здания строили в основном на кредиты, и их возросшая стоимость скажется на активности девелоперов. А вот в частном сегменте спад может быть не столь значительным.
Компания «Конфидент» поздравляет Вас с наступающим Новым 2015 Годом! Новогодние праздники — это время загадывания […]
Компания «Конфидент» поздравляет Вас с наступающим Новым 2015 Годом!
Новогодние праздники — это время загадывания новых желаний. Мы тавим перед собой новые цели, намечаем задачи, выбираем ориетиры — в надежде, что они будут реализованы в наступающем году.
Смелее отрывайте последний листок календаря! Когда у Вас есть надежные друзья, вашим самым грандиозным замыслам суждено сбыться!
Мы искренне надеемся, что вместе сможем покорить еще не одну вершину!
Предполагали ли вы в начале года, что ситуация так сильно изменится? Возникновение серьезных экономических проблем аналитики прогнозировали еще в конце 2012 года. […]
Предполагали ли вы в начале года, что ситуация так сильно изменится?
Возникновение серьезных экономических проблем аналитики прогнозировали еще в конце 2012 года. Уже тогда было понятно, что возможностей для резкого подъема не будет. Причины сложившейся ситуации известны всем: структурная слабость экономики, ее сырьевая ориентация и зависимость, недостаточный уровень развития промышленности, а также отсутствие интереса предпринимателей к развитию собственного производства и к новым разработкам.
Мы, как инженерная компания, осознали грядущие изменения к середине 2013-го и были готовы к не самому удачному периоду. Но, пожалуй, никто не ожидал, насколько тяжелой окажется ситуация, усугубленная внешними обстоятельствами.
В нашей компании принято ежегодно увеличивать финансовые результаты. Последние несколько лет рост компании в 3-4 раза опережал рост экономики страны. Если валовой продукт рос на 4%, доходы компании вырастали процентов на 15 соответственно. Если рост колебался в пределах 10%, мы увеличивали объемы выручки почти в 1,5 раза. Практически каждый год мы развивались в соответствии с данной динамикой. Однако в 2014 году достичь запланированного объема впервые не удалось. В рамках предполагаемого ухудшения экономической ситуации мы готовились к повышению своих показателей на 15%, но увеличить доход получилось лишь на 10%.
Как компании удалось подстроиться под текущие изменения?
На сегодняшнее состояние инженерно-строительной отрасли наложилось еще одно обстоятельство. В течение 2003-2011 гг. произошло насыщение рынка объектами коммерческой недвижимости практически на 100%. По крайней мере, в пределах Москвы и Петербурга.
Услуги современных инженерных компаний заточены под крупные и сложные инфраструктурные проекты, подобные аэропортам, портам, бизнес-центрам, торговым комплексам, логистическим терминалам и складам. Здесь требуется серьезная инженерия, в отличие от объектов жилищного строительства. Но сегодня перспективных коммерческих проектов в городе практически не осталось из-за резкого снижения инвестиций, а почти все государственные проекты посвящены дорожному строительству.
Года три назад можно было предположить, что подобное перенасыщение сектора коммерческой недвижимости неизбежно. Мы ожидали, что будут запущены программы по поддержке российской промышленности, всерьез рассчитывали на этот сектор экономики и готовились к работе в этой области. Было создано специальное подразделение, которое должно было заниматься обеспечением только промышленного строительства. Это специфичный и сложный вид инженерной деятельности, требующий уникальных знаний и решений. К примеру, фармакологическое производство требует так называемых«чистых помещений». Если говорить о крупных предприятиях нефтегазового сектора, то это сложные объекты с точки зрения энергосистем. Для удовлетворения нужд легкой или пищевой промышленности требуется специфическая производственная вентиляция, кондиционирование, а также устройство холодных складов. Мы были готовы работать на объектах повышенной сложности и решать самые нестандартные задачи. Но программа развития отечественной промышленности практически обнулилась.
В качестве запасного варианта мы рассматривали жилищное строительство, которое за последние годы стало лидирующим сектором строительного бизнеса. Об этом говорит и статистика наших заказов, состоящая на данный момент из объектов жилого строительства на 80-85%. Но такое развитие событий было нами просчитано, благодаря чему, можно считать, что к кризису наша компания подготовлена довольно неплохо. За 23 года существования компании нынешний экономический обвал уже четвертый. Но перед нами не стоит вопрос выживания. Скорее, предстоит решить задачу более высокого уровня. А именно: как развиваться в дальнейшем, чтобы выйти из сложившейся ситуации не только без потерь, но и с новыми, востребованными на изменившемся рынке, решениями. Несмотря на неутешительные прогнозы и всеобщую депрессию, в 2015 году нами запланировано повышение финансовых показателей.
Какой должна быть инженерная компания, чтобы оперативно реагировать на меняющуюся конъюнктуру рынка?
Ответ очень простой. Инженерная компания должна, в первую очередь, чувствовать эту конъюнктуру, стремительно меняющуюся реальность и, что очень важно, быть нацеленной на успех. Ежедневно встречаясь с заказчиками и пропуская через себя до 100 рабочих контактов в месяц, не могу не отметить, что в настроении коллег все больше преобладает пессимизм из-за постоянных негативных изменений ситуации. А мне кажется, что такие периоды надо переживать очень чутко, гибко и постоянно искать новые возможности. Я считаю, что безвариантных ситуаций не бывает. Безусловно, будет другая рентабельность, будут другие объемы и, скорее всего, другие отношения с заказчиками. И через все подобные изменения и испытания надо пройти достойно, оптимистично и профессионально.
А чем конкретно могут ответить инженеры на сложившуюся ситуацию?
Большинство проектов, запущенных в 2010-2012 годы, были избыточными, созданными «на широкую ногу». Эта тенденция привела к тому, что весь сегодняшний девелопмент заточен на создание комфортной среды, требования к которой реализуются с использованием современных инженерных систем, в том числе кондиционирования, вентиляции, отопления, водоподготовки с очисткой, энергосбережения, «умного дома» полной автоматизации и green-development. Позже все тренды, которые были внедрены и апробированы при строительстве коммерческой недвижимости шагнули в элитное жилье и бизнес-класс. Потребности индивидуального покупателя оформились и возросли до уровня высокого комфорта, за который он был готов платить.
Еще в 2000-2005 гг. в Петербурге активно строилось жилье, в основном, эконом-класса с инженерными решениями, стоимостью около 3-4 тыс. рублей за кв. м. Это была самая простая инженерия и отнюдь не самая лучшая. Сегодня инженерная часть объектов эконом-класса обходится 5-6 тысяч рублей за квадрат. В бизнес- и элит-классе она выросла примерно до 10-11 тысяч рублей. Сейчас эти цифры попали в зависимость от колебаний курса валюты, ведь большая часть инженерных систем имеет иностранное происхождение. В результате девелоперы оказались в катастрофической ситуации, поскольку инженерия стала занимать в стоимости проекта огромную часть. Единственным решением для обеспечения жизнеспособности запущенных проектов, девелопер видит в срочном сокращении издержек инженерной части. Иначе продать такое жилье будет практически невозможно. Большинство проектов будут пытаться оптимизировать, что повлечет гигантские затраты временных и финансовых ресурсов. Поэтому сейчас будут востребованы такие инженерные компании, которые смогут обеспечить заказчику экономический эффект с минимальными потерями показателей комфорта, к которому успели привыкнуть потребители.
Каким вам видится объем предстоящей работы? Каким образом девелопер сможет сократить издержки?
На рынке жилой недвижимости озвучивается цифра около 100 млн. квадратных метров. Реализация этих проектов уже началась или начнется в ближайшее время. Для новых объектов, которые сегодня находятся в стадии проектирования, большой объем работы займет перерасчет инженерной составляющей в сторону понижения стоимости. Однако тяжелее будет работать на проектах, которые уже реализуются. Пересчитывать проект в условиях действующего строительства — задача колоссальной сложности. Любое непроработанное решение может повлечь за собой не только лишнюю нагрузку на бюджет, но и ситуацию, когда девелоперу придется нести проект на повторную экспертизу.
Вероятность возвращения к тем расценкам, которые были актуальны четыре месяца назад, отсутствует полностью. Также понятно, что повышать их одномоментно на 50% невозможно. Но мы считаем, что если изменить технические решения, заменить материалы, провести значительную работу по оптимизации проекта, при этом не останавливая строительство, увеличение стоимости инженерных систем составит всего лишь 20-25%, а не 40-50%. Сегодня комплексные работы по снижению издержек способны осуществлять скорее не проектные и архитектурные бюро, а именно инженерные компании, которые, помимо проектирования сетей, осуществляют их монтаж. Такие компании в городе есть, их около десятка, мы в их числе. И мы готовы прийти на помощь девелоперам.
Ваш прогноз: каким будет рынок новостроек 2015 года — дальнейшее падение, стагнация, рост?
Резкого падения объемов ввода нового жилья в 2015 год не предполагается. Во-первых, потому, что этот рынок очень инерционен. Во-вторых, у населения достаточно личных сбережений, чтобы поддерживать спрос на новые квартиры. Тем более, что в условиях резкого падения национальной валюты, есть необходимость в выгодном размещении денежных средств. Недвижимость Москвы и Санкт-Петербурга всегда была одним из удачных вариантов для инвестиций.
В 2015 году, я думаю, введут 2,7 млн. квадратных метров жилья. Т. е. падение в сравнении с 2014 годом составит около 10%. Девелоперы на волне подъема 2011-2012 годов уже вывели на рынок огромное количество разнообразных проектов и успели оформить портфели земельных участков для новых объектов различного назначения. Поэтому вероятность того, что вся индустрия в одночасье превратится в долгострой, чрезвычайно мала.
Однако очень изменится потребительский спрос. Это уже сейчас видно по настроениям девелоперов, которые заявляют, что придется отказаться от сегмента бизнес-класс. Элитное жилье, пусть и в небольших объемах, с рынка не исчезнет. Но промежуточный сегмент, ориентированный на средний класс, ожидает некий размыв. Класс-комфорт станет чуть проще, а эконом может подтянуться к комфорту. Появится новый сегмент, который можно условно назвать «экономный комфорт». Рынку предстоит отрабатывать этот формат и решать немало сложнейших проблем, ведь механически удешевлять весь проект сегодня уже нельзя. Потребуется разумный баланс между показателями комфорта и необходимостью снижения затрат, чего на рынке еще не было.
Мне нравится, что процесс становится сложным, потому что поиск оптимальных решений требует высокой квалификации на всех уровнях. Так что грядут интересные времена для тех, кто умеет принимать профессиональный вызов и держать удар.
Что бы вы хотели пожелать своим коллегам-инженерам в 2015 году?
Хорошим инженерным компаниям — хороших заказчиков, совместная работа с которыми сможет изменить этот рынок к лучшему.
Рынок недвижимости вступает в пору очередных трансформаций. «Санкции»,«импортозамещение», «самоизоляция» — лишь слова, прикрывающие глубинные процессы. Понимая […]
Рынок недвижимости вступает в пору очередных трансформаций. «Санкции»,«импортозамещение», «самоизоляция» — лишь слова, прикрывающие глубинные процессы. Понимая их суть, можно грамотно перестроить работу компании, найти новые зоны спроса, снизить риски. Об этом рассуждали участники ежегодной конференции «НП», которая в середине ноября состоялась в отеле «Азимут». На входе в конференц-зал участников встречали гармошка и частушки. Это задавало позитивный настрой, что помогло несколько уравновесить общую тональность встречи. Потому что многие выступления несли в себе тревожные ноты. Западные источники капитала не перекрыты, но обмелели. Заемные деньги дорожают. Государство (в отличие от 2008 года) пока не спешит помогать ни банкирам, ни промышленникам. Как в этой ситуации строить эффективные финансовые модели, планировать бизнес?
Где найти проектное финансирование на приемлемых условиях? Как оценить перспективы внутреннего спроса на жилье, когда доходы падают, но и доверие к рублю падает тоже, и квадратные метры становятся сбережениями? Как будут вести себя рынки доступного и дорогого жилья, загородной и коммерческой недвижимости? Как продвигать свой продукт на фоне избыточного предложения?
Это лишь некоторые из тем, затронутых в ходе плотной двухчасовой дискуссии. Мы решили опубликовать максимально подробный отчет о ней, поскольку эксперты порой сильно расходились в оценках, а отдельные эмоциональные выступления разукрасили общую деловую тональность.
Анастасия Ясинская:
– Ежегодные конференции «НП» мы, как обычно, проводим осенью. Родилась эта традиция в непростом 2008-м, и с тех пор слово «кризис» явно или завуалированно присутствует в названиях наших собраний. Так уж повелось, что в России по осени происходит обострение. А на этот раз ситуация развивается особенно динамично. Еще в октябре, когда мы активно готовились к мероприятию, Интернет шутил о том, есть ли жизнь после сорока. Теперь впору спрашивать о том, будет ли она после 60. И это значит, что наша дискуссия обещает быть интересной.
Дмитрий Синочкин:
– Мы выражаем глубокую признательность российскому правительству и Центробанку за помощь и поддержку. После того как ЦБ РФ объявил о свободном плавании рубля, а кабмин предложил новые сборы для малого бизнеса, регистрация на нашу конференцию пошла валом. Мы постараемся избежать той печальной серьезности, которая последние полгода сопровождает рассуждения об экономике. Попробуем наметить ключевые точки, от которых участникам рынка можно двигаться дальше.
Анастасия Ясинская:
– Пожалуй, один из самых актуальных вопросов — где взять деньги? Пусть не самые длинные и не самые дешевые. Интересно, что думает о проектном финансировании в нынешних условиях компания с международными акционерами, реализующая крупный и долгоиграющий жилищный проект?
Лев Марголин:
– У девелопера есть три источника финансов: собственные средства, деньги от продаж и любые заимствованные ресурсы. Застройщиков, которые сейчас располагают достаточным количеством свободных средств, немного. Поэтому в период кризиса очень важно проработать четкую стратегию: сколько и на что мы тратим. Нельзя распыляться и увлекаться, к примеру, скупкой дешевеющих активов.
Деньги от продаж — звучит прекрасно, но получить их сложно. Политика продаж должна быть выверенной: сколько жилья мы выставляем на рынок и почем. Весной, когда цены лезли вверх, а покупатели, как в старые добрые времена, выстраивались в очереди, у всех застройщиков чесались руки. Некоторые коллеги поддались соблазну. Но что дальше? Сейчас им пришлось откатиться назад, объявлять скидки. Это не умно.
Третий источник — кредитные средства. Речь не об IPO и прочих эффектных упаковочных решениях, которые сейчас не работают. Возможно лишь заемное банковское финансирование. Однако и у банков стало меньше денег, не все из них могут получить более дешевые ресурсы на Западе. Поэтому требования к потенциальным заемщикам ужесточились. Особую роль приобретает репутация девелопера, его история.
Нас часто спрашивают, зачем в нынешней непростой ситуации в принципе брать кредиты. Мы работаем при наличии всех разрешений, то есть до старта продаж минимум 30% стоимости проекта уже профинансировано за счет собственных средств (выкуп земли, согласование техусловий и прочей документации, инвестиции в инженерную инфраструктуру). Можно выставлять квартиры на рынок и дальше двигать проект, привлекая деньги дольщиков. Однако в кризис особую роль приобретает ответственность. Покупатель сейчас весьма информированный и отлично разбирается в рынке. И кредит — это своеобразная страховка, что дом в любом случае достроят. Особенно если заем на проект выделяет кто-то из ведущих банков.
Этой осенью, уже на фоне кризиса, мы подписали со Сбербанком кредитный договор под очередную фазу «Триумф-Парка» — примерно на 3 млрд рублей.
Анастасия Ясинская:
– По какой ставке, если не секрет?
Лев Марголин:
– Если зимой могли кредитоваться под 11,5–12% годовых, то сейчас — под 14%. И это очень неплохо. Я считаю, если с тобой сотрудничает Сбербанк, это жирный плюс для проекта. Хотя вопрос необходимости привлечения заемных средств каждый девелопер решает по-своему. Нам прежде всего важно обеспечить ответственность перед дольщиком. Даже если спрос сильно сократится и произойдет какое-то лихое падение рынка, этажи на стройплощадке будут расти.
Анастасия Ясинская:
– Наша конференция, как обычно, вызвала большой общественный резонанс. Читатели «НП» отправляли многочисленные вопросы спикерам по email, приносили их в редакцию и даже присылали «Почтой России». Мы пообещали донести глас народа до наших выступающих. Г-на Марголина, например, спрашивает Семен Подковырко, казак Невской станицы Северо-Западного казачьего общества: «Рубль ненадежен, доллары и евро — басурманские деньги. Что посоветуете? Не пора ли нам, казакам, понемногу шекели покупать? (Я вам, конечно, не верю — но спросить-то больше не у кого!) И еще вопрос: когда наконец-то в “Триумф-Парке“ будет скидка для православных?»
Лев Марголин:
– Шекель на самом деле очень устойчивая валюта. Например, в кризис 2008-го председатель Банка Израиля, настоящий финансовый гуру, смог удержать его курс. Так что везде был кризис, а в Израиле — шабат. А пятого пункта в нашей анкете, разработанной для дольщиков, нет.
Анастасия Ясинская:
– И еще один народный вопрос для финансистов от аналитика агентства «Блумберг» Доу Джонса:«В каких единицах будет измеряться российский рынок через пять — семь лет: в миллионах рублей на квадратный метр, в долларах на акр, в фунтах на квадратный фут, в юанях на квадратный аршин?»
Александр Ольховский:
– Ваш юмористический вопрос напрямую связан с проектным финансированием. Я выбираю вариант «другое»: много рублей и на короткое время. Если ситуация будет развиваться в том же духе, через пять лет недвижимость будем мерить в килограммах рублей на погонный сантиметр. Проблема с финансированием действительно есть. Деньги у банков имеются, но относительно короткие. Между тем проектное финансирование должно обеспечить не только реализацию строительной части проекта, но и возврат кредита из этого бизнеса.
В жилищном секторе все более-менее нормально. Квартиры продаются, и поэтому деньги девелоперу нужны, но не на долгий срок. Проект может быть реализован за два — четыре года: горизонт понятный, доходность проекта обеспечивает возврат долга и его обслуживание. Однако в секторе коммерческой недвижимости доходность ниже — 12–15% годовых, и ее уровень не позволяет обслуживать кредит, взятый под 14%. Если речь, конечно, не идет о выходе из проекта путем его продажи, чего кредиторы не любят, особенно на плохо прогнозируемом рынке.
Вывод получается такой: девелоперы от коммерческой недвижимости в принципе не могут получать проектное финансирование в нынешних условиях.
Особняком стоят проекты КОТ. С одной стороны, это жилье, с другой — большие инвестиции на старте и долгий срок реализации. Здесь надо изучать каждый случай, анализируя объем спроса в конкретной локации и просчитывая доходные потоки на начальном этапе строительства.
Игорь Пинаев:
– Компаний, которые сейчас получают проектное финансирование, немного. Я и десятка не назову. При этом в большинстве крупных банков деньги есть, вопрос в их стоимости. Даже корпорация Mirland ощутила, что кредиты подорожали. Дело в рисках, которые принимают на себя банки. Они связаны с качеством обеспечения кредитов и стоимостью привлечения длинных ресурсов. Западного фондирования стало меньше — ни для кого это не секрет. В следующем году мы эти лимиты закроем и новые, наверное, не получим.
Большие банки дорожат собственной репутацией, поэтому, предоставляя финансирование, ставят во главу угла репутацию девелопера. Мы видим, что лимиты, выданные в рамках проектного финансирования, застройщики используют как подушку безопасности. Многие из присутствующих здесь компаний полностью эти лимиты не выбирают, но дают потенциальным дольщикам гарантию, что их квартиры будут достроены. На мой взгляд, это очень правильно. Так что я рекомендую покупателям обратить внимание на проекты, куда банки вписались с большим проектным финансированием.
Дмитрий Синочкин:
– Деньги дорожают. Это значит, что проценты, которые платит застройщик, закладываются в цену квартиры для конечного покупателя. Одновременно реальные доходы населения падают. Эти нехорошие процессы непременно встретятся в какой-то точке.
Игорь Пинаев:
– У нас сейчас рынок покупателя. Предложение жилья очень велико. Поэтому если с начала года цены в среднем и выросли на 5–10%, то с учетом инфляции динамика все равно выходит отрицательная.
Исходя из того что средняя ставка по ипотеке сейчас составляет 13%, реальная стоимость ипотечных денег (с учетом инфляции) — это 4%. На мой взгляд, сейчас очень удачный момент для вхождения в рынок, если у вас есть такая возможность и понимание, как вы будете кредит обслуживать. Само собой, каждый заемщик должен иметь шестимесячный запас прочности — видимо, на депозите. Причем я рекомендую держать эти деньги в рублях, потому что именно в них идут расчеты на рынке жилья. Так что, на мой взгляд, ничего страшного не происходит.
Дмитрий Синочкин:
– Как сказал наш министр финансов Силуанов, если у вас доходы и расходы в рублях, вас курс доллара вообще не должен беспокоить.
Ипотека — основной драйвер нынешнего рынка. У разных застройщиков с ее участием заключается от 40 до 60% сделок. Что станет в ближайшем будущем со ставками и условиями кредитования?
Татьяна Хоботова:
– Этот год нас очень порадовал. Продолжается бурный рост ипотеки. Он составил около 50%, если сравнивать с 2013-м.
Причем и по деньгам, и по количеству выданных займов.
Взрыв интереса к ипотеке, наблюдавшийся в феврале, естественно, был обусловлен желанием граждан сберечь средства в недвижимости. По нашим оценкам, среди весенних сделок 15–20% приходилось на инвестиционные вложения с участием ипотеки, а к концу года квартиры стали покупать в основном для себя.
Сейчас спрос растет день ото дня. При этом меняется его структура. Если в начале года более 70% заемщиков покупали строящееся жилье, то по итогам девяти месяцев его доля сократилась до 65%. Приоритеты смещаются в сторону готовых квартир.
Не скажу, что мы ужесточаем требования к заемщикам. Они сами становятся более ответственными и взвешенно подходят к своим обязательствам.
Дмитрий Синочкин:
– При двузначной инфляции брать кредит под 14% годовых — это, конечно, счастье, но при условии, что и зарплата растет вместе с инфляцией, а этого, увы, не наблюдается.
Александр Ольховский:
– Насколько за последние два-три месяца выросло число людей, которые получили одобрение банка, но ипотечный кредит так и не взяли? То есть взвесили свои возможности и передумали.
Татьяна Хоботова:
– Есть люди, которые отказываются от кредитов, уже подав документы на регистрацию. Но их за последнее время не стало больше — это единичные случаи. Есть другая тенденция: заявки теперь рассылают сразу в несколько банков. Поэтому их количество растет, но это не отражается на общем объеме сделок.
Максим Жабин:
– Хотелось бы знать, какова доля просрочек по кредитным выплатам на срок более 180 дней? Об этом никто не говорит, но ведь эта доля растет в тревожной прогрессии. Для застройщиков это негативный фактор. Мы видим, как некоторые дольщики расторгают договоры, не справляясь с нагрузкой.
Игорь Пинаев:
– У нас нулевая динамика по уровню просроченной задолженности за девять месяцев 2014-го. В Петербурге уровень просрочки — 0,9%. На мой взгляд, показатель отличный — с учетом нынешней ситуации. Он говорит о том, что ипотечные заемщики — самые дисциплинированные. Люди, принимающие решение о покупке квартиры, десять раз подумают над тем, во что они влезают. Мне, по крайней мере, хочется в это верить.
Дмитрий Синочкин:
– Дело не только в ипотеке. Растет число людей, которые взяли по несколько кредитов: по ипотечному они платят, а по остальным — нет.
Татьяна Хоботова:
– Вот это верно.
Анастасия Ясинская:
– Переходим к самой трепетной теме нашей дискуссии. Что происходит со спросом на жилье, когда предложение на рынке растет, а платежеспособность россиян снижается? Но для разгона народный вопрос от студента Родиона Романовича Староверова: «Я из Тверской губернии, учусь в Петербурге, поступил в Университет, изучаю Достоевского. Родители собрали денег на комнату, но оказывается, комната в Петербурге стоит дороже, чем квартира в Торжке. Скажите, когда уже в городе великих литературных традиций появится такой вид недвижимости, как угол от жильцов?»
Александр Романенко:
– Уверен, через год арендные ставки на жилье будут заметно ниже и углы подешевеют.
Делать сейчас прогнозы — дело неблагодарное. Всем понятно, что мы вошли в период жизни под санкциями. И он будет длительным. Поэтому западные технологии мы с вами не увидим долго. Придется свои развивать, на что уйдет лет пять. Длинных денег тоже ждать не стоит, надо рассчитывать на свои.
Очевидно, что мы входим в глубочайший кризис. Правда, мы такие уже переживали. Причем не раз. Поэтому сильно бояться не стоит. После любого спада наступает подъем. И недвижимость — как раз тот вид бизнеса, который подобный подъем обязательно переживает. Полагаю, люди, которые сейчас инвестируют в жилье, поступают совершенно правильно, поскольку других механизмов сбережения средств у них просто нет.
Пока ситуация на первичном рынке выглядит весьма благоприятной: в первом квартале 2014-го в Петербурге было выведено в продажу 1,3 млн м², а реализовано 1,2 млн; во втором — 1,4 млн м² против 1,3 млн «квадратов»; и лишь в третьем квартале дельта достигла 0,3 млн м² Но и это немного.
В тяжелую фазу, по моему прогнозу, мы войдем года через полтора. По нашим подсчетам, до 50% квартир сейчас покупают в инвестиционно-сберегательных целях. Представьте, что вся эта масса жилья, приобретенного в начале года, со временем выплеснется на рынок. Мы уже видим, как от месяца к месяцу растет объем переуступок. Их уже тысячи, а вскоре десятки тысяч квартир будут продавать по этой схеме.
В результате предложение значительно превысит спрос, а значит, произойдет ценовая коррекция.
Кроме того, в 2014-м количество квартир, сдающихся в аренду, в Петербурге увеличилось вдвое. Через год их станет еще больше. Как следствие, снизятся арендные ставки. Кстати, они уже перестали расти в этом году. Арендное жилье станет более доступным, и многие могут предпочесть съемную квартиру ипотеке. Даже если инфляция опередит ставки по жилищным кредитам.
Мы входим в период стагнации цен. Полагаю, 2016-й будет очень сложным. И выручит нас то, что Петербург по-прежнему притягателен для приезжих из других регионов. Именно провинция в первую очередь страдает от кризисов, поэтому миграционный приток возрастет. Строителям, работающим в эконом-сегменте, такие клиенты помогут выжить. Хотя некоторые девелоперы приостановят проекты, возможно, кто-то уйдет с рынка. Мы все это уже проходили. Ближайшие пару лет — время, когда придется проколоть еще пару дырок в ремешках и сократить все возможные расходы. Тем не менее нынешние инвестиции в квартиры остаются наиболее надежным вложением. Возможно, операции с евро и долларами более доходны, но они и более рискованны.
Александр Ольховский:
– Зачем спекулянтам, которых, по вашей оценке, на рынке уже 50%, покупать сегодня, если завтра будет дешевле?
Александр Романенко:
– Хороший вопрос. Уверен, часть инвесторов сейчас придерживает деньги. Они, с одной стороны, размышляют, что с ними делать, но с другой — боятся их потерять.
Игорь Оноков:
– У нас нет ассоциации покупателей-инвесторов. Каждый из них уверен, что уж он-то точно прорвется: купит квартиру за КАД, сдаст ее в аренду по высокой ставке или выскочит из бизнеса. Но когда на рынке собирается много спекулянтов, эффект получается другой.
Лев Марголин:
– Александр прав: некоторые инвесторы придерживают деньги. Вопрос — в чем их держать? Люди перед серьезнейшим выбором. Действительно, есть вероятность, что жилье подешевеет, и поэтому лучше купить его послезавтра. Но как дожить до послезавтра с этой рублевой массой? Не найдя ответа, инвестор бежит на рынок недвижимости.
Анастасия Ясинская:
– Вы согласны с оценкой г-на Романенко, что 50% рынка — инвестиционный спрос?
Лев Марголин:
– Совершенно не согласен. Это слишком много, даже с учетом «инвестиционно-сберегательных» квартир.
Дмитрий Синочкин:
– В этом году мы наблюдали два всплеска спроса. Первый — в феврале–апреле, второй начался со второй половины октября. Уверен, что по итогам 2014-го доля инвестиционных квартир увеличится, по пока неясно насколько.
Сергей Степанов:
– В основном инвесторы не располагают крупными сбережениями и поэтому покупают маломерные студии, которые некоторые застройщики предлагают в больших объемах. Это не самые комфортные квартиры, и те, кто приобретает их для себя, при первой возможности стараются улучшить жилищные условия. Те же, кто вложился в студии с инвестиционными целями, оказываются среди большого числа себе подобных — таких же непрофессиональных участников рынка. Застройщики, в свою очередь, сталкиваются с многочисленными продавцами студий в их же домах, причем никак не могут влиять на цены. Именно этот сегмент и является рисковым.
Анастасия Ясинская:
– Как известно, «Строительный трест» не только активно работает в Петербурге, но и осваивает пригородные форматы. Как дела в специфическом загородном сегменте? И еще есть народный вопрос к г-ну Степанову от почетного колхозника Тимофея Растеряева, жителя поселка Новоселье:«Вы у нас новые дома строите, спасибо. Только лестницы узкие — тележка с удобрениями не проходит. Wi-Fi в огороде плохо берет. И соседи не здороваются, как чужие прямо. Старуха моя жалуется — говорит, у нее когнитивный диссонанс. Можно к новым домам теплую завалинку пристраивать? И колонку во дворе, чтобы шланг до огурцов доставал…»
Сергей Степанов:
– Пригородный сегмент чувствует себя по-разному. Кто-то из застройщиков значительно увеличил объемы и наращивает продажи, выбрасывая на рынок малометражные студии. У некоторых наших конкурентов по проекту «Новоселье“ доля студий и »единичек“ достигает 84%, а “трешек» — только 2% (видимо, показатели инсоляции не позволяли сделать из них более компактные варианты). Мы же ориентируемся на тех, кто будет жить в наших домах. Хотя инвесторы тоже, конечно, есть, и мы их не выгоняем. Недавно даже в рекламе использовали слоган «СТУДИЙ. NET».
Игорь Креславский:
– У нас сбалансированная квартирография. В среднем около 20% студий, 25% — «единичек», 25% — двухкомнатных, 10% — «трешек». Квартиры в целом продаются равномерно. Хотя сейчас, конечно, компактные варианты расходятся лучше.
В некоторых наших комплексах, находящихся в высокой стадии готовности, цены уже достигли потолка.
В “Золотых куполах» в Сертолово они постепенно повышаются. И ни в одном из проектов квартиры не дешевеют.
Анастасия Ясинская:
– Созрел вопрос к г-ну Креславскому от Вадима Вилинбахова, председателя Геральдического совета при президенте: «В Петербурге вы уже построили ЖК „Александр Невский“. На очереди — «Петр Великий“ и »Екатерина Великая“. Будете ли развивать монархическую тему? В пригороде — может, пора пойти по великим князьям и ближнему кругу придворных? Когда у нас уже появятся потемкинские поселки? И потемкинские усадьбы?»
Игорь Креславский:
– Предложение хорошее. Будем и дальше развивать патриотическую тему.
Анастасия Ясинская:
– И еще поступил вопрос к представителю компании «Главстрой-СПб» от директора автошколы экстремального вождения Федора Алонсова: «Уважаемые господа! На выезде из микрорайона „Северная долина“ вы создали идеальные условия для отработки необходимых водителям навыков по передвижению в стесненных городских условиях. Предлагаем заключить дополнительное соглашение для жителей квартала: будем обучать езде на двух колесах, расталкиванию соседей бампером, тонкостям обгона по обочине, вертикальной парковке. Вы готовы к сотрудничеству?»
Петр Буслов:
– Мы сейчас ведем переговоры с городом, чтобы передать ему широкую дорогу, которая ведет к комплексу. Как только это произойдет, проблемы с выездом решатся.
Что касается спроса, осенью он вырос процентов на 20. Примерно то же самое мы наблюдали весной. Этот всплеск скоро закончится. Но если весной люди активно брали ипотеку, то сейчас увеличивается доля сделок со 100%-й оплатой. Граждане спасают средства от девальвации, но не очень понятно, что будет дальше с таким жильем.
Цены в наших комплексах растут. Думаю, спрос и дальше будет перераспределяться в пользу крупных застройщиков.
Анастасия Ясинская:
– Насколько у вас увеличились цены по реальным сделкам?
Петр Буслов:
– С весны квартиры в “Северной долине» подорожали на 15%, а в микрорайоне «Юнтолово», где стройка близка к завершению, — на 25%.
В целом по рынку цены стабильны. В дешевых пригородах они даже снижаются, что компенсируется незначительным повышением в городе.
Полагаю, на фоне снижения объемов ипотеки вывод на рынок новых проектов сократится. Сейчас в городе строят около 10 млн м² жилья, а через полтора года будет 7 млн. В первую очередь пострадают проекты с завышенной премией девелопера. Вроде домов в Приморском районе, которые предлагают по 100 000–125 000 рублей за 1 м² У людей объективно нет денег. Мы все говорим о том, что жилье должно быть комфортным. Однако когда у покупателя на руках 3–3,5 млн рублей, включая ипотечный кредит, как он сможет приобрести 50-метровую квартиру? А на долю таких клиентов приходится 60–70% спроса. Причем непонятно, за счет чего они увеличат платежеспособность. Поэтому в 2015 году бюджет покупки меняться не будет, при этом метр может дорожать, а площадь жилья сокращаться.
Анастасия Ясинская:
– Вы уже придумали микростудии на злобу дня?
Петр Буслов:
– У нас есть варианты по 18 м², но их совсем немного. При этом мы стараемся охватить все сегменты спроса. Предлагаем и маленькие, и большие квартиры с одним и тем же количеством комнат.
Анастасия Ясинская:
– Есть ли резервы для дальнейшей оптимизации планировок? Согласитесь, удобно: утром встал — и все рядом.
Петр Буслов:
– Нет, 18 метров — это предел. Тем более зачастую и в студиях живут не в одиночестве.
Галина Чесаева:
– По нашей оценке, доля инвестиционных покупок составляет 15–20%. Причем она практически постоянна и на протяжении многих лет варьируется от 10 до 20%. Некоторые инвесторы ориентированы на то, чтобы сдавать жилье в аренду, у других квартиры могут стоять пустыми по несколько лет. Впрочем, таких немного.
Текущие всплески инвестиционной активности напрямую связаны с колебаниями курса доллара. Это можно буквально отследить по телефонным обращениям. Люди посмотрели телевизор и побежали к нам.
Анастасия Ясинская:
– Этой осенью жилье в России превращается в товар импульсивного спроса…
Галина Чесаева:
– Основной спрос сейчас создают молодые люди в возрасте 25–30 лет. Им нужна небольшая квартира в ипотеку.
Думаю, в 2015-м усилится уже начавшаяся дифференциация цен и проектов. Более спокойно будут чувствовать себя застройщики, у которых предложение разнообразно: разные рыночные сегменты, ценовые категории, метражи. В кризисы спрос на жилье «масс-маркет» начинает проседать, сделки с объектами бизнес-класса останавливаются, а элитный сегмент, наоборот, идет вверх. Диверсификация делает компании устойчивыми.
Цены пока продолжают расти. Причем в период такого активного спроса, как сейчас, разница в стоимости между практически готовым жильем и квартирами, которые только выходят на рынок, становится минимальной. Дельта может составлять 5%, а то и меньше, тогда как в стабильной ситуации она соответствует 10–15%.
Максим Жабин:
– Ситуация у всех застройщиков примерно одинаковая. Правда, некоторые коллеги говорили о росте сделок со 100%-й оплатой, а у нас, наоборот, увеличивается доля покупателей с ипотекой. Сейчас их около 50%. Однако есть одно «но». Кредитов с минимальным первоначальным взносом становится больше. Это значит, жилье стали приобретать люди с минимально возможной платежеспособностью. И это, скорее всего, не инвестиции, а стремление сберечь те деньги, что есть. Наши клиенты покупают квартиру в ипотеку, рассчитывая сдавать ее в аренду, чтобы погашать кредит. Лет через 10–15 они намерены наконец-то выплатить стоимость своей малогабаритки.
У нас цены тоже подросли. Однако основная причина — не активизация спроса, а удорожание стройматериалов. Поставщики отнюдь не дремлют. И ты, хочешь или не хочешь, тоже поднимаешь цены.
Дмитрий Синочкин:
– Назрел вопрос для Игоря Онокова от Маши Ивановой, жительницы города Валетта: «Игорь Викторович, вы уже много лет служите почетным консулом Мальты в Петербурге. В этом году Евросоюз ввел против России санкции. Сначала первый пакет, потом второй. Но против третьего выступили несколько стран, в том числе Мальта. И его удалось заблокировать. Ваша работа? И почему не сразу начали?»
Игорь Оноков:
– С санкциями на самом деле мы живем уже давно. На Западе всегда можно было кредитоваться под 2–4%. Однако этот ресурс был доступен лишь нескольким крупным банкам, российской элите. Отдельные компании могли получить дешевое фондирование, а потом оно перераспределялось тут с дополнительной маржой. Теперь маржа уменьшится.
Для большинства банков проектное финансирование всегда было головной болью. Куда проще, не отходя от компьютера, играть на валютном рынке — с той же доходностью.
Скорее всего, уже к весне банки задумаются над тем, как им работать дальше, и, возможно, займутся проектным финансированием. Пока, правда, банковские структуры не очень-то умеют работать со строительным рынком, не знают, как оценивать риски, потому залоги и проценты будут брать с запасом.
Анастасия Ясинская:
– ЖК «Леонтьевский Мыс» — дорогой проект. Что у вас происходит с ценами, динамикой продаж, структурой спроса?
Игорь Оноков:
– Рублевые цены мы не меняли. Продажи держатся на прежнем уровне или даже слегка снизились. Спрос, очевидно, смещается в сторону готового жилья. Поскольку наш проект близок к финишу, мы наблюдаем, как комплексом начали интересоваться клиенты, изначально ориентированные на другие объекты, которые пока находятся на стадии фундамента.
Анастасия Ясинская:
– Девелоперы в основном излучают оптимизм, но у них, по большому счету, и вариантов других нет. А как рыночная ситуация выглядит с точки зрения консультанта?
Николай Пашков:
– Я всегда верил в наш народ. Весной казалось, что деньги у людей кончились. Но я и тогда предполагал, что кончились не совсем. А когда наступила осень и начались скачки курсов валют, оказалось, что прибедняться — это древняя русская забава. Деньжата у людей водятся, и они привыкли вкладывать их в недвижимость. Такое положение дел еще какое-то время сохранится, но после стабилизации валюты и уменьшения количества денег в экономике спрос пойдет на спад.
Однако у меня есть предположение, близкое к уверенности, что, после того как при помощи разных приемов курс рубля стабилизируют, в экономику вольют сколько-то триллионов денег. Они за несколько кварталов просочатся «вниз», до зарплат людей. Эти средства, естественно, породят инфляцию. И если реальная инфляция в магазине составит 20%, то рублевая ипотека под 13% или даже 15% годовых — это просто подарок. И граждане дружно пойдут за кредитами. Застройщики, ощущая, что себестоимость растет, а люди жилье покупают, будут повышать цены. Я вообще не понимаю, почему они должны снижаться. Какие-то колебания возможны в переходный период стабилизации рубля, однако большие компании с наработанной инерцией бизнеса цены удержат. Кому-то придется идти на явные и неявные скидки, но через какое-то время рынок опять пойдет вверх. И по моему ощущению, этот период не будет очень долгим. В противном случае нам пора закрывать лавочки.
Александр Ольховский:
– А сколько придется ждать?
Николай Пашков:
– Думаю, два-три квартала. Просадка рынка объективно невыгодна ни застройщикам, ни банкам, ни государству, которое со всех налоги собирает. Она выгодна лишь покупателям, о которых у нас в стране традиционно никто не думает. А эти самые покупатели ни во что, кроме недвижимости, инвестировать пока не умеют. Поэтому их поток представляется практически неиссякаемым. Тем более у нас очень мощные насосы перекачивают население из регионов в мегаполисы.
Анастасия Ясинская:
– Николай, а вы как оцениваете условную инвестиционную долю спроса?
Николай Пашков:
– Не верю, что он у нас сейчас больше 30%, хотя просчитать такой спрос на самом деле сложно.
Ольга Трошева:
– Компания «Петербургская Недвижимость» в октябре зафиксировала рекордное число сделок — более 2250. Это на 13% больше, чем в пиковом феврале. Количество звонков в наши офисы напрямую связано с изменением курсов валют.
Дмитрий Синочкин:
– Вот теперь мы наконец-то знаем, кто раскачал валютные курсы…
Ольга Трошева:
– Если анализировать инвестиционные покупки, соглашусь с оценкой «Группы ЛСР» — от 10 до 20% рынка.
О том, что спрос концентрируется на малогабаритном жилье, свидетельствует тот факт, что за девять месяцев 2014-го доля студий и однокомнатных квартир в общем объеме выведенных в продажу метров достигла в Ленобласти примерно 75%, а в Петербурге — 69%. Речь об объектах массового сегмента (категорий «эконом“ и “комфорт»). Мы не видим тенденции к росту платежеспособности. Поэтому я бы не стала утверждать, что студии покупают лишь ради вложения средств. Какую еще недвижимость можно найти с минимальным бюджетом (для ребенка или как первое жилье)? В Ленобласти, имея на руках 400 000–500 000 рублей и рассчитывая на ипотеку, уже реально приобрести квартирку. Оформить кредит и выплачивать фиксированную сумму в нашей нестабильной ситуации.
Кстати, если раньше люди покупали жилье для подросших детей, то теперь приходят и родители десятилетних. Главный мотив — сберечь деньги, а со временем квартира все равно ребенку понадобится.
Александр Ольховский:
– Долю инвестиционного спроса на жилье эконом-класса коллеги оценивают от 10 до 50%. Давайте теперь задумаемся о том, что представляет собой рынок инвестиционных накоплений. Где-то с 2008 года на повышающемся тренде все, кто покупал жилье, вряд ли его продавали — разве что в минимальном объеме.
А это значит, что при ежегодном объеме ввода в Петербурге на уровне 2–3 млн м² (Ленобласть не учитываем) минимум 200 000 м² приходится на инвестиционные квартиры. И на рынке за последние годы уже образовался нависающий козырек потенциального предложения — около 1,5 млн м² Однако когда рынок встает на полочку, инвесторы обычно хотят зафиксировать прибыль. И хотя бы половина этих квартир может быть выброшена в продажу, в то время как спрос со стороны конечных потребителей снижается. Частные инвесторы — это не профессиональные участники рынка. Они ведут себя непредсказуемо, не дают длинных рассрочек и т. п. Они просто выставляют товар за те деньги, за которые его купят. Не спровоцирует ли это обвальную динамику по жилью эконом-класса?
Ольга Трошева:
– С чем-то соглашусь. Безусловно, накопление идет не первый год. Однако инвесторы довольно грамотны и понимают, что на стагнирующем рынке заработать непросто. Кроме того, у многих сейчас на первом плане мотив сбережения. Конечно, мы видим переуступки по нескольким объектам, и, как правило, они идут с дисконтом от цены застройщика. Однако это не массовое явление.
Кризис перепроизводства возможен на локальных территориях. Но предсказывать, когда и где он произойдет, — это гадать на кофейной гуще. Пока спрос поглощает тот объем, который выходит на рынок.
Дмитрий Синочкин:
– Мы проходили это на загородном рынке, где навес предложения рос несколько лет, опережая спрос. Затем часть проектов встала. Произошли банкротства компаний. В первую очередь тех, которые финансировали крупные банки. Потому что банкиры первым делом стали забирать свое. Цены остановились. И уже начиная с этого года объем предложения начал сокращаться. Так что процесс идет совершенно нормальный.
Николай Пашков:
– Большинство наших частных инвесторов — непрофессионалы. Про финансовые модели дисконтирования они ничего не слышали и кредитным рычагом, как правило, не пользуются. Так что проценты над ними не капают. Купив сейчас квартиру условно за рубль и понимая, что через год ее не продать за рубль двадцать, они продолжат ждать, но не согласятся на 90 копеек. Поэтому я не верю, что они обвалят рынок. Вот жизнь некоторым застройщикам осложнить могут, создав конкуренцию при реализации следующих очередей жилых комплексов.
Лев Марголин:
– Вероятность обвала рынка близка к нулю. Спекулянт, прежде чем продать квартиру, должен ответить на вопрос, куда деть вырученные деньги. Он их получит и опять понесет на рынок недвижимости, потому что больше некуда.
Петр Буслов:
– На мой взгляд, подсчеты некорректны. Лишь 2–3% граждан, создающих инвестиционный спрос, заинтересованы в быстрой перепродаже жилья. Причем они реализуют его по переуступке, до ввода дома в эксплуатацию, чтобы не платить налоги со сделки.
Анастасия Ясинская:
– Давайте хотя бы несколько слов скажем про коммерческую недвижимость. Для начала — вопрос консультантам от девелопера Строева из Урюпинска: «В тех отчетах, которые мы от вас получаем, много непонятных терминов. Моллы, стрит-ритейл, логистические терминалы… Не пора ли переходить на отечественный концепт? У нас ведь не просто общепит — кабак, трактир, харчевня. Кружало! Не какой-нибудь кэш энд керри — лабаз или рига. Кстати, вы у себя в Петербурге хотя бы клуню от евни отличаете?»
Андрей Амосов:
– Конечно, отличаем. А ситуация в сфере коммерческой недвижимости более сложная, чем на рынке жилья. Тем не менее есть отдельные сегменты, где наблюдается стабильный спрос. Например, небывалый всплеск активности в складском секторе. За девять месяцев 2014-го в эксплуатацию введено больше площадей, чем за три предшествующих года.
Анастасия Ясинская:
– Помещения нужны, чтобы рубли складывать?
Андрей Амосов:
– Наверное. Не знают люди, куда их девать. Так что есть рыночные сегменты, которые растут, происходят интересные вещи.
Георгий Рыков:
– Хочу поделиться несколькими хорошими новостями. В датской лаборатории провели генетический анализ останков человека времен палеолита, жившего примерно 25 000 лет назад. Так вот, его ген почти на 100% совпадает с геном современного человека. То есть на протяжении 25 000 лет человек сохранил себя и выжил, несмотря на большие и малые ледниковые периоды, революции, войны и прочее. Поэтому с точки зрения вида нам ничего сегодня не угрожает.
У носителей нашего языка активно работают оба полушария. И когда есть жесточайшая необходимость, компании и люди становятся очень креативными, они делают правильные вещи и продукты, выживают и добиваются успеха.
Что такое банки? Считается, что это кровеносная система бизнеса. А я почему-то, когда слышу данное определение, вспоминаю учебник паразитологии. Кто такой паразит? Тот, кто берет больше, а дает меньше. Очень хотелось бы, чтобы мы с банками стали хотя бы симбиотами, помогающими друг другу. Но и тут есть хорошая новость: паразит, как правило, не дает умереть своему носителю.
Когда у нас обсуждали налог с продаж, знаете, какой была цена вопроса? Она равнялась надбавке, которую хотели дать чиновникам в течение года. То есть можно было не поднимать зарплаты госслужащим и не вводить налог. Есть предложение — дать чиновникам годовой отпуск при сохранении 50% заработка. Уверен, ВВП вырастет минимум на 5%.
Александр Ольховский:
– Это выступление навеяло мне мысль о том, что рынок в серьезной опасности. Очевидно, что за последний год Георгий успел прослушать лекции по философии, биологии, генетике, филологии, истории и пр. Значит, у профессиональных участников рынка появилось много свободного времени.
Анастасия Ясинская:
– Стремление к импортозамещению и общей экономии неизбежно скажется на инженерной«начинке» жилых и коммерческих комплексов. Вопрос в тему от изобретателя Левшова: «В наших бизнес-центрах оборудование и техника — сплошь импортные. А я запатентовал отечественную систему естественно-приточной вентиляции под условным названием „Сквозняк“. Она в десятки раз дешевле! И к тому же получила одобрение отечественной экологической группы «Зеленые человечки“. Сейчас подумываю над упрощением сантехники — предполагаю использовать собственный вес удаляемых продуктов. Будете внедрять?»
Петр Кузнецов:
– У инженерных компаний положение на рынке сейчас необычное. Мы все ощущаем надвигающийся кризис. Наверное, 2015-й будет довольно сложным для рынка в целом и для нас в частности. Но пока у меня в фирме 50 проектировщиков полностью загружены работой. Девелоперы понимают, что инженерные системы здорово увеличивают себестоимость, ведь оборудование в основном импортное. В элитных проектах его доля — 100%, в классах «комфорт» или «бизнес» — около 70% и даже в жилых комплексах эконом-класса — примерно 30%. И когда все это подорожает на 20% вслед за курсом доллара, общая себестоимость строительства может подрасти на 10%, что абсолютно недопустимо для девелопера в нынешних условиях.
Себестоимость инженерных систем составляет от 8000 до 12 000 рублей на 1 м², и это очень много. Поэтому застройщики активно обращаются к нам, и мы выдаем альтернативные решения, которых на самом деле немало. Главное, соблюсти баланс между удешевлением сметы и тем уровнем комфорта, к которому более-менее привык потребитель.
На мой взгляд, сейчас идет оздоровление. С проектов отлетает всякая маркетинговая шелуха. Однако зачастую девелоперы задумываются об оптимизации затрат уже после выхода на площадку. Менять на этой стадии инженерные решения — значит заново проходить экспертизу. А на это готовы немногие. Поэтому тем, кто уже вошел в активную стройку, остается лишь посочувствовать.
В импортозамещение я не очень верю. Заниматься им с имеющимся у нас уровнем технологий довольно проблематично. По-моему, это такая же фикция, как инновации и модернизация.
Но есть и хорошая новость, как говорит Георгий. Доля проектов категории «элита», «бизнес» и отчасти «комфорт» будет постепенно снижаться. А в домах эконом-класса просто нет сложных систем. Например, там отсутствует кондиционирование, которое невозможно наладить на отечественном оборудовании. Так что рынок движется в сторону серьезного упрощения продукта.
Борис Юшенков:
– По-моему, мы за деревьями не видим леса. Не стоит забывать о законе сохранения энергии. Из бассейна не может вылиться больше воды, чем туда влилось. В Россию деньги поступают по двум трубам. По широкой — доходы от продажи углеводородов, по узенькой — от того, что мы еще умеем делать и предлагать на рынке. В широкой трубе поток уменьшился на 30–40%. В узкой — никаких особых перемен. Исходя из этой задачки о бассейне жилья в следующем году в России станут покупать на 30–40% меньше. Причем публика, которая интересуется объектами от 30 млн рублей, свой кусок заберет. А вот в эконом-классе неизбежны серьезные проблемы. Это общее понимание необходимо учитывать. А может, на самом деле все это и не так…
Объединение горожан в сообщества ответственных собственников создает перспективу для изменения вектора развития города. Петербург из инструмента удовлетворения интересов […]
Объединение горожан в сообщества ответственных собственников создает перспективу для изменения вектора развития города.
Петербург из инструмента удовлетворения интересов (в частности, обогащения) отдельных социальных групп (строителей, чиновников) может превратиться в город для комфортной жизни. Как показала дискуссия в рамках форума РБК «Будущий Петербург», сообщества горожан из досадной препоны для застройщиков становятся источником увеличения ценности проекта.«Если сначала спроектировать социальный сценарий, для этого сформировать или найти группы-партнеры, проекты получаются гораздо интереснее», — отметил урбанист Святослав Мурунов, подкрепив свои слова реальными примерами из московского бизнеса.
Исследование РБК Петербург «Городские сообщества и развитие территорий», представленное в рамках дискуссии, показало, что сообщества Петербурга в целом переходят от борьбы с деструктивным воздействием власти и застройщиков на городскую среду к ее инициативному созиданию. Масштаб результатов, которых добиваются группы из 3-7 человек, постепенно заставляет городские власти считаться с этой силой.
Жители вместо «инвесторов»
Директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов утверждает, что девелопер заинтересован в сокращении доли инвестиционных покупок. По его словам, «инвесторы» не всегда платят за коммунальные услуги и уж тем более не поддерживают инициативы других жильцов по улучшению среды. Например, если жители дома решат, что им нужна дополнительная охрана, то «инвесторы», скорее всего, откажутся сдать деньги на эти цели. «Это означает повышенную конфликтность. Учитывая, что девелоперы сегодня все чаще создают собственные управляющие компании, а первые несколько лет после сдачи дома отвечают за возможные усадки и другие дефекты, дополнительные конфликты им не нужны», — пояснил П.Кузнецов.
Его слова подтвердил замруководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. «Девелопера интересует качественное управление домом, поскольку от этого зависят продажи как оставшихся квартир в этом доме, так и квартир в других объектах. Поэтому проблема „инвесторов“, которые часто забывают платить коммуналку и не принимают участие в решение важных для других жителей дома вопросов, действительно актуальна», — отметил он.
В то же время, целенаправленная работа с городскими сообществами позволяет девелоперам решать эту проблему и создавать более интересные и более устойчивые проекты, убежден Святослав Мурунов. Так, если люди принимают участие в разработке проекта, они будут покупать в нем квартиры для себя, а не для сдачи в аренду или последующей перепродажи.«Доля инвестиционных квартир при девелопменте, который изначально направлен на формирование локального сообщества, на порядок меньше», — сообщил С.Мурунов, опираясь на опыт работы одной из московских строительных компаний. Столкнувшись с проблемой «инвесторов», обилие которых повышает эксплуатационные расходы принадлежащей девелоперу управляющей компании, компания начала очередной проект с обсуждения с горожанами, какие дороги и парки они хотели бы видеть этом проекте.
Еще одним преимуществом работы с сообществами С.Мурунов назвал экономию на рекламе, поскольку жители сами распространяют информацию о проекте, в разработке которого принимают участие. Среди издержек сотрудничества бизнеса с сообществами урбанист отметил повышенные требования активных горожан к качеству работы управляющей компании.
Созидатели вместо борцов
Как показало исследование РБК Петербург, сообщества Петербурга, влияющие на развитие города, имеет смысл разделить на два типа: «борцы» и «созидатели». Первые видят свою задачу в том, чтобы сопротивляться деструктивным для городской среды действиям властей и бизнеса, предотвращать сносы зданий и застройки скверов. Вторые инициируют коллективные действия «снизу» по улучшению городской среды. «Практика показывает, что борьба людям надоедает. Группы борцов распадаются. Сообщество продолжает жить только тогда, когда люди начинают заниматься какой-то созидательной деятельностью», — подчеркнул автор исследования Владимир Грязневич. Впрочем, по словам координатора движения «Живой город“ Антонины Елисеевой, это деление весьма условно.» «Борцы» мы или «созидатели» — определяется внешними обстоятельствами. Если кто-то сносит историческое здание, появляются «борцы», если здание разрушается само, как Уткина Дача – нужны «созидатели“, которые займутся его спасением», — пояснила она.
«Давиды» и «голиафы»
Эффективность работы сообществ с учетом их незначительных ресурсов, как показало исследование, крайне высока. «Можно говорить об эффекте „давидов“ и «голиафов» — объединения «борцов» из 3-7 человек своей настойчивостью, квалифицированным оппонированием и максимальной публичностью останавливают многомиллионные проекты строительного бизнеса. С другой стороны, такие же микрогруппы «созидателей“ способны развивать городскую среду более качественно и с гораздо меньшими финансовыми затратами, чем это делают власти или государственные управляющие компании», — констатирует В.Грязневич.
Власти, по его словам, не заинтересованы в сотрудничестве с горожанами – велик риск раскрыть реальные расходы на те или иные статьи или продемонстрировать неэффективность работы чиновников. Тем не менее, по его словам, в тех случаях, когда сообществам удается неопровержимо доказать свою правоту, чиновники вынуждены идти навстречу. Реальным способом давления на чиновников, принимающих градостроительные решения, профессор факультета политических наук и социологии Европейского университета Ольга Сезнева назвала альянсы сообществ. Ее слова подтвердил С.Мурунов. По его данным, в ряде российских городов такие альянсы насчитывают десятки тысяч жителей, и в этих городах власть идет на конструктивный диалог с ними. «Я очень надеюсь, что в течение года-двух сообщества Петербурга смогут объединиться для достижения общих целей», — подчеркнул координатор объединения «Общественная платформа» Борис Юшенков.
РБК Санкт-Петербург совместно с НИУ ВШЭ – Петербург, Центром градостроительных компетенций РАНХиГС при Президенте РФ, и НП «Гильдия управляющих и девелоперов» […]
РБК Санкт-Петербург совместно с НИУ ВШЭ – Петербург, Центром градостроительных компетенций РАНХиГС при Президенте РФ, и НП «Гильдия управляющих и девелоперов» проводят
VI ежегодный Форум «Будущий Петербург» (20 ноября 2014 г., Санкт-Петербург, отель «Астория».)
За шесть лет существования Форума «Будущий Петербург», он из гражданской инициативы журналистов РБК Петербург вырос в ведущую в городе независимую дискуссионную площадку, вырабатывающую и продвигающую актуальную повестку дня для нашего мегаполиса. В 2014 году Форум пройдет в статусе официального мероприятия Международной недели урбанистики «UrbanWeek».
Тема пленарного заседания Форума сформулирована нами как «Городская экономика, бизнес и проекты развития Петербурга в 2014 — 2018 гг. Кризис, Генплан, чемпионат». Мы планируем говорить о ближайшем и среднесрочном будущем петербургской экономики, крупных городских проектов и строительной отрасли (как одной из системообразующих отраслей) в контексте общероссийской ситуации.
Еще одна важная тема Форума в 2014 году — роль сообществ (в основном неформальных) в развитии города. Как и в других случаях, мы исследуем не политические, а прагматические (можно сказать, хозяйственные) аспекты проблемы: смогут ли горожане своей активностью хотя бы частично компенсировать нарастающий дефицит государственного финансирования, изъяны государственного управления, и улучшить состояние городских территорий (двора, квартала, микрорайона)?
10.00-12.00 Пленарное заседание. Речь пойдет о сдвигах и трансформациях, происходящих в жилом, коммерческом и производственном сегментах рынка. Мир меняется, и рынок, […]
Речь пойдет о сдвигах и трансформациях, происходящих в жилом, коммерческом и производственном сегментах рынка. Мир меняется, и рынок, конечно, тоже. «Санкции»,«импортозамещение», «самоизоляция» — все это только слова, прикрывающие глубинные процессы. Понимая их суть, можно грамотно перестроить работу компании, найти новые зоны спроса, снизить риски.
Круг спорных вопросов:
Деньги. Западные источники капитала не перекрыты, но обмелели. Это меняет политику отечественных банков: заемные деньги дорожают. Государство (в отличие от 2008 года) пока не спешит помогать ни банкирам, ни промышленникам.
Как в этой ситуации строить эффективные финансовые модели, планировать бизнес?
Где найти проектное финансирование на приемлемых условиях?
Можно ли в жилищном секторе снова рассчитывать на рост ипотеки (потому что банкам тоже надо на чем-то зарабатывать)?
Клиенты. Как оценить перспективы внутреннего спроса на жилье, когда доходы падают, но и доверие к рублю падает тоже, и квадратные метры становятся сбережениями? Как будут вести себя рынки доступного и дорогого жилья, загородной и коммерческой недвижимости? Какой продукт будет заметен на фоне избыточного предложения? Как его продвигать? Какие схемы продаж будут эффективны и востребованы? Качество управления многоквартирным домом как способ управления продажами. Апартаменты будут востребованы за счет спроса на жилье или инвестиции?
Рестораны закрываются из-за проблем с поставками, торговые сети пересматривают стратегии развития. Что будет с арендными ставками и ценами в стрит-ритейле? Для кого строить бизнес-центры класса А, если западных арендаторов в Петербурге все меньше? Какие проекты в коммерческой недвижимости будут заморожены, у каких инвесторов есть шансы не только выжить, но и преуспеть? Поможет ли опора на отечественного производителя наполнить индустриальные парки?
Технологии. Кондиционеры и прочее «умное» оборудование пока не попали в списки запрещенных товаров, однако растущий курс евро действует не хуже санкций. Что можно делать на отечественном рынке без ущерба для качества, а без чего (в обозримой перспективе) не обойтись? Как быть с замещением зарубежной «инженерки» и качественных отделочных материалов? Каким образом без глобальных вложений можно повысить привлекательность объектов в условиях роста конкурентности? Могут ли экодевелопмент и энергосбережение стать не просто модными трендами, но и реальными механизмами экономии для девелоперов?
Идеи. На усложняющемся рынке девелоперы все чаще вынуждены браться за комплексные проекты, задумываться о качестве городской среды – этого требует покупатель. Но такие проекты дороже и реализуются дольше. Начинается конкуренция идей и градостроительных решений. Сначала мы пытались копировать европейский опыт, теперь понятно, что его надо приспосабливать к местным реалиям.
В дискуссии примут участие: девелоперы (развиватели), финансисты (ростовщики), консультанты(советчики), оценщики (оценщики), архитекторы (зодчие), ритейлоры (купцы) и другие уважаемые персоны.
Модераторы встречи: Анастасия Ясинская, главный редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга», и Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга».
Как обычно, серьезность дискуссии будет уравновешена живостью изложения: ведущие потребуют заменять иностранные термины – отечественными, спикеров украсят сувенирными лаптями и т.д.
В последние 10-15 лет мы видим постепенный рост отечественного производства инженерного оборудования. Но доля импорта по-прежнему колеблется от 30% […]
В последние 10-15 лет мы видим постепенный рост отечественного производства инженерного оборудования. Но доля импорта по-прежнему колеблется от 30% для жилья эконом класса до 90% для бизнес центров класса А. На Западе закупаются индивидуальные тепловые пункты, насосные станции, запорно-регулирующая и балансировочная арматура, электрощитовое оборудование, 85% радиаторов и конвекторов, 80% вентиляционных машин и 100% микропроцессорных систем управления и автоматики.
Отечественная продукция пока проигрывает по параметрам конкурентоспособности. Главным катализатором изменений на этом рынке является постоянный рост требований к критерию комфортности, за которым большинство российских производств просто не успевают.
Сегодня в России нет массового производства качественного инженерного оборудования. Оно сложное, капризное, должно работать в разных погодных условиях, с разными нагрузками, продолжительное время и круглые сутки. Чтобы его создать и внедрить необходимы годы работы и испытаний, требующие значительного финансирования. Мелкосерийное производство неконкурентоспособно по критерию цена-качество. Уровень отработки оборудования и эксплуатационной надежности очень низок. А в стоимость товара закладывают и высокие накладные расходы, и большую долю возвратов, как результат неотлаженных производственных процессов.
Для масштабного импортозамещения в этом сегменте требуется последовательная промышленная политика со стороны правительства. Нужна программа, подкрепленная финансированием, которая поможет восстановить науку, НИОКРы, исследовательские лаборатории, опытные производства. Чтобы единожды внедренная технология распространялась автоматически и становилась неотъемлемой частью технологического развития отрасли.
Пока на Западе нам не отказывают в доступе к технологиям. Но потребительская платежеспособность снижается, поэтому девелоперы вынуждены искать баланс между показателями комфорта и удешевлением решений. Для отечественного производителя это карт-бланш, чтобы расширять производство и улучшать качество.
Уважаемые архитекторы! Компания «Конфидент» поздравляет Вас с профессиональным праздником — Всемирным днем архитектора! Желаем Вам […]
Уважаемые архитекторы!
Компания «Конфидент» поздравляет Вас с профессиональным праздником — Всемирным днем архитектора!
Желаем Вам вдохновения, пусть оно не покидает Вас, озаряет новыми удивительными идеями.
Пусть люди получают радость от созданных Вами шедевров.
Пусть Ваши необыкновенные замыслы всегда претворяются в жизнь.
