Хочу пригласить вас в удивительное место, где каждую минуту среди тишины и мерцания мониторов происходит маленькое чудо. Словно по взмаху […]
Хочу пригласить вас в удивительное место, где каждую минуту среди тишины и мерцания мониторов происходит маленькое чудо. Словно по взмаху волшебной палочки, расползаются по экрану сотни линий проводов и труб, замыкаются цепи, соединяются фланцы, наполняя жизнью будущее здание. Приглядитесь, за каждой из этих параллелей, за каждым отрезком и изгибом, видна маленькая добрая история.
Вдоль вот этой красной линии дождливым сентябрьским вечером будет слышно долгожданное и приятное уху журчание горячей воды, которое разольется теплом по синусоиде батареи под окном. Эта синяя линия выльется из крана на чей-то кухне, разбудит чайник со свистком, наполнит просыпающийся дом ароматом кофе. А вот, она же, чуть левее, смоет накопившуюся за день усталость, наполняя вечернюю ванну.
Легкий щелчок выключателя соединит разрыв в цепи и десятки искусственных солнц прогонят мрак из комнаты, будут переливаться в гирляндах на новогодней елке, осветят страницы зачитавшемуся книголюбу. За множеством линий вдоль нижней кромки комнаты можно услышать звонкий смех удовольствия от шлепания маленькими босыми пятками по теплому полу.
На этом отрезке чертежа в дом ворвется чистый воздух, который развеет не столько неприятные запахи жареной капусты с соседской кухни, сколько необходимость выяснять отношения. Он сможет меняться хоть каждый час просто по вашей прихоти, даря то горную прохладу в жаркий день, то ласковое тепло среди зимы.
Вот эта линия соединит пространства и миры, отзовется далекими «алло» на другом конце провода, запомнит дом трелью телефонных звонков и бесконечной болтовней подружек о новых переживаниях и покупках. А рядом с ней, по проводам, будут разлетаться миллионами смайлики и лайки, фотографии из отпуска, ссылки на модные фильмы и последние шутки.
Приглядитесь, на ваших глазах пустые коробки из бетона и стекла оживают, переплетаясь между собой волшебными нитями проводов и труб в руках умелого мага. Непосвященный в таинство увидит на экране лишь скучный чертеж, инженер-проектировщик — саму жизнь.
Разнообразие потребностей, возможностей и вкусов современных горожан ведет к появлению все новых форматов недвижимости, жилой и не только – так происходит […]
Разнообразие потребностей, возможностей и вкусов современных горожан ведет к появлению все новых форматов недвижимости, жилой и не только – так происходит в Европе. Появились жилые дома в формате лофт, преобразованные из промышленных зданий; дома со смешанными функциями, в которых офисные помещения соседствуют с жилыми квартирами и «объектами соцкультбыта» — детскими секциями, кинозалами и пр.; малоэтажные дома загородного типа в городской черте – с собственными огородами и саунами; дома с квартирами-гостиницами, предназначенными для сдачи в аренду студентам, и многое другое.
Российские девелоперы внимательно изучают европейский опыт и стремятся – по крайней мере, на словах – приземлить его на российскую почву. Что нового, прогрессивного по отношению к доминирующему сегодня формату многоэтажного монолитного жилого дома-муравейника мы вскоре увидим на петербургском рынке недвижимости? Какие ограничения мешают более заметной экспансии новых форматов, и насколько они устранимы? Задача круглого стола – обобщить те шаги, которые совершают петербургские девелоперы в сторону новых прогрессивных форматов недвижимости, и обозначить инструменты поддержки начавшегося качественного роста.
Темы для обсуждения на круглом столе:
— Какие ноу-хау присутствуют в девелоперских проектах, реализуемых в сегодняшнем Петербурге? Появляются ли новые типы недвижимости как с точки зрения ее потребительских свойств, так и с точки зрения моделей эксплуатации (арендное жилье; дома со смешанными функциями и т.д.)?
— Существует ли конфликт между стремлением девелоперов строить недвижимость в новых форматах и коммерцией (выгодой)? Правда ли, что только типовая недвижимость оправдывает себя экономически?
— Существует ли конфликт между прогрессивными замыслами и инструментами их реализации (нет возможностей для внедрения в сегодняшнем российском городе)?
— Может ли городская власть поддержать создание новых форматов недвижимости, и зачем ей это нужно?
Ухудшение внешнеторговых отношений России с Западом как будто бы не угрожает строительной отрасли. Доля отечественных стройматериалов достигает на рынке 90-95%. […]
Ухудшение внешнеторговых отношений России с Западом как будто бы не угрожает строительной отрасли. Доля отечественных стройматериалов достигает на рынке 90-95%. Есть, однако, важное исключение. Это сложное инженерное оборудование, без которого придется забыть даже о жилье комфорт-класса, не говоря уже о премиум-сегменте, хороших гостиницах, торговых или бизнес-центрах уровней А и В. Генеральный директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов предлагает не упрощать проблему.
— Как бы вы оценили сегодняшний уровень импортозамещения в области инженерных систем для зданий?
– Девелоперы говорят о высокой степени локализации в производстве строительных материалов. Это справедливо, если речь идет о песке, щебне, кирпиче, цементе и т.д. Что касается инженерных систем, наш опыт подсказывает: доля импортного оборудования может колебаться от 30% (при создании жилья эконом-класса) до 95% (в проектах бизнес-центров класса А). В среднем 45-55% рынка инженерной продукции составляет импорт.
— То есть если мы строим хотя бы комфорт-класс, приходится опираться на иностранных производителей?
— Да, в таком доме приборов, систем и оборудования зарубежного производства будет более 50%. А если для вас как застройщика особенно важно качество, эта доля вырастет до 80-85%.
— Какие системы или их элементы можно заменить отечественными аналогами, а какие нет?
— На Западе мы практически полностью закупаем индивидуальные тепловые пункты, все насосные станции, до 85% радиаторов и конвекторов, почти всю запорно-регулирующую и балансировочную арматуру, более 80% вентиляционных машин, электрощитовое оборудование и 100% микропроцессорных систем управления, автоматики.
В России за последние 10 лет стало можно купить всю кабельную продукцию, большую часть труб, воздуховоды, изоляцию. Наши производители на иностранных технологических линиях научились выпускать большой ассортимент такой продукции, в достаточном количестве и приемлемого качества. У нас также производятся системы вентиляции с подпором воздуха, вентиляторы дымоудаления, клапаны, распределительные шкафы. Но без импорта не обходится и здесь. Клапаны дымоудаления — российские, а электроприводы в них ставят только импортные. Электрошкафы собирают в РФ, но на западной элементной базе.
Степень локализации, конечно, растет. «Конфидент» работает на рынке 22 года, и еще 10-15 лет назад было гораздо меньше продукции российских заводов, которую можно было поставить на объекты. Но остаются как минимум три проблемы.
Во-первых, требования к комфорту у жителей и у бизнеса выросли. И российские производители просто не успевают за растущими потребностями рынка.
Во-вторых, с приличным качеством мы умеем делать только простые вещи. Сложное оборудование российского производства, как правило, плохого качества. Уровень отработки, эксплуатационной надежности отечественного оборудования очень низок. Поэтому спроса нет, заказчики его не хотят. Иногда благодаря какому-нибудь отчаянному проектировщику, скажем, в гостинице устанавливают отечественную вентсистему. И уже через два-три месяца инвестор, измученный постоянными остановками, протечками, гигантскими эксплуатационными расходами, требует ее убрать и смонтировать западную. Получается, что блоху мы можем подковать, но в единственном экземпляре. Массовым производством не владеем.
Отсюда третья проблема — отечественные инженерные системы часто стоят не меньше западных. А то и больше, особенно если европейский производитель только осваивает российский рынок и дает скидки. Если вы выпускаете столько запорно-регулирующей арматуры, чтобы торговать ею в 60 странах, вы можете себе это позволить. А если у вас мелкосерийное производство, высокие накладные расходы, все процессы «сырые», плохо отлажены, большой возврат, все это ложится на стоимость товара. Российская продукция пока неконкурентоспособна по критерию цена-качество.
— Что мешает отечественному производителю занять лучшую позицию на рынке: отсутствие разработок, недостаток производственных мощностей, времени и т.п.?
— Не хватает и науки, и производственного потенциала, и культуры производства, которая у нас если и была, то только в военно-промышленном комплексе. Главное — для масштабного импортозамещения в сегменте инженерных систем не хватает плана действий со стороны правительства: чего страна хочет достичь в этой области, в какие сроки и каким образом. Не хватает того, что называется промышленной политикой. Нужна программа, подкрепленная финансированием, которая поможет восстановит науку, НИОКРы, исследовательские лаборатории, испытательные полигоны, опытные производства. И конечно, управлять всем этим. Инженерное оборудование — сложное, капризное, должно работать в разных погодных условиях, с разными нагрузками, при скачках напряжения, годами и, если потребуется, 24 часа в сутки. Чтобы его сделать, требуются годы работы, внедрений, проверок…
Чтобы снизить долю импортных инженерных систем, скажем, с 50 до 20%, понадобится 10-15 лет. Для микропроцессорной техники, автоматики, электроники, холодоснабжения, рекуперации этого срока может и не хватить, здесь мы отстали от развитых стран на несколько десятков лет.
— А если просто удешевить кредит? Субсидировать проценты для тех, кто вкладывается в закупку технологий на Западе?
— Государство должно создать производителям условия, более благоприятные по сравнению с обычной рыночной реальностью. Но субсидирование кредитной ставки, предоставление грантов и т. п. — это только инструменты реализации промышленной политики. Сперва должна быть политика, а ее нет.
— Тогда, может, надо смириться с тем, что некоторые вещи мы делать не умеем? Международного разделения труда еще никто не отменял. Не сможем закупать оборудование в Европе, пойдем в Азию…
— Если страна хочет оставаться развитой индустриальной державой, это делать придется. Мы полностью потеряли направление микроэлектроники. И теперь единственное, что нам доступно, — производить свои средства автоматики на базе западных комплектующих. Многие небольшие победы, которые мы достигли в локализации, основаны на использовании чужих технологий, патентов. У нас нет, к примеру, патента на сшитый полиэтилен, мы ввозили технологию из Италии, Германии.
Пока на Западе нам не отказывают в доступе к технологиям. И действительно, есть страны — лидеры в производстве некоторых инженерных систем. Например, в области холодоснабжения это Япония. Лучшие в производстве микропроцессорной электроники — Япония и Корея. Но хотя Швеция и Италия и делают самую лучшую вентиляцию, однако чехи, литовцы, французы, англичане все-таки стремятся выпускать свою. Технологические державы не могут позволить себе не уметь этого. И нам, хотим мы этого или нет, придется производить микропроцессоры.
Полный отказ от западных технологий — путь очень дорогой, я не уверен, что мы сможем себе это позволить. Не надо пытаться заместить все и сразу. Лучше определить свои приоритеты и предоставить преференции активным участникам рынка.
— А объем необходимых вложений можно оценить?
— Стоимость инженерного оборудования от западных фирм, которое ввозится в Россию ежегодно, составляет 120-140 млрд руб. Правда, я считаю только то, что ввозят инженерные компании типа«Конфидента» для объектов жилищного и коммерческого строительства. Весь рынок значительно больше, на нем есть объекты промышленные, спортивные, транспортные.
Чтобы создать собственную отрасль, способную выпускать продукцию в таких же или больших масштабах, придется вкладывать примерно такой объем средств — около 40-60 млрд руб. — ежегодно в течение 10-15 лет.
— Бизнес готов к таким инвестициям?
— Вложиться в простые вещи: производство труб, кабелей — бизнес готов. Люди видят, что рынок перспективный, огромный, нет неуправляемых факторов риска, как климат в сельском хозяйстве. Но сложная продукция требует долгой работы, связей науки и производства, создания опытных участков, обкатки и настройки. Создать такую систему бизнесу не под силу.
— Как, по-вашему, останется спрос на комфортабельные офисы и качественное жилье, если страна закроется для иностранного бизнеса, а уровень жизни в ней упадет? Люди будут покупать эконом-класс, строительство бизнес-центров заморозится… Рынок инженерных систем останется без драйвера и тоже свернется?
— Так, скорее всего, и будет. Время надвигается очень непростое. Платежеспособный спрос снизится, девелоперы не смогут реализовать недвижимость по действующим ценам. Новые проекты придется упрощать, в первую очередь — инженерные разделы.
Несколько крупных девелоперов еще в начале года обратились в «Конфидент» за исследованиями на тему, какая будет инженерия в зданиях, если они будут вынуждены продавать свой продукт не по 80000-100000 рублей за метр, а по 60000. Попросили показать варианты. Делая расчеты, мы постарались найти баланс между уровнем комфорта, к которому уже привык потребитель, и неизбежным удешевлением, упрощением решений.
Но через три – пять, по некоторым оценкам — семь лет мы вернемся в точку роста потребления. Тем важнее запустить программу импортозамещения сейчас, чтобы она работала на полную катушку к выходу из рецессии. В трудные годы придется искать что-то из российских образцов, которые уже есть на рынке. Выбирать лучшие. Для производителя это карт-бланш, чтобы расширять производство и улучшать качество.
8-10 сентября директор компании «Конфидент» примет участие в работе форума PRoestate – ключевого мероприятия по недвижимости в Центральной и Восточной […]
8-10 сентября директор компании «Конфидент» примет участие в работе форума PRoestate – ключевого мероприятия по недвижимости в Центральной и Восточной Европе. Форум PROEstate ежегодно собирает на одной площадке более 3000 ведущих профессионалов в сфере недвижимости и инвестиций из 30 стран и 70 городов России. Деловая программа PROESTATE 2014 охватывает темы инвестиций и финансирования, девелопмента, управления и эксплуатации. Многосторонний формат гарантирует участникам повышение профессионализма и экономит их время на поиск эффективных решений.
Импортозамещение может дать короткий запал для разгона ВРП, особенно благодаря военной индустрии, однако никакой долгосрочной платформы для развития […]
Импортозамещение может дать короткий запал для разгона ВРП, особенно благодаря военной индустрии, однако никакой долгосрочной платформы для развития промышленности оно не создаст. К такому выводу пришли участники петербургской дискуссии в клубе «ВИНнер“. Интеллектуальные встречи прогрессивных бизнесменов за бокалом вина», организованной РБК в винной комнате ресторана Barbaresco. (Первая встреча этого цикла прошла весной и была посвящена поиску причин затянувшейся стагнации в экономике.)
По словам Сергея Цыбукова, генерального директора ООО «НПО по переработке пластмасс имени „Комсомольской правды“, петербургская промышленность попала в производственную вилку — с одной стороны, мы не может производить массовый продукт из-за высоких издержек, с другой — стать «ателье индивидуального пошива» нам тоже непросто — не хватает научных и управленческих компетенций.
По мнению С.Цыбукова, Петербург должен продавать комплексные проекты, к примеру, для крупных инфраструктурных строек. «Раньше Ленинград строил атомную станцию, а рядом проектировал город — Сосновый Бор. Мы продавали такие решения по всей стране. Сейчас нам надо опять научиться создавать и продавать комплексные решения для крупных инфраструктурных проектов».
Подобный подход уже пытаются применить компании на строительном рынке. Константин Ковалев, первый заместитель генерального директора группы компаний «Пионер», рассказал, что сейчас на рынке становятся интересны комплексные проекты, где помимо жилья будут построены медицинские центры, зоны отдыха и т. д.
Игольное ушко
Кроме того, бизнесмены уверены, что точками приложения сил могут стать небольшие узкоотраслевые производства в уже развитых промышленных отраслях. «На рынке много ниш, но только в этих нишах нужно научиться работать, они сложные», — говорит С.Цыбуков.
Один из участников дискуссии генеральный директор компании Grotex Олег Жеребцов рассказал, что, к примеру, в российской фармацевтике есть место для появление новых промышленных проектов. «В России практически не делаются лекарства от глаукомы – 95% лекарств производятся за рубежом. Является ли это причиной делать этот препарат? Конечно, себестоимость препарата составляет несколько десятков рублей, продукт попадает на прилавок по цене около 500 руб.», — говорит бизнесмен. Однако высокая маржинальность пока не стимулирует предпринимателей инвестировать в этот бизнес. О.Жеребцов объясняет это длинным подготовительным этапом. «В производстве лекарств длинные циклы — около пяти лет. Вам нужно построить завод, сертифицировать оборудование, привести станки, надо получить регистрацию, лицензию, миллионы согласований от государственных ведомств», — рассказывает предприниматель.
Где та молодая шпана
Импортозамещение может стать стимулом, но оно не станет панацеей для экономики, поскольку системе нужна структурная перестройка, изменение инвестиционного климата в стране, развитие института предпринимательства, считают бизнесмены.
«Целое поколение предпринимателей, которые с 90-х занимаются бизнесом, сейчас столкнулись с изменением парадигмы приоритетов. Мы строили свои компании, шли по пути конкуренции, либеральных идей, но сейчас мы видим, что идет разворот в системе. Я сам теперь ищу новую мотивацию заниматься делом, которым занимался всю жизнь. Мы стоим на точке перелома», — говорит Петр Кузнецов, директор компании «Конфидент».
Олег Жеребцов объясняет это тем, что рыночные отношения в России пока еще не состоялись как серьезный тип взаимоотношений, который превалирует над другими связями. «20 лет назад все были оптимистами, потом рынки столкнулись с могуществом государства, скупкой частных активов, консолидацией по многим направлениям, какой-то бизнес вообще перестал конкурировать, компании стали монопольными и так далее. Сейчас у нас колоссальное количество людей, которые не хотят работать в частном бизнесе, кто-то устраивается в оборонку, кто-то охранником, кто-то в РЖД», — говорит предприниматель. По его мнению, в Петербурге, который имеет потенциал стать центром научных разработок, технологий, не осталось для этого ресурсов. «Мы видим людей, для которых купить что-то у брата-свата, взять на работу родственников — это важнее, чем рыночные отношения в широком смысле слова», — считает О.Жеребцов.
Европейский бойкот
Изоляция России от европейского сообщества только усугубит проблемы низкой предпринимательской активности в стране, считают бизнесмены. «Начинается изоляция, уменьшается культурный и научно-технический обмен. Это процесс редко имеет односторонний характер, это идет с обеих сторон идет. Через какое-то время наши европейские партнеры начнут менять условия, все это в итоге ведет к разрыву связей. Для меня как предпринимателя важной мотивацией является возможность делать высококачественный продукт. Потеря контакта, доступа к информации, международным знаниям — приведет к катастрофе», — подчеркивает Петр Кузнецов.
Инна Вавилова, управляющий партнер адвокатского бюро «Прайм Эдвайс Санкт-Петербург», соглашаясь с общим мнением об ослаблении российских компаний из-за международной изоляции, приводит в пример опыт Индии, юридический рынок которой является одним из самых закрытых в мире. «На юридическом рынке изоляция от мирового опыта опасна. Сейчас идет большая дискуссия, надо ли нам закрыть свой рынок для мировых игроков или нет. С одной стороны, если исчезнут все иностранные компании, то освободится огромная ниша. Но с другой стороны, если посмотреть на опыт изолированных рынков, например, юридического рынка в Индии, то можно увидеть крайнюю отсталость, низкий уровень технологий, знаний».
Пока экономические и политические проблемы больше пугают бизнес, чем дают ему новые платформы для развития. Эксперты соглашаются, что для многих отраслей импортозамещение могло бы стать хорошим стимулом для небольшого роста, однако поколение уже сложившихся предпринимателей не получает от государства четких сигналов о поддержке частной инициативы на коммерческих рынках, а новое поколение бизнесменов пока не заявило о себе.
Улучшить потребительские свойства коммерческого здания можно, решив уравнение со следующими неизвестными: сколько тыс. руб. нужно вложить […]
Улучшить потребительские свойства коммерческого здания можно, решив уравнение со следующими неизвестными: сколько тыс. руб. нужно вложить в оборудование на кв. м., чтобы в будущем снизить эксплуатационные издержки и добиться максимальной доходности объекта? Точный ответ подскажут инженеры. Поэтому так важно привлекать их в рабочую группу еще на стадии проектирования инфраструктуры здания.
По статистике до 50% дохода собственник будет тратить на эксплуатацию, безопасность объекта и коммунальные платежи. Прибыль съедает также, недорогое, но габаритное инженерное оборудование, которое, из желания сэкономить, часто закладывают в проект. Оно лишает здание полезных площадей и возможности гибкой планировки помещений. Головной боли добавит необходимость постоянной модернизации, если нагрузки и мощности были изначально плохо просчитаны или минимизированы. Локализовать такую «мелочь», как недостаток электроэнергии только у одного арендатора, может стоить перепроектирования всей системы.
Самая большая экономия будущих расходов прячется в оптимизации технического решения, где учтены все тонкости. Наиболее выгодная конструкция кровли, расположение окон, вентиляционных люков, камер видеонаблюдения, количество отверстий под трубы и провода. Даже элементарная установка в помещении датчиков CO, освещенности и присутствия поможет добиться саморегуляции температуры, освещения и воздухообмена в помещениях с постоянно меняющимся количеством людей. Это снизит электропотребление до двух раз. Автоматизация здания уменьшит в несколько раз расходы на службу эксплуатации, поможет определить уровень износа оборудования и предупредит о необходимости проведения профилактических работ.
Складываясь из мелочей, экономия может достигать 200000 долларов в год, например, для объекта площадью 50000 кв. м. Именно поэтому главная битва за финансовый успех Вашего будущего объекта разворачивается не при разработке бизнес-плана, а на листах проектной документации.
Уважаемые коллеги! Всем тем, кто строит этот мир в самом прямом смысле этого слова, сегодня […]
Уважаемые коллеги!
Всем тем, кто строит этот мир в самом прямом смысле этого слова, сегодня наши пожелания и поздравления!
Идите вперед в своем уверенном стремлении менять к лучшему эту жизнь, а все, кто вас окружает, пусть помогают и словом, и делом. Интересных объектов, достойных вознаграждений, здоровья и успехов!
Однако маржа бизнеса ежегодно снижается, и выживут здесь только те, кто сумеет повысить свою эффективность. Главный тренд […]
Однако маржа бизнеса ежегодно снижается, и выживут здесь только те, кто сумеет повысить свою эффективность.
Главный тренд для всех инженерных компаний, как и в строительной сфере в целом, – повышение эффективности. В компаниях отмечают ежегодное снижение доходности. Маржу бизнеса здесь уже давно считают не в десятках, а в единицах процентов. «Цены на рынке инженерных услуг растут примерно на 10% год, но чистая прибыльность этой деятельности сегодня крайне невысока – она, наоборот, с каждым годом снижается. Это объясняется тем, что на объектах стараются применять все более современные и совершенные технические решения и материалы, которые не могут быть дешевыми. А существенно повышать итоговую стоимость контракта в условиях жесткой конкуренции просто невозможно», – оценивает ситуацию директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов. Выживут те, кто любым способом снизит себестоимость.
«На мой взгляд, конкуренция среди инженерных компаний с каждым годом увеличивается, – говорит президент генподрядной компании СТЭП Дмитрий Кунис. – Как и по всему рынку, предложение здесь существенно превышает спрос. Сейчас по состоянию всей строительной сферы складывается ощущение, что диктует заказчик, а не подрядчик. И в ближайшее время эта ситуация будет только обостряться».
Сегодня рынок Северо-Запада делят между собой не более десятка крупных компаний-интеграторов. А все остальные – у них на субподряде. И если некрупные и средние инженерные компании пытаются выжить, все больше углубляясь в специфику, стараясь привлечь внимание доскональным знанием определенного узкого сегмента, то считанному числу крупных игроков, стремящихся, напротив, максимально расширить свои компетенции для выполнения заказов на инженерию «под ключ», даже удается развиваться. По словам генерального директора компании «БКН-Девелопмент» Левана Харазова, к такому разделению привел, в том числе, и переход от точечной застройки к комплексному освоению территорий «c нуля». Те, кто раньше специализировался на одной-двух узких областях, сейчас берутся и за другие разделы. Для заказчика гораздо эффективнее доверить все работы одной крупной компании, чем нанимать несколько мелких фирм, поясняет Леван Харазов. И дело не только в специфике той или иной сетевой компании, но и в перечне предоставляемых услуг. «Нашим преимуществом является широта возможностей. Мы можем сделать проект, откорректировать уже готовую документацию, организовать поставку оборудования и материалов, выполнить монтаж, наладку, взять объект на обслуживание. Помимо цены, это единственное преимущество, которое имеет значение на рынке», – полагает Петр Кузнецов.
Рынок показывает стабильный рост, и эта тенденция пока сохранится, отмечают игроки. «В связи с активным строительством коммерческих, специализированных объектов в работах по проектированию и строительству инженерных сетей недостатка нет. Конкретно в сфере энергетики сейчас проходит активная фаза модернизации систем энергетического комплекса, многие из которых уже выработали свой ресурс. И это долгосрочные программы», – оценивает генеральный директор ООО «СЗСПК» Александр Скворцов.
На заказ
Справиться с объемными заказами могут только крупные игроки, уже заработавшие положительную репутацию. «Работа требует значительного финансового обеспечения, так как для участия в тендере необходимо предоставить обеспечение конкурсных заявок, застраховать договор, а оплата за выполненные работы поступает в течение 90 дней после подписания актов», – утверждает Александр Скворцов. Даже в ситуации, когда предложение существенно превышает спрос, цена не является решающим фактором.«При выборе подрядчиков для работы над сетями мы никогда не приглашаем на конкурс десяток компаний. Наша практика – проведение предварительной квалификации, после которой на тендер остаются лишь две-три фирмы, уже доказавшие свою дееспособность. Самые важные критерии для нас – портфолио потенциального подрядчика и отзывы заказчиков. Мы также проверяем финансовое состояние исполнителей: размер предполагаемого контракта с нами не должен превышать 50% от оборота подрядной организации за предыдущие три года», – обозначает условия Дмитрий Кунис.
Леван Харазов утверждает, что большинство новых заказчиков приглашают компанию к участию в тендере по рекомендации. Стоимость работ вторична, ведь действительно грамотно выполненный проект при цене в 500 тыс. рублей позволяет инвестору сэкономить на инженерных решениях не менее миллиона. Особенно высоко на рынке ценятся специалисты-практики, способные отстоять принятые проектные решения при согласовании в экспертизе, предугадать и помочь избежать проблем на этапах строительства и эксплуатации сетей. Поэтому расходы на заработную плату персонала, повышение квалификации специалистов (в ряде компаний запланировано участие сотрудников не менее чем в 30 программах до конца этого года) и регулярные консультации экспертов, а также программное обеспечение(лицензионные программы стоят от 300 тыс. рублей на один компьютер в год) в инженерных компаниях очень высоки.
При поиске заказов эффективна и активная маркетинговая политика, когда помимо стандартных методов рекламы и PR компании постоянно расширяют пул партнеров среди вендоров оборудования и технологий. Работают и нестандартные решения. «Мы вынуждены активно конкурировать с компаниями, являющимися подразделениями крупных строительных генподрядных организаций или групп, таких как “Главстрой-СПб» и «ЮИТ». На общем рынке они не очень известны, но мы с ними соперничаем на тендерах и получаем крупные заказы. Обычно за счет низкой цены, из-за желания заказчика диверсифицировать подрядчиков или при слишком большой загруженности «дочек“», – раскрывает секрет успеха Петр Кузнецов.
Рост цен на инженерные услуги за последний год незначителен и находится в пределах инфляции или чуть выше. И даже резкий рост курса валют сказался, в конечном счете, только на стоимости импортного оборудования. Так, стандартные расценки на прокладку волоконно-оптических линий передачи у операторов связи сейчас составляют 350-450 тыс. рублей за километр (включая стоимость материалов), в зависимости от способа проведения работ, назначения объекта, состояния активного оборудования и настроек. В энергетике средняя цена проходки варьируется в пределах 500-800 тыс. рублей за км. Средние по рынку расценки на внутренние сети (включают монтаж, базовое оборудование и материалы, без учета проектирования) сейчас находятся в пределах 17-25 долларов за кв. м площади объекта для систем водоснабжения, 20-28 – для канализационных систем, 50-75 – для электроснабжения.
Зависимость от монополий
Процесс сбора документов и согласований для присоединения к системам естественных монополий участники рынка по-прежнему оценивают как непредсказуемый. Но если строительные компании стараются этих проблем избежать, то некоторые инженерные фирмы выстраивают на этом аспекте свое конкурентное преимущество.
«Проблем с ресурсоснабжающими компаниями у нас нет, так как мы умышленно не влезаем в функцию заказчика, – рассказывает Дмитрий Кунис. – Получение разрешительных документов, технических условий абсолютно не прогнозируемо по срокам и ценам. А мы не работаем с тем, что не прогнозируемо. Если же у нас есть готовая документация и задание от заказчика, то физически провести работы по инженерным сетям – не проблема».
В «БКН-Девелопмент» осуществление функций службы заказчика является основным направлением деятельности. Леван Харазов утверждает, что имея на руках весь пакет исходных документов и разрешений, выполнять проектирование и согласование инженерных сетей получается значительно быстрее и дешевле. Поэтому участвуя в тендере на этот вид работ по объектам, которые компании уже хорошо знакомы, стоимость услуг реально снизить на 30% по сравнению с предложением конкурентов. Выбранная стратегия позволила за последний год увеличить суммарный оборот компании примерно втрое.
И плохо, и хорошо
В ОАО «Ленинградская областная управляющая электросетевая компания» ( «ЛОЭСК») на ситуацию с получением разрешительной документации для строительства в Ленинградской области линий электропередачи смотрят с пессимизмом. За год тупиковая ситуация не только не разрешилась, но даже усугубилась, несмотря на долгий диалог с профильными чиновниками. «Мы бы и рады строить, но нам не дают, – сетует заместитель генерального директора по управлению имуществом „ЛОЭСК“ Елена Мыжевских. – Мы пытаемся объяснить, что линии низкого и среднего напряжения не должны считаться объектами капитального строительства. К сожалению, власти рассуждают по-другому: вы сначала получите землю, отмежуйте ее, потом поставьте на кадастровый учет, получите разрешение на строительство и т.д. Абсолютно не задумываясь над тем, что мы зачастую строим линию протяженностью всего 100 м, и глупо считать это объектом капитального строительства. Не говоря уже о том, что опоры с натянутыми проводами не связаны прочно с землей, это не объект недвижимости. Но это инфраструктура, от которой зависит все будущее развитие территорий, а существующий подход полностью противоречит Гражданскому кодексу». Таким образом, сроки строительства электросетевых объектов увеличиваются на 12-24 месяца. В то время как по Постановлению Правительства РФ от 27 декабря 2004 года № 861 «Об утверждении Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг…» присоединение льготной категории заявителей (физические лица, малые предприятия) должно осуществляться всего за шесть месяцев.
Как показывает практика других регионов, обойти противоречия в действующем федеральном законодательстве возможно, если на уровне субъекта принимать соответствующие нормативные акты. Однако в Ленинградской области этого не происходит. Напротив, на уровне муниципалитетов здесь принимаются документы, затягивающие процесс. «В Гатчинском районе просто беда. Я боюсь, что скоро мы просто начнем расторгать договоры с заявителями в судебном порядке. Так как просто физически не можем выполнить взятые обязательства – мы годами не можем получить землю», – комментирует Елена Мыжевских. Оснований полагать, что ситуация в ближайший год-два-пять улучшится, у эксперта нет.
Тем временем в ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга» утверждают, что процесс присоединения к системам холодного водоснабжения и водоотведения предприниматели считают четким и понятным. Процедура постоянно совершенствуется.
В ОАО «Ленэнерго» не скрывают, что сложности для строителей есть. Но они касаются, как правило, подключения объектов в исторических районах города. Возможности сетевой компании здесь крайне ограничены – найти места под строительство дополнительных энергоисточников сложно. Эксперты компании согласны, что сетевое строительство крайне зарегулировано, и подтверждают: зачастую процесс согласования строительства подстанции или кабельной линии занимает гораздо больше времени, чем отводит закон. Это напрямую влияет на сроки присоединения к сетям новых абонентов. Поэтому обеспечение возможности технологического присоединения, ликвидация энергодефицитных узлов, ввод новой мощности, увеличение пропускной способности линий электропередачи признаны приоритетными задачами «Ленэнерго», на решение которых в том числе направлена долгосрочная инвестиционная программа компании на 2014-2019 годы. В компании планируют в 2014 году более чем вдвое увеличить ввод новой мощности в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – до 1992 МВА.
Приятное чувство: в кармане уютно брякают ключи от новой квартиры, в душе просыпаются самсебедизайнер и самсебеинженер. Свежесданный дом на несколько месяцев […]
Приятное чувство: в кармане уютно брякают ключи от новой квартиры, в душе просыпаются самсебедизайнер и самсебеинженер. Свежесданный дом на несколько месяцев превращается в круглосуточный улей, где солируют перфоратор и болгарка. В погоне за индивидуальностью, собственники забывают и о несущих перегородках, и о нормах, регулирующих показатели микроклимата помещений. Итоги таких перестроек плачевны, начиная от нарушения температурного режима, заканчивая разбалансировкой внутренних систем. Причем, в дальнейшем ответственность за холодные батареи, плохой напор воды и духоту, жильцы будут возлагать на эксплуатационные службы.
Понять желание переделать «все под себя» можно. Вырвавшись из советских малометровок со стандартными мебелью, санузлом и вентиляционными отдушинами, человеку хочется создать неповторимый уют. Но главными показателями уюта являются не столько элементы декора, сколько климатические условия в помещениях. Именно от них зависит психофизиологический комфорт, с которым каждый из нас связывает фразу «я – дома».
В строительной сфере существует достаточно технологий с возможностью регулирования параметров микроклимата. Системы отопления с поквартирной разводкой предполагают проектирование в зависимости от пожеланий владельца, а принудительная вентиляция способствует нормальному самочувствию. Индивидуальные тепловые пункты, инфильтрация, утилизация тепла, системы водоподготовки, плинтусное отопление, умный дом — сегодня имеются все возможности предложить индивидуальность будущим жильцам. К тому же, технические «фишки» ограничивают вероятность самовольного вмешательства во внутренние инженерные системы, что способствует более длительной, рациональной и безаварийной эксплуатации здания.
Однако, спрос на них невелик. Одной из причин этого является неосведомленность об альтернативных решениях. Поэтому сегодня девелоперские и инженерные компании должны взять на себя непростую миссию просвещения, чтобы поднять на новый уровень культуру потребления новых технологий в жилищной сфере.
Нехватка денег в городских бюджетах, на первый взгляд, должна привести к остановке любого развития, что сейчас и происходит в российских городах. […]
Нехватка денег в городских бюджетах, на первый взгляд, должна привести к остановке любого развития, что сейчас и происходит в российских городах. Однако эксперты, встретившиеся на форуме РБК «Будущий Петербург», уверены, что ограниченный бюджет может оказаться благом. У городских властей появляется меньше возможностей на ошибки, а значит дефицит денег может и должен обернуться профессиональной, точечной работой с каждым строительным проектом и поиском практического обоснования, зачем дорога, мост или дом в данном конкретном месте нужны городу.
Куда ведут дороги в городах
Авторитетные эксперты, крупные девелоперы и представители региональной власти встретились на летней сессии VI форума «Будущий Петербург», тема которой — «Ресурсы развития города и городских территорий в условиях бюджетных ограничений». Одним из острых сюжетов этого обсуждения стала городская дорожная сеть, развитие которой явно недостаточно для такого крупного мегаполиса, как Петербург. Главная задача всех, кто занимается развитием этого направления, – максимально сократить время поездки жителя из любой точки города. Достичь этого эффекта, по словам Екатерины Решетовой, старшего научного сотрудника Института экономики транспорта и транспортной политики ВШЭ, можно за счет трех концепций: автомобильный город (Америка), город без авто (Азия), город, удобный для жизни (Европа). Но, к сожалению, Россия выбрала свой путь: нам не удается ни сохранить облик города, ни обеспечить комфорт передвижения из-за дорожных ошибок.
«В России до сих пор существует миф, что чем шире дорога, тем больше автомобилей сможет по ней проехать. Это не так, поскольку в результате автомобилистам приходится затрачивать больше времени на перестроение. Кроме того, считается, что если мы уберем светофоры на трассах, то будет обеспечена высокая пропускная способность. Чтобы это произошло, между автомобилями должна быть достаточная дистанция, на практике ее нет», — говорит Е.Решетова.
По мнению эксперта, Петербургу надо двигаться ближе к европейскому пути, который предполагает решение транспортных проблем за счет развития общественного транспорта, замещения поездок работой из дома, а также использования автомобилей общественного пользования.
В условиях бюджетного дефицита развитие дорожно-транспортной сети — непростая задача. Однако Е.Решетова отметила, что ограниченные средства должны стимулировать на поиск оптимального и максимально эффективного способа упростить и сократить время передвижения человека по городу.«Ограниченный бюджет просто оставляет меньше шансов на ошибку, но не должен останавливать развитие», — подчеркнула она.
Когда в товарищах согласья нет
Решение вопросов дорог и социальной инфраструктуры в последние пару лет усложнилось и для девелоперов. Комплексное освоение территорий – весьма привлекательное, но вместе с тем затратное мероприятие для любой компании строительного рынка. Чтобы проект заработал – необходимо сплотить интересы города, девелоперов и жителей, которые зачастую противоположны. Первая сторона желает получить социальные объекты и дороги, вторая — добиться рентабельности проектов, третья — решить жилищные вопросы и совершить выгодную покупку.
«Поэтому на данный момент концепция общественного согласия является ключевой», — подчеркнул Владимир Ефремов, директор проектов «СПб Реновация».
При этом обвинять девелоперов в том, что они не строят всю необходимую инфраструктуру, по сути, превращая новые кварталы в обычные спальные районы, не стоит, считает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank SPb. Во-первых, на сегодня в городе темпы строительства жилья превышают темпы ввода социальных объектов, а во-вторых, эти затраты будут заложены в стоимость квадратного метра.
За помощью — к городским властям
Пока в Петербурге реализованы два крупных проекта комплексной застройки – «Северная долина» и«Балтийская жемчужина». Отвечая на вопрос, а нужны ли вообще такие проекты, Игорь Креславский, председатель правления Группы компаний «РосСтройИнвест, ответил утвердительно. Но все как всегда упирается в финансирование инфраструктуры. Поэтому, чтобы нивелировать экономические риски инвесторов, необходимо обеспечить синхронизацию работы властей и застройщиков, подчеркнул Креславский.
Коммерческий директор компании „Главстрой-СПб“ Алексей Гусев высказал мнение, что именно инфраструктурная часть проекта застройки должна осуществляться при поддержке города. Если школы и детсады — это и так серьезная нагрузка на девелопера, то дорожно-транспортная инфраструктура просто сделает проект нерентабельным, отметил эксперт.
При этом среди вышеназванных проблем застройки господин Ефремов выделил еще одну: это отсутствие комплексности, единого мастер-плана для осваиваемой территории, который должен разрабатывать муниципалитет, как это происходит в Америке и странах Европы. В этом случае представители бизнеса получают понятные условия и гарантии, а территории дороги и общественные зоны.
Андрей Исаев, зампредседателя комитета по строительству Смольного, согласился, что превалирующая роль по планированию должна быть у города, но для этого нужно вести совместные дискуссии, «почаще заглядывать в Генплан, обсуждать корректировки». Кроме того, по его словам, вице-губернатором Маратом Оганесяном, уже поставлена задача по синхронизации сроков строительства инженерной и социальной инфраструктуры в городе. При этом чиновник отметил, что если земля находится в частной собственности, а не в аренде, то строительством социальных объектов должен заниматься бизнес.
Не по карману
Любопытно, что за всеми разговорами о необходимости комплексного освоения территории, участники дискуссии задались вопросом: а кому это надо и кто готов платить за свой комфорт? Так, Петр Кузнецов, директор «Конфидент», отметил, что на сегодня у качества застройки нет явных интересантов. Сейчас главным критерием на рынке жилья, где большую долю занимает эконом-класс, является цена. Порядка 10% приходится на комфорт и 2-4% на элит. «Поэтому качественные изменения в такой структуре вряд ли произойдут так быстро. Это долгий процесс», — резюмировал эксперт.
В новых кварталах города и области есть леса, поля и свалки. Но жителям этого недостаточно: они требуют нормальную инфраструктуру. […]
В новых кварталах города и области есть леса, поля и свалки. Но жителям этого недостаточно: они требуют нормальную инфраструктуру.
Комплексное освоение территорий (КОТ) – относительно новый для России формат жилищного строительства. Он предполагает, что вместо одиноких домов в чистом поле или уплотнительной застройки, будут появляться благоустроенные микрорайоны со всем необходимым: улицами, парковками, инженерными сетями, социальными объектами. Формально половина петербургского жилья, построенного в 2013 году, относится к кварталам КОТ.
Девелоперам ничего не остается: участки под точечную застройку заканчиваются, а город из-за дефицита бюджета не спешит выполнять обязательства по обеспечению новых кварталов инфраструктурой. Впрочем, не спешат и сами девелоперы: если и строят школы, детские сады, поликлиники, то в последнюю очередь, когда все квартиры уже распроданы. Транспортной же проблемой вообще никто не занимается.
Чиновники Петербурга и Ленинградской области предупреждают: денег на инфраструктуру во всех новых районах в бюджетах нет.
По подсчетам зампреда Комитета по градостроительству и архитектуре Ленобласти Владимира Демина, в районах, прилегающих к кольцевой автодороге, уже планируется к строительству 17 миллионов квадратных метров жилья, в которых разместятся 500 тысяч человек. По существующим нормативам, для обеспечения этих новых районов нужно 100 детских садов и 50 школ.
«Бюджет области такие объемы не потянет! Поэтому тренд идет такой: собственники должны строить объекты социальной инфраструктуры, пора смириться с этой мыслью», – категоричен чиновник.
Он также напомнил, что 27 мая 2014 года президент Владимир Путин подписал закон, передающий согласование строительных проектов от муниципалитетов на уровень субъектов.
«Сельские поселения – они являются основными производителями квадратных метров, именно они основной источник болезни и боли – на сегодняшний день эти полномочия у них отобрали. Дальше вопрос, как это повлияет на застройку», – добавил Владимир Демин.
Зампред Комитета по строительству Петербурга Андрей Исаев в свою очередь посоветовал девелоперам чаще заглядывать в Градостроительный кодекс, Генплан и Правила землепользования и застройки, где прописаны их обязанности и нормативы по инфраструктуре.
«Земли находятся в двух видах собственности – частной и городской. На городских землях, которые были получены застройщиком в аренду, мы занимаемся активно созданием всей необходимой инфраструктуры. Но есть кварталы, где земля в частной собственности: там инфраструктура ложится на инвестора».
По словам гендиректора консалтинговой компании Knight Frank Николая Пашкова, слово«комплексный» в аббревиатуре КОТ часто можно использовать лишь с издевкой.
«В рамках одного петербургского проекта построено 800 тысяч квадратных метров жилья, это примерно 15 700 квартир, – рассказывает эксперт. – На текущий момент район обеспечен одним детским садом и больше ничем. На выезде из района пробки, вся территория заставлена машинами. Другой проект: 750 тысяч квадратных метров, 9 800 квартир – школы нет, почты нет, сберкассы нет, уличной торговой сети нет, все стоят в пробках на выезде. В какой-то момент все участковые педиатры уволились из-за нечеловеческой нагрузки.
С середины 2000-х годов, когда частный девелопмент перешел от уплотнительной застройки к квартальной, начался «пинг-понг“ между властью и городом – по перекидыванию ответственности за строительство социальной инфраструктуры. По этим примерам видно, что девелопмент пока выигрывает. Получаются спальники в худшем, чем даже в советские времена, исполнении».
По идее, развитие инфраструктуры – это не дело бизнеса. Бизнес вкладывает деньги в то, что приносит прибыль, а не в поликлиники.
Как это выглядит в числовом выражении, объяснил директор инженерной компании «Конфидент» Петр Кузнецов: «Разница между себестоимостью и прибылью от жилищного строительства составляет около 20%, и собирается эта маржа в течение четырех-пяти лет. Если положить на плечи девелопера еще и социальную инфраструктуру, то, конечно, он никогда не будет думать о качестве жилья. Такие проекты, как «Северная долина» (27-этажные дома в районе метро «Парнас» – «МР“) – это то, что сегодня наш градостроительный комплекс может производить, горожане – покупать, а власти – регулировать, это наше сегодняшнее». При этом, по мнению специалиста, есть повод для «осторожного оптимизма»: жилье эконом-класса постепенно сменяется бизнес- и комфорт-классом, сейчас такие дома составляют 2-4% рынка.
В апреле жители упомянутой «Северной долины» провели пикет из-за отсутствия социальной инфраструктуры на территории комплекса: детских учреждений, поликлиник и полицейских пунктов. В компании «Главстрой» пообещали, что три новых детсада и две школы появятся в уже в 2014-2015 годах. На форуме «Будущий Петербург» коммерческий директор «Главстроя» Алексей Гусев признал: детище компании, которое заявлялось как КОТ, «не является идеалом комплексной застройки», но на жилье эконом-класса есть спрос, а значит, одинаковые дома в чистом поле продолжат появляться в Петербурге.
Уже очевидно, что ближайшие несколько лет пройдут в условиях экономической стагнации. Соответственно, не приходится ожидать крупных инвестиций в городское развитие […]
Уже очевидно, что ближайшие несколько лет пройдут в условиях экономической стагнации. Соответственно, не приходится ожидать крупных инвестиций в городское развитие ни со стороны государства, ни со стороны бизнеса. Но это не значит, что жизнь в городе должна замереть. «Будущий Петербург» выносит на обсуждение вопросы экономики развития в «не тучные времена»: на летнем форуме мы будем говорить о новых, более эффективных моделях реализации проектов, и об опоре на новые ресурсы.
Перефразируя известную поговорку, ничто не дается так дешево и не стоит так дорого, как сотрудничество. Эффективное взаимодействие заинтересованных сторон – один из главных малобюджетных ресурсов развития, который в последние годы оставался не востребованным. Приглашенные проектом эксперты подробно обсудят, каким образом город сможет его использовать. Говоря о проектах комплексной застройки территорий, наши спикеры не минуют тему координации интересов города, девелоперов и жителей, которая до сих пор отчаянно хромала, и предложат модели институтов, способных обеспечить взаимодействие стейкхолдеров. Обсуждая проблематику транспорта и инфраструктурных проектов, мы поговорим в частности о том, каким образом в эту ключевую отрасль смогут прийти инвестиции бизнеса.
Свое участие в Форуме подтвердили:
Программа Форума (04 июня 2014 г.):
Пленарная дискуссия: «Новые городские кварталы: от экспансии – к интенсивному росту» (в двух частях).
11.00-13.00.
1. Комплексное освоение территорий: работа над ошибками. Экономика качественного проекта застройки.
1.1. Комплексное освоение территорий: системные ошибки и ресурсы для их преодоления.
1.2. Споры о социальной инфраструктуре: кому и как строить?
1.3. Транспортная доступность – ключ к развитию и капитализации территорий.
13.30-15.30.
2. Компактный город: рачительный подход к территориям.
2.1. Принципы компактного градостроения.
2.2. Развитие построенных окраин: эффективное взаимодействие бизнеса, города и местных сообществ. Поддерживающие инвестиции.
2.3. Разнообразие форм городского квартала. Западный опыт и новые российские проекты.
16.30-18.30.
Круглый стол: «Модели полицентричного развития города» (совместно с «Общественной платформой»).
• Преимущества модели полицентричного развития города. Западный опыт ее реализации.
• Полицентризм по-российски. Новая градостроительная политика Москвы.
• Макро- и микро- уровни: как добиться полицентричного города и многофункционального квартала
• Ключевые принципы градостроительной политики Петербурга – как их видит общественность?
Приглашенные эксперты «Общественной Платформы»:
1. Александр Ольховский, вице-президент банка ВТБ
2. Татьяна Славина, доктор архитектуры, профессор, действительный член Российской Академии Архитектуры и Строительных наук; действительный член Академии Гуманитарных наук; член-корреспондент Международной Академии Архитектуры в Москве (МААМ), член Совета Санкт-Петербурга по культурному наследию, член Коллегии советников Комитета по архитектуре и градостроительству, член Правления Международного благотворительного фонда спасения Санкт-Петербурга, член Комитета по Анциферовским премиям, председатель жюри общегородских краеведческих чтений (Дворец творчества юных).
3. Андрей Парфенов, генеральный директор ОАО «КБ ВиПС»
4. Данияр Юсупов, архитектор, урбанист, консультант по развитию территорий, основатель архитектурной группы u:lab.spb, преподаватель кафедры урбанистики и дизайна городской среды СПбГАСУ
5. Антон Финогенов, генеральный директор института территориального планирования «Урбаника»